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收到上交所問(wèn)詢(xún)函兩周后，宋都股份選擇將自己的苦水一股腦兒倒出。

于是7月那場(chǎng)備受關(guān)注的退地風(fēng)波有了更多的細(xì)節(jié)補(bǔ)充，猜疑不斷的合作方也揭開(kāi)了神秘的面紗，甚至出現(xiàn)了更多的劇情、更強(qiáng)的反轉(zhuǎn)……

8月10日晚間，宋都股份在回復(fù)了上交所的工作函中稱(chēng)曾與祥生、寶龍達(dá)成短暫協(xié)議，其于杭州首批集中供地中競(jìng)得的8號(hào)地塊與12號(hào)地塊，將分別與兩家公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但由于兩公司單方面違約，均選擇不再合作，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來(lái)巨大壓力，從而導(dǎo)致退地情況發(fā)生，損失了5000萬(wàn)的拿地保證金。

牽扯而出的寶龍與祥生隨后站上了風(fēng)口浪尖，一時(shí)間，圍繞著退地風(fēng)波的三家各執(zhí)一詞。

究竟是誰(shuí)的責(zé)任?又是誰(shuí)在說(shuō)謊?

宋都退地血虧5000萬(wàn)

這場(chǎng)退地風(fēng)波的源頭需要追溯到5月杭州首批集中供地。在那場(chǎng)為期兩天的鏖戰(zhàn)中，孤軍作戰(zhàn)的宋都股份發(fā)力拼搶?zhuān)陨舷迌r(jià)+若干自持比例拿下5宗地塊。

這場(chǎng)有些瘋狂的補(bǔ)倉(cāng)代價(jià)是45.84億元，在房企拿地金額榜上排名第9，前面站著融創(chuàng)、華潤(rùn)、濱江、龍湖等規(guī)模房企。

激情之后，平靜下來(lái)的宋都股份有些“吃不消”。

根據(jù)出讓條件，宋都股份需要在規(guī)定時(shí)間繳足本宗地塊出讓成交總價(jià)款的20%,并分別與杭州市規(guī)劃和自然資源局簽訂《出讓合同》。

由于無(wú)法按時(shí)補(bǔ)齊出讓金，拿地2個(gè)月后，宋都股份宣布放棄在杭州首輪集中供地中競(jìng)得的一副地塊，杭州杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊(下稱(chēng)“8號(hào)地塊”)。

《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，退地并非宋都股份本意，其曾爭(zhēng)取過(guò)交滯納金，以換取時(shí)間解決資金問(wèn)題，但最終相關(guān)部門(mén)并未同意。

這場(chǎng)“投資失誤”，宋都股份稱(chēng)系祥生與寶龍違約導(dǎo)致公司短期資金壓力較大，才決定放棄。

據(jù)宋都股份表示，公司競(jìng)得8號(hào)地塊后，隨即與祥生控股(集團(tuán))有限公司浙北區(qū)域公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“祥生”或“祥生方”)達(dá)成合作意向，雙方通過(guò)微信語(yǔ)音通話溝通初步確定土地開(kāi)發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤(pán)開(kāi)發(fā)。當(dāng)晚，祥生相關(guān)人員至公司現(xiàn)場(chǎng)洽談合作事宜，2021年5月12日晚，雙方通過(guò)微信明確祥生方已向其公司董事長(zhǎng)匯報(bào)，合作協(xié)議無(wú)需修改并已經(jīng)傳到祥生集團(tuán)公司簽字蓋章。

然而第二天，祥生方突然電話通知宋都股份相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。

同樣的場(chǎng)景隨后也在另一幅地塊中上演。

宋都股份稱(chēng)其5月8日競(jìng)得12號(hào)地塊后，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司(下稱(chēng)“浙江寶龍”)主動(dòng)接洽公司希望就天目醫(yī)藥港地塊進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》(下稱(chēng)“備忘錄”)，其中約定“股權(quán)比例：宋都股份50%;寶龍50%”、“如一方違反上述約定，違約方應(yīng)支付守約方2000萬(wàn)違約金”。

然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了宋都股份寄出的《關(guān)于推進(jìn)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。2021年5月19日，在公司多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

宋都股份認(rèn)為，由于浙江寶龍沒(méi)有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴(yán)重打亂了公司整體資金排布的計(jì)劃和節(jié)奏，導(dǎo)致同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)下，公司集中資金支出金額放大。如祥生和浙江寶龍能夠按照約定履行合作義務(wù)，則公司整體獲取土地權(quán)益金額為32.48億元，符合公司預(yù)期。

寶龍、祥生放棄合作，無(wú)外乎是因?yàn)?ldquo;算不過(guò)來(lái)賬”。此次杭州集中供地，苛刻的條件下，利潤(rùn)空間極其有限。即便是深耕杭州多年的濱江，其董事長(zhǎng)戚金興也坦言，“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)。”

以上述涉及到的兩幅地塊為例。

8號(hào)地塊宋都股份以上限價(jià)17.83億元+21%自持競(jìng)得的，溢價(jià)率29.86%，成交樓面價(jià)20962元/平方米。地塊所建商品住房毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于26500元/平方米，如實(shí)施裝修銷(xiāo)售的，裝修價(jià)格不高于3000元/平方米。有房企投拓人士直言“5000元/平方米的建安成本、3000元/平方米的精裝修，外加財(cái)務(wù)成本和稅費(fèi)成本，即使不考慮自持部分，項(xiàng)目利潤(rùn)空間也很有限。算上21%的自持比例，完全沒(méi)利潤(rùn)。”

被寶龍放棄的12號(hào)地塊，利潤(rùn)空間也不高。

該地塊由宋都股份以總價(jià)8.9億元競(jìng)得，樓面價(jià)11688元/平方米，溢價(jià)率29.87%，自持比例19%。根據(jù)規(guī)劃，該地塊所建商品住房毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于21980元/平方米，如實(shí)施裝修銷(xiāo)售的，裝修價(jià)格不高于3500元/平方米。成交樓面價(jià)較毛坯銷(xiāo)售限價(jià)相差10292元/平方米。

退地的代價(jià)是宋都股份繳納的5000萬(wàn)元保證金不予退還，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)(3.52億元)的14.19%。

祥生、寶龍拒絕“背鍋”

面對(duì)宋都股份的指責(zé)，祥生與寶龍并不認(rèn)賬。

祥生公告稱(chēng)，公司及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。其董事長(zhǎng)陳國(guó)祥在接受采訪時(shí)直接表示，“雙方?jīng)]有糾紛，是宋都股份無(wú)理取鬧。”

寶龍則回應(yīng)宋都股份于5月8日拿到杭州12號(hào)地塊(即天目醫(yī)藥港地塊)后確實(shí)與其簽訂了合作備忘錄，但后期(5月17日之后)在正式溝通合同條款過(guò)程中，由于雙方合作條件發(fā)生改變，導(dǎo)致最后未能達(dá)成一致。該合作備忘錄僅是雙方表達(dá)合作誠(chéng)意的表現(xiàn)，實(shí)際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)。

究竟是宋都股份無(wú)理取鬧還是祥生、寶龍背信棄義?

房企公開(kāi)市場(chǎng)的合作拿地根據(jù)節(jié)點(diǎn)主要分為投前、投中、投后三種，由于上述兩幅地塊祥生、寶龍均未參拍，因此雙方不存在投中合作的情況。

宋都股份在公告中稱(chēng)，其拿下地塊后才與祥生、寶龍方面接洽。《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到5月17日宋都股份與杭州市規(guī)劃和自然資源局臨安分局簽訂了《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》后，寶龍方面確實(shí)與其就簽訂了合作備忘錄。某規(guī)模房企投拓人士表示，有可能合作方此前沒(méi)有測(cè)算的很清楚，或者雙方就自持部分等具體細(xì)節(jié)方面沒(méi)有談妥，導(dǎo)致合作未能最終成行。如果是投后合作，也意味著競(jìng)拍過(guò)程為宋都股份獨(dú)立行為與判斷，其自有資金能夠覆蓋相關(guān)款項(xiàng)，因此宋都股份所言“合作方違約，給公司短期內(nèi)資金安排帶來(lái)巨大壓力”不具說(shuō)服力。

亦有頭部房企投拓人士?jī)A向于“投前合作”，有接近宋都股份的消息人士對(duì)記者表示，“雙方在土拍前已口頭或私下達(dá)成基本合作意向，但具體內(nèi)容并未約定。”合作方的加入也給了宋都股份在競(jìng)拍環(huán)節(jié)中奮力爭(zhēng)奪的勇氣，最終地價(jià)和自持比例超過(guò)合作方預(yù)期，故放棄合作。

其直言“拍地前基本為簡(jiǎn)要協(xié)議，不會(huì)簽署正式協(xié)議，這也意味著此類(lèi)備忘錄約束力較低。”

某20強(qiáng)房企區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人舉例稱(chēng)，《合作備忘錄》相當(dāng)于君子協(xié)定，上面甚至沒(méi)有公司公章。

牽扯進(jìn)風(fēng)暴中后，有行業(yè)人士認(rèn)為，對(duì)祥生、寶龍的合作口碑或產(chǎn)生影響，其他房企在與其合作時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此類(lèi)情況并不少見(jiàn)，影響有限。