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雖有暖陽，卻仍冷風蕭瑟，北京樓市與近日的天氣如出一轍。

2021年12月，時代周報記者以購房者的名義走訪位于朝陽區王四營板塊的某項目。本應首付40%的房子，項目銷售人員卻對時代周報記者表示，可先繳納20%首付，“實在湊不齊就到售樓處，幫你找機構辦理貸款(解決首付不夠問題)。”

“首付貸”似乎成了救命稻草，而除這種極端手段之外，特價房、認購立享99折等優惠措施不斷涌入北京樓市，一切都指向一個根本要素：市場環境不佳。

北京樓市“苦苦掙扎”，根本原因或許是貸款難批、新房扎堆入市。從今年9月開始，北京一批次項目扎堆入市，供應量近3個月始終處于高位。

據中原地產研究中心統計數據顯示，僅11月，北京市場供應新建商品房住宅達7335套，環比上漲49.12%，成交均價56962元，較10月上漲18.58%，但成交量明顯萎縮，11月整體網簽新建住宅成交4844套，環比下跌12.77%。

而樓市的未來走向也并不明朗。有業內人士對時代周報記者表示，從整體看，北京樓市在年末醞釀明顯的價格戰，市場在12月將繼續調整，在貸款緩解后才有可能企穩。

某TOP15房企操盤手對時代周報記者表示，即便環境不佳，但絕不躺平，想盡一切辦法沖刺。

“首付貸”重出江湖

上述所提項目是北京第一批集中供地里王四營板塊中3宗地塊之一，也是30宗拍賣地塊中僅有的4宗五環內地塊之一，其帶著先天的區位優勢，原本被市場寄予厚望。然而，取地之初，該地塊樓面價為近6萬元/平方米，銷售限價卻為7.1萬元/平方米。面粉與面包之間僅有約1.5萬元/平方米的價差，讓外界質疑拿地企業的盈利空間。

由于該項目是非普住宅，首付需付40%。其銷售人員不只一次提到，“周期可以談，如現在簽約，最長可以延遲至2022年三月份。”該銷售的意思是，可以將首付款的支付周期拉長，確保購房者能夠將40%的首付在一定時間內湊齊，“購房者可先付20%，剩余的20%在一定時間內分幾次付清，周期可根據購房者的實際情況，向領導申請。”

在時代周報記者表示自己的首付款只夠20%后，該銷售暗示時代周報記者，可以進行首付貸，“售樓處可幫你找機構進行貸款。”而在時代周報記者詢問是何種機構、利率多少、最多能貸多久時，該銷售語焉不詳，只是表示，不同樓層、不同房源情況均不一樣，不是一句兩句能說清的。

隨后，時代周報記者聯系到該項目的置業經理，該置業經理告訴時代周報記者，找第三方機構幫助購房者進行貸款，實則為首付貸，“首付貸現在查的比較嚴，要想操作的話有點難度，而且通過第三方機構貸款的話，貸款年限特別低，只有3-10年的時間，利率在17%、18%左右。”

該置業經理亦給出另一種解決方案，“要是首付資金實在湊不齊，可以通過銀行以消費貸的名義貸款，而沒有抵押物最多只能貸20-30萬元。”但顯然，20-30萬元離20%的首付款項相差甚遠，時代周報記者在表示沒有抵押物之后，該置業經理表示：“需要和銀行協商一下。”

所謂“首付貸”，即是通過相關機構，以不同科目、名義的貸款方式，向購房者提供首付階段的“貸款”，從而使購房支付能力不足或需資金周轉的購房者達到按揭貸款首付比例，繼而達到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購房行為的一種金融產品。

針對首付貸問題，七部委曾明確表示，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。

北京市金訴律師事務所執行主任王佳紅對時代周報記者表示，將首付款進行分期收取，以及幫購房人聯系貸款機構貸款首付，都是變相以首付貸的方式出售房屋，屬違規行為。

項目間分化明顯

近日，時代周報記者走訪位于大興區舊宮板塊的熙悅雲上，當天售樓處顯得有些蕭瑟，大廳內只有2、3組購房者在與銷售進行交談。

熙悅雲上同樣是北京第一批集中供地項目，由住總、首開和保利聯合開發，于11月16日開盤，共推出了278套房源，均價6.5萬元/平方米。

時代周報記者以購房者的身份進行探訪，售樓處銷售極力勸說時代周報記者先進行認購，將房源鎖下來，“買的人很多，好的樓層、戶型不鎖就來不及了，基本都被人搶走了。”而這樣的現象，在時代周報記者走訪的其他項目中均有發生。

實際銷售數據如何?有業內人士向時代周報記者表示，第一批次集中供地項目分化嚴重，只有少數幾個項目銷售情況樂觀，整體還是處于低迷狀態。

北京住建委數據顯示，截止11月底，位于海淀樹村的學府壹號院，網簽去化率達到21.1%。據悉，該項目在選房當日去化率已達到90%左右，銷售金額過百億。若該項目在年內可以完成網簽，則在網簽金額上有可能超越目前的紅盤“海淀幸福里”。

值得注意的是，學府壹號院為共有產權房，政府持有20%的產權份額。數據顯示，學府壹號院指導價8.96萬元/平方米，成交均價在8.95萬元/平方米，而周邊其他樓盤的單價在11萬元/平方米左右。

但大多數項目“跑”的速度并不快。作為一批次供地的大戶，朝陽區目前共有10個項目入市，其中，僅有保利錦上以15.96%的網簽去化率領跑，其余項目的去化均未超過10%。北京住建委數據顯示，截至11月底，朝陽壹號網簽去化率僅為0.87%，和光悅府為6.27%，龍樾合璽為3.29%。

此外，大興區的未來云城自9月27日開盤以來已有2個多月，還未能查詢到網簽數據。

合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示，目前有兩類項目銷售情況較為理想，一類就是共有產權商品房，房價跟周邊區域的房價形成倒掛;另一類則是戶型設計和整體定價合適，能夠匹配剛需購房者。

位于大興區的和悅璞云就是上述所言剛需盤，有戶型小、單價低的特點。據悉，和悅璞云共推出692套房源，單價3萬元/平方米，實際成交價格2.93萬元/平方米。走訪中，和悅璞云銷售告訴時代周報記者，截至11月月底，已經賣出了300多套房子，網簽去化率達8.24%，在大興區域屬于網簽套數最多的樓盤。

大量供應與貸款難批

對于目前北京樓市蕭瑟的情況，身處熙悅雲上售樓崗位一線的小李深有體會。她告訴時代周報記者，熙悅雲上共278套房源，僅賣出去了40余套，“很多購房者需要先把自己原本的房子賣掉才能購買新房，但現在信貸卡得這么死，購房者沒資金。”

中原地產首席分析師張大偉向時代周報記者表示，2021年下半年開始，全國樓市速凍的最關鍵原因是信貸收緊。新房二手房放款速度放緩，嚴重制約了北京區域樓市成交。

12月6日，中共中央政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”，“良性循環”近年來首次出現在政治局會議中，具有明確的方向性指導意義，居民按揭貸款有望繼續松綁，房企整體融資環境有望改善。

然而時代周報致電多家銀行得到的消息是：貸款能不能放下來，還沒有具體時間。其中，某國有銀行信貸部工作人員明確表示，目前還沒有接到通知說放開額度。

除信貸問題外，區域集中供應導致的項目競爭加劇，也是當下樓市低迷的原因之一。

時代周報記者發現，第一批集中供地項目中，僅朝陽區的崔各莊、王四營鄉板塊，就有共6個樓盤集中入市，如王四營鄉板塊的保利錦上和朝陽壹號在9月份入市，崔各莊板塊的和光悅府和龍樾合璽也幾乎是同一時期入市，而中綠東岳府和望京養云也于11月份加入了戰斗。

某TOP10房企在京操盤手對時代周報記者表示，“朝陽區是目前競爭最慘烈的區域，客戶選擇余地非常大。”

據中原地產研究中心數據顯示，9月，北京樓市入市1.15萬套新建商品房住宅，是8年來最高月度記錄。張大偉向時代周報記者表示，10、11月供應繼續高位，超過成交量，使得庫存開始明顯積壓。從市場預期看，第二輪集中供地中依然有大量即將入市項目，市場供應繼續明顯增加。