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(資料圖)

日前，首批保障性租賃住房公募REITs分別于上海證券交易所、深圳證券交易所成功發行，中，廈門安居REIT共2個入池資產，合計4665套租賃住房，總建筑面積19.85萬平方米；深圳安居REIT共4個入池資產，合計1830套租賃住房，總建筑面積15.67萬平方米；北京保障房中心REIT共2個入池資產，合計2168套租賃住房，總建筑面積11.28萬平方米。首批三個項目均達到了90%以上的出租率，有很好的經營表現，并且在公開發行過程中實現了高倍數認購，市場反響強烈。

總體而言，本次入池資產保障性屬性明確、保障范圍廣泛，不僅覆蓋了我國租賃住房保障體系基本面，同時還納入了保租房的配套商業及地下車位，豐富了保租房REITs資產的業態。在資產細節層面，首批保租房REITs資產囊括了大、中、小不同規模的租賃社區以及精裝、普裝保障不同標準房源，包含不同定位且運營成熟的保租房資產，為后續保租房REITs發行拓寬了思路。

對此，戴德梁行北京公司副總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示：“首批保障性租賃住房REITs打開了一道嶄新的大門，為我國保租房基礎設施資產實現‘投、融、管、退’資金再投資的可持續發展，在有效盤活存量租賃住房資產、拓寬保障性租賃住房融資渠道的實踐中更具有里程碑式的意義。”

此外，胡峰就當前保租房公募REITs中的核心關注點給出了四點建議：

1、建議鼓勵發行非國有出讓用地建設的保租房公募REITs

鼓勵通過劃撥用地、集體經營性建設用地、國有租賃用地、商辦用地改建等方式籌集建設保租房房源，積極建立非國有出讓用地建設的保租房公募REITs退出渠道，明確解除相關轉讓限制的途徑，明確公募REITs存續期截止后非國有出讓用地的歸屬，建立良好的溝通機制，使得保租房公募REITs這一渠道能真正成為有廣泛適用性的通路。

2、建立保租房租金定價以及調整機制

保租房公募REITs產品的成功發行是與其底層保租房資產的穩定運營與增長潛力密不可分的，而其租金定價以及租金漲幅則是保租房公募REITs運營預測中的重中之重。建議盡快推動各城市因地制宜的制定符合地區發展的保租房租金水平及漲幅的相關政策規定，完善保租房的民生保障屬性，為保租房公募REITs重要參數的選取有依可循，既確保保租房在公募REITs發行后仍具備對相應群體的保障屬性，又能夠保障投資人的合理利益。

3、建議把保租房不可分割的配套商業及車位納入公募REITs范圍，提高資產包的收益率

在政策上允許并鼓勵保租房項目可根據實際合理配置商業等服務設施，明確保租房配套設施的功能性、必要性及不可分割性，從而明確了保租房配套商業等設施納入保租房資產組發行公募REITs的合規性。

4、保租房項目認定及相關信息的透明性

建議在全國范圍內建立起市級的保障性租賃住房項目信息披露機制，公示包括保障性租賃住房項目名稱、地址、戶型套數、租金標準、相關限制等重要信息，打通保障性租賃住房項目與待保障人群的互通渠道，讓需要保障的人群能夠即時準確的獲取保租房相關信息。進一步建立健全市級住房租賃管理服務平臺，對保租房項目及租賃住房市場實行動態監測，使得租賃住房市場更加透明。