今年樓市“金九銀十”注定是一場戰況激烈的促銷大戰。
在經歷了艱難的7月、8月之后，樓市下行跌落的趨勢超出預期，眾多房企的“搶收”壓力更大了。雖然幾個熱點城市還在限購、限漲，但更多城市則加入了限跌、托市行列。
自8月開始，除了最火熱的城市，全國無論東西南北，都有二三線城市開始出現新房降價促銷、房企大甩貨的情形。省會城市昆明8月超70個樓盤均價下跌;為了實現跑量，多家房企愿意降價數千元每平方米，針對周邊競品的價格戰已經打得火熱。
“最夸張的是某家房企拿地價格5000元/平方米，只賣4000元/平方米。”一名房企高層對第一財經表示。
針對市場出現的新變化，已有至少7城出臺樓市“限跌令”，包括江陰、大連、昆明、沈陽、岳陽、菏澤、株洲等城市，不過，整體一輪較大的降價潮似乎無可避免。
“中介催我回老家看房”
“今年中秋回來看房嗎?國慶小長假不回來看看嗎?”臨近佳節，在上海“滬漂”的白領王靜不時接到老家中介的電話。
王靜的老家是蘇北一個縣城，過去一整年房價都在猛漲，不知不覺均價就破萬了。不過最近中介的電話給她釋放了一個信號——房價松動了。
去年看著老家房價暴漲，她過年時去看了幾個樓盤，加了一些房產銷售的微信，一直擔心自己的收入增幅趕不上房價增速，王靜確實想過在老家趕緊買一套房子，不過現在反而淡定了。
“中介在電話里說，要領我去看的幾個新樓盤都有折扣，還有‘內部房源’，比我在網上看的價格便宜不少。”王靜說，她一直關注的某樓盤，在網絡平臺上價格是8500元/平方米-9000元/平方米，但是在中介的口中，這個樓盤有“內部員工折扣”，只需要約7000元/平方米。
最近，老家還發生了一件事，一個降價樓盤的前一期業主維權，在小縣城引起了不小的轟動。“大家都知道房子要降價了，越來越多的人處于觀望狀態。”
另一位“滬漂”邵元，老家在昆明，他一直想著能回老家買套房用來度假或者養老。“今年6月回昆明看了好幾個樓盤，價格都在2萬以上，還有接近3萬的。最近接到銷售的電話，問我節日期間要不要再去看看，他們會推出一批特價房，2萬以下，大概降了兩三千的樣子。”
和王靜的想法一樣，邵元也不急著在老家置業了。“總覺得這波下行才剛剛開始，我再等等。”他說。
邵元老家昆明新房跌幅已經位居全國前列，像他這樣的購房者還想再等等，當地的房協組織卻急了。今年8月，昆明房協召開了落實“穩房價、穩地價、穩預期”座談會，要求昆明TOP30房企及大型經紀公司參加，其中提到惡意降價、擾亂市場的行為一旦發生，相關開發商將被約談。
“對于滯銷項目降價打折，是今年下半年必然出現的情況，我敢說幾乎所有的房企現在首要任務都是搶銷售、搶回款。但是為啥有些項目被定義為惡意降價?因為真的出現了一下子單價降個六七千甚至上萬的樓盤，整個市場都亂了，賣一套、虧一套。”一名房地產一線營銷人士對第一財經表示。
“東南西北”都迎降價潮
“滬漂”邵元的老家昆明，是最早出臺“限跌令”的城市之一，但8月新房市場繼續延續量價齊跌的態勢。
根據克而瑞研究中心統計，8月昆明主城商品住宅成交均價14028元/平方米，環比下降2.95%，同比下降8.65%。價格下滑原因則是有大量剛需項目以低價備案，市面上還有很多特價房源。
據當地官方媒體統計，昆明主城在售的約90個樓盤中，8月與5月對比，漲價的樓盤僅有12個，還有78個樓盤成交均價都在下跌。
大部分樓盤的價格跌幅，在每平方米幾百元至一千元的范疇里，不過也有“打了個骨折”的。
比如陽光城滇池半山，去年8月均價為16469元/平方米，今年8月均價則為10989元/平方米，降價近6000元/平方米。
世茂璀璨臻樾，今年5月均價為19028元/平方米，8月均價則為16027元/平方米，降價超3000元/平方米。新城瑯樾，5月均價9440元/平方米，8月均價為7874元/平方米，降價接近1600元/平方米，相當于打了個85折。
其中最具爭議的就是陽光城滇池半山的大降價了。今年7月31日，在周邊競品首開的同一日，陽光城滇池半山推出了“最低單價9980元”的營銷活動，不僅相較自己前期售價猛降數千元，也比競品單價便宜了四五千。于是該項目售樓處立刻門庭若市、人山人海，但這種營銷手法也引起了前期業主的不滿，不少業主要求退房。在大促銷兩天后，陽光城滇池半山宣布恢復原價。
在一線城市北京，部分偏高端系產品但是銷售情況不佳的樓盤也在降價促銷。
比如大興區黃村的綠地海珀云翡，其所在地塊為綠地2016年時以4.7萬元/平方米樓面價競得，是當時的區域地王，“海珀”則是綠地產品系中的中高端系列，此后該項目一直以均價約7.5萬元/平方米銷售，不過在部分網絡平臺上，今年8月起該樓盤價格已經調整到6.5萬元-6.7萬元/平方米。此外，還有中介經紀人透露，綠地海珀云翡不時拿出幾套特價房，個別小面積房源的售價相比第一期開盤時降了約2萬元/平方米。
中部省會城市鄭州，原本今年房價一路攀升，但受到7月洪水和8月疫情影響，新房銷量嚴重下滑，許多開發商祭出打折舉措。
比如鄭州管南片區，受到產業布局的利好，今年3月份后房價曾一度漲了2000元/平方米，從1.5萬元/平方米漲到1.7萬元/平方米。現在片區內新城、綠地等大開發商的項目則帶頭降價，新城時光印象推出了幾套一口價房源，低至15000元/平方米起，降價約2000元/平方米;而同屬該區域的綠地花語城，部分房源甚至降到了9000元/平方米。
東部長三角地區，一直被認為是全國樓市最堅挺的地方，部分城市也開始支撐不住了。
南通作為江蘇省GDP漲幅前列城市，過去一年房價漲幅也很兇猛，整體均價大有趕超無錫的勢頭。不過到了今年8月份，也開始有房企帶頭降價。
位于南通錫通園區的陽光城未來悅，8月底登上了南通銷售周榜第一名的位置，原因是進行了大規模的特價活動，以價換量，吸引了大批購房客。
第一財經獲悉，陽光城未來悅最初的取證備案價格超過18000元/平方米，今年8月推出“精裝好房12xxx元/㎡起”的優惠活動，不但比自己最初售價便宜6000元/平方米，也比周邊競品便宜了數千元。經過這一場“大跑量”，項目一期已經基本售罄。
整體來看，房企的優惠促銷活動越來越多，折扣、大禮包、買房送車……種種營銷方式如雨后春筍般冒了出來。而除了上述這些城市，二線城市西安、南寧、太原、長春，大灣區城市中山、江門等，也已經進入樓市下行通道。
中原地產分析師張大偉認為，目前除了杭州等少數過熱城市外，全國房地產都在信貸收緊下出現退燒現象，信貸收緊對于市場的影響明顯加強，成交量的低迷才是剛剛開始，2021年很可能會出現一輪非常明顯的降價潮。
(應受訪者要求，王靜、邵元為化名)
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