即使沒有走出河南，但這并不妨礙建業集團老板胡葆森的知名度。他被馮侖視為“忠厚長者”，更與馮侖、王石共稱為“中國房地產三君子”。
然而，最近一段時間，作為河南本土龍頭房企，建業集團頻頻傳出各種傳聞和熱點消息，有關裁員、人事變動、機構變革等傳言開始甚囂塵上。2月14日，建業集團召開媒體懇談會，胡葆森攜最新高管團隊悉數亮相，回應目前關于建業的種種傳聞和消息。
“老大哥”胡葆森這次少有地顯示出了他的憂患意識。萬科董事會主席郁亮不久前為行業喊話，”房地產行業進入“黑鐵時代”。胡葆森要比他更悲觀，他認為，“對于躺平的房企來說，房地產行業連‘黑鐵時代’都不是了。”
而在過往的黃金年代里，房地產行業普遍被認為是高毛利行業，利潤率高達30%以上，但現今的胡葆森卻直言，“利潤率已經下滑到20%以下。”
不過，在眾多房地產企業中，胡葆森打造的建業幾乎是最特殊的一家。當其他房企們大搞全國化擴張運動之時，胡葆森和他的建業卻守著河南這一畝三分地，不斷下沉，從省城到地級市再到縣級市，項目遍地開花。
河南房地產市場至今仍流傳著這樣一句話——在河南賣的房子，9套房里就有1套肯定是建業的。無論“黃金時代”“白銀時代”還是“青銅時代”，建業都穩穩守住了河南市占率第一的地位。
度過艱難的2021年后，建業的2022年依舊風雨難測。來到“黑鐵時代”后的房地產行業里，即使背靠河南本土第一大房企的大樹，71歲的胡葆森卻罕見發話，建業要“做小”了。
“瘦身”是當務之急
“從五級管理調整為三級管理”、“取消業務集團和大區兩級”，“撤銷原有業務集團總部”，“五大總部合一”。虎年開年伊始，來自中原大地的建業地產，率先打響了人事組織調整之戰，變革力度堪稱近年之最，與之相應的是，外界對于這家公司的組織架構調整的關注度，也達到了近期行業熱度最高。
熟悉地產人事變動的人都知道，組織架構巨變，往往伴隨著著人事上的更迭。名之為組織架構調整的變動，實則是降薪裁員。很快，沒過幾天，有關建業集團裁員61%的消息不脛而走。
傳言也愈演愈烈。針對近幾天傳出的建業集團將裁員61%，以及組織架構調整等問題，2月14日，建業集團副總裁代紀玲稱，網傳內容不符合事實，該消息涉及建業集團旗下地產集團等五大集團架構調整，目前最終方案還在謹慎制定當中。
胡葆森則直接談到了進行組織變革的必要性， “這個想法不是心血來潮，也不是一時沖動，已醞釀了大約有半年時間，且不斷地在細化這個方案。”
他繼而表示，“從去年疫情之后，整個行業提出要從資本紅利向管理紅利轉變，(建業)就開始自覺地進行體檢，發現五個總部加在一起有1000多人。可能有超過三分之一的人干的都是同樣的工作，機構臃腫、效率低下的現象越來越嚴重。”
在這之前，外界普遍認為，建業集團此番調整，主因是河南遭遇特大暴雨和疫情，導致其經營遭受較大沖擊。2021年7月，鄭州遭遇暴雨之際，河南建業曾發出求助信，稱因受到汛情和疫情雙重影響，建業集團業務發展遭受嚴重損失，且已出現重大風險和危機。
據稱，這次洪災給建業集團帶來的經濟損失達50億元。其中，集團出現直接經濟損失5.5億元，經營性損失8億元，運營性損失3億元，正在銷售的300多個項目超過50個關閉，銷售及回款較原計劃減少30億元，多處工地停工，鄭州二七區櫻桃溝足球小鎮項目道路沖斷、復建無期，6億元投資及9億元建設用地將成無效資產。
但胡葆森表示，目前行業正在向管理紅利轉變，即使沒有特大暴雨和疫情，建業集團內部也需要改革，只不過是特大暴雨災害和疫情疊加的發生，迫使我們必須刀刃向內，先刮骨療傷、壯士斷腕。
目前，建業地產的毛利率和凈利潤率也出現一定下滑。據建業地產發布的2021年中期業績報告，截至2021年中期，建業地產毛利率為17.9%，同比減少5.8個百分點;凈利潤率進一步從6%降至5%。
流動性風險是最大挑戰
建業的2022年，依然沒有看到一個好的開端。
剛剛進入1月份，有關建業商票違約等消息，開始在資本市場不斷流傳。沒過多久，幾位商票持有人來到了建業集團總部，他們拉起了白色橫幅，上面寫道“商票逾期，建業還錢”，直接將建業的信譽危機推上風口浪尖。
對于房企而言，商票作為不計入表內負債的獨門武器，受到諸多房企的歡迎。而在房企普遍面臨資金風險之時，商票更是成為企業商譽的縮影，也是判斷企業資金面是否出現風險的重要信號。
除了商票違約的傳言外，投資者們更為關注的還是建業的償債情況。2021年，花樣年、新力、佳兆業等多家房企排隊“爆雷”。針對美元債規模較大的民營房企融資現狀，申萬宏源行業報告顯示，2021年是地產境內債的到期高峰，而2022年是地產美元債的到期高峰。相關數據顯示，2022年地產美元債到期金額折算為人民幣約為3787億元，較2021年大幅增長40%。
而因去年9月“50億求救信”事件，建業旗下包括2022年8月到期票息6.875%美元票據、2023年11月到期票息7.9%票據等美元債曾出現暴跌，這也讓投資者更加擔心建業的美元債違約劇情是否會上演。
目前，建業地產共有8筆總計24.46億美元的美元債，其中一筆5億美元將于2022年8月到期。對于美元債償還問題，建業集團副董事長王俊回應道，“2022年，建業地產的境外美元債只有8月到期的5億美元。而在去年11月8日，建業地產已經使用自有資金如期償還到期的4億美元債。”
“目前，面對新的最大的風險和挑戰，跟整個行業是一樣的，還是流動性的風險，不管是從資金鏈(層面看)、(還是)從市場(層面看)，尤其是在境外資本市場萎縮(的情況下)，流動性確實是有一些風險的。但是公司一直堅持比較穩健的經營方式，而且也都是一直深耕河南市場，所以這個風險是可控的。”王俊說道。
不過，據一位接近建業的從業人士認為，建業最大的問題在于沒有建立足夠充分的風險緩沖帶，“業務布局過度青睞河南市場，但河南市場去年面臨較大的去化問題，建業的經營會大受影響。”
作為一家高度依賴本土市場的房企，鄭州房地產市場的天空依舊烏云密布，不僅成交量出現持續下滑，成交價格也不斷出現新低。尤其進入2021年下半年，鄭州樓市開始頻繁出現各種節日折扣，特價房源、團購優惠、開盤抽獎爭相上演，“打折促銷”手段層出不窮，部分樓盤甚至推出“買一套送一套、買房贈送70年物業費”等活動，讓購房者眼花繚亂。
據貝殼研究院數據顯示，2021年鄭州二手房房源年成交量為 50379套，同比減少11% ，年均去化周期176天，客源年均去化周期52天，成交難度上升53%。
河南本土房企名門地產，對河南房地產市場寒意體會最深。在河南本土房企中，名門只排在河南建業、正商地產、鑫苑置業、康橋地產之后，當之無愧成了“名門”。然而，最近一段時間，有信息顯示名門地產發布了一則通知，要求全體員工放(休)假3個月，期間每人每月發放最低保障工資2000元。也在一定程度上反映了當前的市場情況。
而作為老大哥的建業地產，也在銷售端表現有所乏力。從建業地產的2021年成績單不難看出，2021年建業地產實現銷售額601億元，同比下降12%，未完成降低后的700億元的年度目標。
建業的下一步：“做小，做少，做好”
充滿挑戰的2021年過去后，行業的調整實際遠未結束。作為河南省最大的本土房企，建業地產必須“求穩”。胡葆森下了三道命令，即建業要“做小，做少，做好”。
“建業(集團)將進入戰略鞏固期，要做少、做小、做好。對于房企而言，賽道要少，不要追求規模的增長，盡量不要開辟新的賽道，(小賽道)能關閉的關閉。”胡葆森表示。
除了地產業務外，建業早在2015年開始大力發展多元化業務。六年時間內，該集團在地產、商業、物業、文旅、酒店、農業等板塊均有布局。數據顯示，目前，建業地產持有4個文旅項目和7個處于不同開發階段的綠色基地項目。其中，包含兩大王牌項目“只有河南·戲劇幻城”和“建業·華誼兄弟電影小鎮”。
但這些斥巨資打造的文旅項目，卻有一個算不好的經濟賬。胡葆森自己曾經這樣形容過：這座如此獨特、從未有見的戲劇幻城，無關商業、名利，只關乎建業做文化作品的真心、信心和耐心。它袒露的是河南企業對家鄉的赤子之心，是生長在黃河邊的建業“傳承黃河文化，講好黃河故事”的文化自覺。
據悉，戲劇幻城投資共60億元，更是修筑了長328米、高15米、厚2米的當今世上單面最長的人工夯土墻。而2016年奠基的電影小鎮計劃總投資規模逾150億元，項目總體規模約2000畝。
但在疫情和洪災影響下，文旅項目卻成了受沖擊最大的板塊。王俊曾表示，“‘只有河南’是建業投資60億元打造的戲劇文旅城，6月5日剛開業，是建業目前主打的一個文旅項目。項目剛運營了45天，就因為水災和疫情又停業了45天。”
在如今三道紅線、融資普遍收緊的情況下，如果持續拿出資金做文旅開發，對公司現金流的挑戰明顯更大。但建業也一直強調，對企業、對自身文旅項目都仍然保持著信心。
而從土地紅利到金融紅利，再到管理紅利的時代下，建業集團必須“精簡瘦身”，輕裝上陣。胡葆森進一步說道，“接下來將不再追求規模的過快增長。就銷售規模而言，從200億到1000億增長了幾倍，我們只用了3年時間。發展速度太快了，快得讓自己都有點擔憂，所以我們主動提出來進入戰略鞏固期。”
胡葆森將建業的創業路視為另一種長征。他曾說，人生本來就是長征。而在乍暖還寒的2022年里，如何“做小、做大、做好”，將成為建業新長征路上的又一挑戰。(李逗)
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