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最近深圳樓市又重回了人們的視線。

(資料圖片)

還得從那個(gè)604套豪宅日光說(shuō)起，旋即光明的剛需盤(pán)也出現(xiàn)了日光。

可以感受到，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了變化，氛圍逐漸微妙。

比如，后臺(tái)咨詢我們的朋友突然更多了，問(wèn)題從貸款到選盤(pán)到資金規(guī)劃，都有。

千筆樓訊不如一點(diǎn)建議，今天就整理了一部分問(wèn)題回答，供大家參考。

問(wèn)：胡叔，看了你那篇拿著一百萬(wàn)跑遍了全深圳，很有感觸，我目前就是這樣，想買(mǎi)寶安，真的太難了，光明的話，距離我現(xiàn)工作又太遠(yuǎn)了，胡叔有什么更好的建議嗎？

答：感謝關(guān)注。沒(méi)有做好需求規(guī)劃，拿著多少錢(qián)都會(huì)很迷茫的。

我不太清楚你的需求，你買(mǎi)這套房的目的，是剛需自住還是兼顧投資？

還有一些非常個(gè)性化的需求，通勤、學(xué)區(qū)、樓盤(pán)品質(zhì)等等。

如果把購(gòu)房需求分的更仔細(xì)，更科學(xué)，買(mǎi)房就是一件技術(shù)活。

三個(gè)指標(biāo)：預(yù)算、可以承受的還款能力、收入。

這三個(gè)硬指標(biāo)核算后，能清晰明確自身的購(gòu)房總價(jià)，有了總價(jià)就能清晰目標(biāo)，再結(jié)合自身一些個(gè)性化需求，去匹配妥協(xié)。

比如，工作地點(diǎn)，生活圈子，買(mǎi)房喜好，交通，商業(yè)氛圍，戶型追求，等等，這些都是買(mǎi)房中最基本的要素。

所以并不建議迎合所謂的“網(wǎng)紅片區(qū)”買(mǎi)到偏遠(yuǎn)的脫離了自己的需求。

除非你投資的想法已經(jīng)戰(zhàn)勝了自住的需求。

先捋清楚需求，手持100萬(wàn)也可以在寶安好好挑了，這個(gè)價(jià)位段還是比較適合剛需上車(chē)的。

圍繞著剛需三寶，考慮3房，時(shí)間不著急的可以等等沙井的云海臻府。

12號(hào)線海上田園南站500米，海洋新城的唯一住宅，毛坯限價(jià)4.58萬(wàn)/平，性價(jià)比還是非常高的。

但是今年入市的可能性不大，著急趕時(shí)間的可以看看目前已經(jīng)取證的恒興御景園。

均價(jià)4.79萬(wàn)/平，周?chē)某鞘薪缑嬉话悖彩堑罔F附近新盤(pán)，但是目前基本已經(jīng)封頂了，速度會(huì)快很多。

篇幅原因這里不展開(kāi)多說(shuō)，感興趣的朋友掃碼私聊，打新還是有很大的優(yōu)勢(shì)空間的。

問(wèn)：你好，能不能幫忙分析一下龍華地區(qū)？龍華地區(qū)有沒(méi)有什么值得長(zhǎng)期投資入手的板塊？

答：你好，龍華現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跌的是整整齊齊的。

深圳各區(qū)的降價(jià)下跌的二手房雖然都不少，但下跌跌得最讓人驚訝的不在西部、也不是東部，反而是夾雜中間的龍華。

首先，其他區(qū)跌頂多是部分板塊、部分樓盤(pán)下跌，龍華就不一樣了，跌也要跌得整整齊齊。

下跌遍及全區(qū)所有主要樓盤(pán)，什么梅林關(guān)、紅山、上塘、龍華中心都有核心樓盤(pán)下跌。

其次，其他區(qū)房?jī)r(jià)雖然跌得多，但起碼還有點(diǎn)底線，最多跌回2020年年初，也就是上一輪大漲前的價(jià)格，

但龍華呢，房?jī)r(jià)早早地跌回到了2017年。

把龍華按照片區(qū)劃分，就可以看懂龍華的情況。

1. 大哥-深高北片區(qū)：主力門(mén)檻依然集中在三房，價(jià)格在900w-1300w之間浮動(dòng)，也是龍華標(biāo)桿了。

從這個(gè)角度看，深高北片區(qū)最弱的地段新盤(pán)-中海學(xué)士里接近日光，不足為奇。講白了還是價(jià)差＋深高北的帶動(dòng)

2. 紅山片區(qū)：7月買(mǎi)家出手基本集中在兩房，涵蓋頭部網(wǎng)紅盤(pán)：萊蒙水榭春天、華業(yè)玫瑰四季，總價(jià)集中在500-600w.

紅山剛需盤(pán)--金地上塘道，兩房總價(jià)在450-500之間，因?yàn)閹埲A實(shí)驗(yàn)＋總價(jià)低洼，一直也是關(guān)注的重點(diǎn)

3. 梅林關(guān)片區(qū)：成交集中在三房，總價(jià)在760-1000萬(wàn)之間。兩房集中在書(shū)香門(mén)第，總價(jià)在350-500之間。

4.上塘成交集中在兩房500萬(wàn)左右，三房650-700之間。

5.老城標(biāo)桿依然是壹城中心，三房是主力，沒(méi)有兩房，總價(jià)在500-700w之間徘徊。

6. 深中龍華的片區(qū)--錦繡江南是熱點(diǎn)，因?yàn)榉孔臃谴涡拢們r(jià)在350-450萬(wàn)之間。

由于龍華前期漲速過(guò)猛，回調(diào)壓力較大。

加之承接福田的外溢優(yōu)勢(shì)不再、部分片區(qū)配套成熟已達(dá)天花板而各片區(qū)發(fā)展不均、配套產(chǎn)業(yè)尚不齊備等問(wèn)題，也就不難理解當(dāng)下龍華的房?jī)r(jià)回調(diào)了。

綜上，龍華地區(qū)最值得入手的板塊主要是上塘和紅山地區(qū)。

紅山主要有深圳北超級(jí)樞紐總部+深高北兩個(gè)因素帶動(dòng)，上塘整體發(fā)展能夠受到龍華新舊兩代核心的輻射。

當(dāng)下全深圳都進(jìn)入深度調(diào)控期，短期半年，長(zhǎng)期1年都不是入手時(shí)機(jī)，最好的還是全力以赴打優(yōu)質(zhì)新房，學(xué)會(huì)和二手房業(yè)主斡旋，等待筍盤(pán)出現(xiàn)。

還有更多的選籌邏輯掃碼和我們私聊。

-end-

以上為正文，來(lái)自粵海街道周主任

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