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“金九銀十”一直是樓市的銷售旺季，但今年的“金九”，開(kāi)發(fā)商們普遍高興不起來(lái)。從近期陸續(xù)公布的9月房企銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，部分房企銷售金額同比、環(huán)比雙雙出現(xiàn)下滑。

“金九”爽約，“銀十”又將如何?《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者注意到，進(jìn)入10月后，房企上演五花八門(mén)的促銷大戰(zhàn)，市場(chǎng)進(jìn)一步分化。采訪中，專家們一致認(rèn)為，四季度市場(chǎng)有望筑底企穩(wěn)。

樓市降溫明顯

克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。

從各線城市表現(xiàn)上看，北上廣深4個(gè)一線城市樓市成交回落，其中，上海以45%同比降幅居首，北京、廣州和深圳的同比降幅都在30%左右。24個(gè)二三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比下降4%，同比降幅23%。其中，近八成二三線城市成交同比下降，熱點(diǎn)城市廈門(mén)、武漢、寧波等地同比降幅都在20%左右，僅杭州、成都等個(gè)別城市仍保持熱度，同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

具體到企業(yè)層面，克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，9月份，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月，首次出現(xiàn)環(huán)比下降，同比去年下降36.2%，較2019年同期下降17.7%。但是，從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，今年前三季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額較2019年和2020年同期分別增長(zhǎng)22.8%和12.5%。

為什么樓市降溫如此明顯?58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者直言，“三道紅線”終結(jié)了房企融資的紅利，集中供地和土地拍賣新規(guī)層出不窮，房企拿地難上加難，多地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，加上各種樓市調(diào)控政策，房企迎來(lái)了最艱難的日子。“今年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)400余次，發(fā)布調(diào)控政策的密集程度刷新歷史紀(jì)錄。”許之靜表示，嚴(yán)厲限購(gòu)限售、積分搖號(hào)規(guī)則的細(xì)化、發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊學(xué)區(qū)房炒作、整治虛假房源等全國(guó)大范圍的樓市調(diào)控動(dòng)作，貫穿到房地產(chǎn)行業(yè)全過(guò)程。

市場(chǎng)進(jìn)一步分化

9月樓市的低迷態(tài)勢(shì)在今年國(guó)慶黃金周期間有了一定的扭轉(zhuǎn)。在樓市長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控下，各地市場(chǎng)呈現(xiàn)較明顯的差異，三四線、二線、一線城市對(duì)政策的反應(yīng)程度呈現(xiàn)出從強(qiáng)到弱梯度下滑的特征。

從樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)分化愈加明顯。安居客房產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶黃金周期間，一線城市成交回暖。4個(gè)一線城市新建商品住宅累計(jì)成交42.19萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平。其中，北京市場(chǎng)成交量達(dá)15萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為1482套，同比上升1212%;深圳新房成交1081套，同比上升163%。

二線城市則穩(wěn)中有降，不同城市間迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情。“二線城市中，福州供應(yīng)放量疊加降價(jià)促銷，還是取得了不錯(cuò)的走量效果。杭州國(guó)慶期間成交量達(dá)3年同期新高，為16.73萬(wàn)平方米。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，需要關(guān)注的是三四線城市，各城市同比降多升少，分化持續(xù)加劇。

另?yè)?jù)丁祖昱介紹，三四線城市中，上升城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交依然保持高熱狀態(tài)，同比上升三成以上，與2019年同期相比，均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng);而部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬(wàn)平方米，創(chuàng)3年同期新低。

四季度市場(chǎng)有望筑底企穩(wěn)

樓市降溫的背后，部分開(kāi)發(fā)商為了加速回款，近期紛紛推出了五花八門(mén)的折扣促銷活動(dòng)，例如“工抵房”“送車位”“返首付”“特價(jià)房”等，希望能收獲一撥行情。“最近來(lái)看房的客流量并不少，但成交量卻沒(méi)有預(yù)期那么好。”北京王四營(yíng)地區(qū)某項(xiàng)目銷售員告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，開(kāi)發(fā)商推出的“砸金蛋”、送物業(yè)費(fèi)、送家具等活動(dòng)很受認(rèn)可，小面積戶型賣得很快，說(shuō)明市場(chǎng)需求還是有的，至少剛需客戶不缺。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，隨著市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，“金九銀十”的概念正在消退。2021年僅剩下最后3個(gè)月，房企已經(jīng)進(jìn)入業(yè)績(jī)?nèi)鏇_刺階段，房企去庫(kù)存壓力有增無(wú)減。張大偉建議消費(fèi)者，面對(duì)開(kāi)發(fā)商的花式促銷，一方面，要從實(shí)際需求出發(fā)，該出手就出手;另一方面，對(duì)部分負(fù)債規(guī)模偏高的房企也要謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)備受關(guān)注，近日央行罕見(jiàn)地連續(xù)兩次召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，這將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心起到重要作用，各地繼續(xù)調(diào)控加碼的可能性明顯降低，政策微調(diào)的空間已打開(kāi)。受此影響，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望筑底企穩(wěn)，尤其是那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一二線以及強(qiáng)三線城市，成交量整體提升幅度更為可期。

丁祖昱也對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，部分城市樓市調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了由“限漲”到“限跌”的苗頭，甚至不乏托市之舉，以刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，減緩市場(chǎng)下行壓力。當(dāng)然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)。