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天氣轉(zhuǎn)冷，北京租賃市場(chǎng)也正式“入冬”，市場(chǎng)淡季疊加部分區(qū)域疫情反彈因素，11月北京租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)加速降溫趨勢(shì)。11月29日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月北京市租賃成交量環(huán)比減少超過(guò)10%，各城區(qū)租賃市場(chǎng)均保持降溫趨勢(shì)。從租金水平來(lái)看，11月北京市平均月租金水平為84.9元/平方米，租金水平環(huán)比微跌0.8%，同比穩(wěn)中微漲，相比于2019年同期微漲3.3%，租金水平自8月開(kāi)始連續(xù)四個(gè)月保持下跌趨勢(shì)。

租金水平連續(xù)4個(gè)月下滑

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年11月北京市租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比減少10.7%，相比于2019年、2020年同期，由于疊加了短暫的小范圍區(qū)域的疫情反彈，租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)加速降溫。從租金水平來(lái)看，2021年11月北京市平均月租金為84.9元/平方米，租金水平環(huán)比微跌0.8%，同比穩(wěn)中微漲，相比于2019年同期微漲3.3%。

今年下半年，隨著畢業(yè)生的租賃需求集中釋放，北京市租賃市場(chǎng)在7月達(dá)到年內(nèi)市場(chǎng)熱度高峰，8、9月租賃市場(chǎng)持續(xù)降溫，10月曾呈現(xiàn)小幅回溫，11月則延續(xù)此前的降溫趨勢(shì)，租金水平自8月開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月保持下跌趨勢(shì)。

豐臺(tái)西紅門(mén)地區(qū)某中介銷售人員告訴北京商報(bào)記者，雖未有明確劃分，但租賃市場(chǎng)存在明顯的淡旺季。春節(jié)后的2-3月返工潮、暑假期間的6-8月畢業(yè)季，都是傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)旺季。受疫情影響，北京流入人口明顯下降，傳統(tǒng)旺季的表現(xiàn)也發(fā)生偏移，而淡季則更加“慘淡”。

“目前北京整體上是‘差’的，不過(guò)也存在區(qū)域差異，畢竟租金水平的高低，受供需因素的影響。西紅門(mén)最近幾個(gè)月，附近有幾個(gè)公寓樓都在拆遷，房源少了，價(jià)格反而比之前旺季還要高一些。”上述中介人員表示。

為保障租賃市場(chǎng)供需均衡，近期北京市發(fā)改委、住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于報(bào)送2022年房地產(chǎn)投資計(jì)劃的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》中明確提出，要重點(diǎn)擴(kuò)大了公租房、保障性租賃住房的增量建設(shè)供應(yīng)，旨在提升租客的租住品質(zhì)。其中，集體土地租賃住房的建設(shè)是保障性租賃住房的重要供給方式之一。據(jù)悉，北京市當(dāng)前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)數(shù)十個(gè)集體土地租賃住房，即將陸續(xù)入市。

除此之外，北京還積極盤(pán)活存量資源。11月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公布，順義首批商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目獲批，原則同意天竺萬(wàn)科中心D座、萬(wàn)科28街區(qū)2#樓商業(yè)辦公項(xiàng)目改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目。上述商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將提供宿舍874間。

六成商圈租金環(huán)比下跌

市場(chǎng)熱度方面，北京各城區(qū)市場(chǎng)熱度均保持降溫，除豐臺(tái)、通州和大興區(qū)外，其余7個(gè)城區(qū)租金均環(huán)比下跌。從成交量來(lái)看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月北京市10個(gè)城區(qū)成交量均環(huán)比減少，其中海淀、東城、通州、昌平及順義區(qū)環(huán)比減少超過(guò)10%。

從租金水平來(lái)看，11月豐臺(tái)、通州和大興區(qū)租金環(huán)比基本持平或微漲外，其余7個(gè)城區(qū)租金均保持環(huán)比下跌趨勢(shì)，跌幅不超過(guò)4%;有賴于有效的疫情防控，各城區(qū)租金同比均保持穩(wěn)中微漲，相比于2019年同期水平，10個(gè)城區(qū)的租金水平均保持微漲。

今年北京租賃市場(chǎng)熱度TOP30商圈中八成商圈11月市場(chǎng)環(huán)比降溫，魯谷、蘋(píng)果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門(mén)成交量環(huán)比增加，六成商圈11月租金環(huán)比下跌。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年以來(lái)市場(chǎng)熱度TOP30的商圈中，11月回龍觀、望京、魯谷租賃市場(chǎng)熱度領(lǐng)先，魯谷、蘋(píng)果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門(mén)成交量環(huán)比增加，其余24個(gè)商圈均環(huán)比減少，其中降幅超過(guò)30%的為長(zhǎng)陽(yáng)、武夷花園。

從租金水平來(lái)看，11月TOP30商圈單平米月租金最高為酒仙橋(121.2元/平方米)、最低為長(zhǎng)陽(yáng)(45.1元/平方米)，套均月租金最高為雙井(10660.9元/套)、最低為順義城(3656.5元/套);TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙橋、舊宮、馬家堡、青塔、雙橋、順義城、武夷花園、玉泉營(yíng)、棗園、常營(yíng)等12個(gè)商圈環(huán)比微漲或基本持平，其余18個(gè)商圈租金水平均環(huán)比下跌，從同比來(lái)看，除了科技園區(qū)外，其余商圈均保持同比微漲。

成交周期延長(zhǎng)

整體來(lái)看，11月北京房客源成交周期環(huán)比延長(zhǎng)，不過(guò)房源出租難度低于疫情前同期水平。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月北京房源成交周期為32天，環(huán)比延長(zhǎng)1.8天，同比縮短13.4天，比2019年同期縮短7天。客源成交周期為12.8天，環(huán)比延長(zhǎng)0.1天，同比延長(zhǎng)1.6天，比2019年同期延長(zhǎng)0.5天。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，房客源成交周期自9月開(kāi)始，連續(xù)3個(gè)月保持延長(zhǎng)趨勢(shì)，傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，疊加短暫的疫情反彈，使得業(yè)主房屋出租難度提升，但對(duì)比2019年同期，房源更容易出租。客源成交周期高于疫情前水平，主要是經(jīng)歷過(guò)疫情后，租客租賃時(shí)考慮的因素增加，如小區(qū)位置、物業(yè)等，決策周期延長(zhǎng)。

黃卉預(yù)計(jì)，12月北京租賃市場(chǎng)保持降溫，租金水平或保持下跌。現(xiàn)階段租賃市場(chǎng)處于傳統(tǒng)淡季，高校畢業(yè)生租賃需求在6-8月集中釋放，租賃市場(chǎng)租賃需求減弱，9月開(kāi)始進(jìn)入傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)淡季，預(yù)計(jì)12月租賃市場(chǎng)活躍度或保持下降，租金水平或繼續(xù)保持穩(wěn)中回落趨勢(shì)。北京商報(bào)記者王寅浩

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11月六成城市租金低于疫情前同期

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”，恰是租賃市場(chǎng)的“銅九鐵十”，告別暑期的熱度高峰，全國(guó)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)加速降溫趨勢(shì)。11月29日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11全國(guó)重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比減少17.9%，從租金水平來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)40城租金水平為39.4元/平方米，租金指數(shù)環(huán)比下跌1.3%，同比穩(wěn)中微漲，比2019年同期仍下跌4%。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，今年租賃市場(chǎng)在7、8月達(dá)到年內(nèi)市場(chǎng)熱度高峰，隨著畢業(yè)生租賃需求基本釋放，9月租賃市場(chǎng)進(jìn)入淡季，10、11月保持降溫趨勢(shì)，由于短暫的疫情反彈11月有所加速。事實(shí)上，10月中下旬開(kāi)始，部分區(qū)域陸續(xù)呈現(xiàn)出疫情短期反彈，在租賃市場(chǎng)淡季，部分城市的租賃市場(chǎng)加速降溫，不過(guò)有賴于有效的疫情防控，此輪疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的影響限定在一定范圍內(nèi)。

分城市來(lái)看，全國(guó)各能級(jí)城市均環(huán)比降溫，新一線及其他二線城市熱度環(huán)比三連降，一線及新一線城市相比于疫情前同期呈現(xiàn)微漲。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月一線、新一線及其他二線城市租賃成交量均環(huán)比減少，降幅均超過(guò)10%，不過(guò)高能級(jí)城市降溫較緩。新一線及其他二線城市9、10、11月連續(xù)保持降溫趨勢(shì)，一線城市曾在10月有小幅回溫，主要是由于市場(chǎng)淡季租金下降，上海、北京租金敏感性租客租賃需求強(qiáng)化，成交量環(huán)比增加。

從租金水平來(lái)看，11月貝殼平臺(tái)一線城市月租金水平為75.4元/平方米，租金水平環(huán)比下跌1.2%，同比微漲，比2019年同期微漲1.4%;新一線城市月租金水平為30.5元/平方米，租金水平環(huán)比基本持平，同比微漲，比2019年同期微漲2.6%;其他二線城市月租金水平為24.6元/平米，同比微漲，仍低于2019年同期水平。

“去年由于疫情沖擊，租金水平低溫運(yùn)行，今年有賴于有效的疫情防控措施，各能級(jí)城市租金均呈現(xiàn)同比微漲，其他二線城市租金仍低于疫情前水平。”黃卉稱。

不同于前兩年，今年11月全國(guó)各城市租賃市場(chǎng)均呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)，哈爾濱、鄭州、大連以及蘭州市環(huán)比降溫幅度最大，超過(guò)30%。全國(guó)重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)均處于傳統(tǒng)淡季，10月中下旬開(kāi)始，小范圍區(qū)域疫情出現(xiàn)短暫反彈，加速了區(qū)域的租賃市場(chǎng)降溫。

11月超六成城市租金水平環(huán)比下跌，14個(gè)城市連續(xù)3個(gè)月及以上環(huán)比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9個(gè)城市11月月平均租金為近三年同期最低。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月全國(guó)重點(diǎn)40城中東莞、杭州、南昌、廈門(mén)、武漢和沈陽(yáng)市等15個(gè)城市租金水平環(huán)比微漲或基本持平。

在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，租賃市場(chǎng)的不景氣，也受房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，北京等一線城市屬于高點(diǎn)回落，而二三線城市則是重心的轉(zhuǎn)移。信貸政策加碼，讓二手房市場(chǎng)急速入冬，一大部分城市的二手房處于“難賣(mài)又難租”的困境。

整體來(lái)看，11月全國(guó)房源成交周期走高，客源成交周期基本持平，但兩者均高于疫情前同期水平。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月全國(guó)重點(diǎn)40城房源成交周期為49.2天，環(huán)比延長(zhǎng)3.7天，同比縮短3.4天，比2019年同期延長(zhǎng)7.1天;客源成交周期為10.3天，環(huán)比、同比均基本持平，比2019年同期延長(zhǎng)2.3天。

黃卉稱，由于租賃市場(chǎng)繼續(xù)變冷，房源成交周期11月保持延長(zhǎng)趨勢(shì)，房屋出租難度提升。客源成交周期維持在較高位，8-11月變化較小，變化幅度在0.5天以內(nèi)，經(jīng)歷過(guò)疫情后，租客在租房的決策時(shí)間延長(zhǎng)，以降低租賃過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

貝殼研究院方面預(yù)計(jì)，今年12月全國(guó)租賃市場(chǎng)熱度將繼續(xù)保持低溫，在疫情不反彈的情況下11月受疫情抑制的部分區(qū)域的租賃需求釋放，局部區(qū)域或會(huì)呈現(xiàn)回溫趨勢(shì)。

報(bào)告稱，今年10月中下旬開(kāi)始，部分區(qū)域出現(xiàn)疫情反彈，11月全國(guó)重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)加速降溫，各能級(jí)城市均保持降溫趨勢(shì)。由于目前仍處于租賃市場(chǎng)淡季，在春季前租賃需求較弱，12月租賃市場(chǎng)仍將保持低溫趨勢(shì)。此外在疫情不出現(xiàn)反彈的情況下，預(yù)計(jì)11月部分區(qū)域受疫情抑制的租賃需求會(huì)在12月釋放，部分小范圍區(qū)域或會(huì)出現(xiàn)租賃市場(chǎng)小幅回溫的趨勢(shì)。 (記者王寅浩)