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觀點網 對招商蛇口(001979)而言，9月確實是一個收獲的月份。

招商蛇口10月9日晚間公告，9月公司實現簽約銷售面積95.21萬平方米，同比減少3.69%；實現簽約銷售金額350.48億元，同比增加50.23%。

【資料圖】

今年前9月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積753.01萬平方米，同比減少27.45%；累計實現簽約銷售金額2016.11億元，同比減少16.33%。

這也是招商蛇口于2022年所獲得的次高月度銷售成績。觀點新媒體查閱，今年1-9月，招商蛇口的月度銷售分別為151.47億元、100.64億元、221.31億元、140.93億元、161.17億元、412.75億元、238.97億元、238.39億元及350.48億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

當中，銷售額最高的月份為6月，錄得412.75億元。于7月開始，招商蛇口的月度銷售額同比回正，并于9月同比增長達到50.23%。

這一成績的取得得益于招商蛇口“網紅盤”的推出。9月，招商蛇口多個豪宅項目表現亮眼，當中最受關注的便是深圳太子灣招商璽家園。9月21日，該項目首開選房當日售罄，成為今年深圳繼海德園之后的第二個日光盤。

據悉，招商璽家園備案均價12萬元/平米，單價區間為10-16.2萬元/平米，總價區間為1245-6905萬元，套均總價1917萬元/套，均為精裝交付。

本次推售共認籌1614組客戶，604套住宅歷時約13個小時被全部選完，收金或超115億元。

招商蛇口在新增土地投資上同樣積極。根據公告，招商蛇口于9月共新增6個項目，分別位于蘇州、杭州、上海、深圳、合肥五地，招商蛇口需支付價格合計約60.61億元。

當中，招商蛇口需支付價格最高的地塊為上海市徐匯區華涇鎮XHPO-0001單元D2B-1地塊，這宗宅地計容建筑面積為4.52萬平米，招商蛇口權益比例為65%，需支付約14.69億元。而深圳市龍華福城A922-0823地塊則由招商蛇口100%持有，該地塊計容建筑面積9.52萬平米，需支付約15.03億元。

市場公開拿地之外，招商蛇口亦參與紓困出險房企。在佳兆業之后，招商蛇口再次介入到“舊改大戶”富力的紓困當中。9月13日，富力集團與招商蛇口、中信證券(600030)及中國華融在揚州市簽署合作框架協議，各方約定以富力位于大灣區的城市更新儲備資源為基礎，優先圍繞已選定項目探討合作模式和路徑，并適時探討其他富力所持資產的合作可能性。

能夠看出，在房企普遍謹慎拿地的當下，招商蛇口仍能保持一定的投資，這基于招商蛇口較為安全的現金流情況。

從披露的中期報告看，截至6月末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率為62.38%，未剔除預收賬款的資產負債率為70.14%，凈負債率48.96%，現金短債比1.48，“三道紅線”指標繼續維持在綠檔。

從負債結構角度觀察，期末該公司短期借款、一年內到期的非流動負債合計320.14億元，較去年底371.98億元下降近14%；相比之下，長期借款約1311.97億元，應付債券330.38億元，兩項指標分別較去年底增長21.73%、26.56%，主要是由于融資規模擴大，長期限借款增加改善了負債結構。

這使得招商蛇口的融資余額提高至1987.44億元，較去年底增長11.84%；而公司綜合資金成本僅為4.1%，較去年底繼續下降38BP。

于9月，招商蛇口不斷有融資動態，包括提交注冊100億元小公募債以及擬發行30億元中票，用于償還公司到期債務。

而在發債之外，招商蛇口還具備通過公募REITs盤活資產的能力。9月27日，招商蛇口發布公告稱擬開展蛇口產園REIT擴募申報工作，基礎設施項目為招商蛇口持有的招商局光明科技園部分資產，招商蛇口也成為市場首批公告擬開展公募REITs擴募的公司之一。

觀點新媒體獲悉，新購入資產主要為招商光明持有的部分位于深圳市光明區的招商局光明科技園（招商局智慧城）科技企業加速器二期項目的基礎設施，包括招商局光明科技園A、A-6、B-3及B-4棟資產。

招商蛇口強調，本次申報若成功獲批并實施，對于持續盤活公司旗下產業園基礎設施資產具有重要意義，有利于進一步促進公司在園區基礎設施領域投資的良性循環，打通產業園全生命周期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業的發展提供有力支撐，促進產業園項目持續健康平穩運營，增強公司可持續經營能力。