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近日，國家發改委發布了《進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(以下簡稱“958號文”)，明確提出基礎設施領域不動產投資信托基金試點行業包括保障性租賃住房。業內人士表示，發展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑，預計中國租賃住房REITs規模將超過3000億元，有望成為下一個藍海。

政策保障提供發展基礎

近年來，我國租賃住房建設方面的支持政策頻出。2021年政府工作報告指出：切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。“十四五”規劃綱要明確提出，加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給。

北京大學光華管理學院院長劉俏對《中國消費者報》記者表示，推動保障性租賃住房REITs試點，對于解決大城市住房突出問題、深化金融供給側改革等具有重要意義。此次“958號文”的出臺，將保障性租賃住房納入基礎設施領域REITs試點行業中，為租賃住房的公募REITs提供了強有力的政策保障和行業發展的基礎。

據劉俏介紹，近兩年來，共有18單租賃住房類REITs產品發行成功，發行規模合計215.56億元，發行利率一般在4.5%-5%。租賃住房類REITs從結構搭建、資本屬性、專業化運作等方面對租賃住房REITs進行了有益探索，完善了租賃住房REITs管理架構和管理體系，培育和吸引了更廣泛的投資者群體。

租賃市場產品良莠不齊

調查顯示，我國租賃住房市場發展滯后，住房租賃人口占比約為11%，遠低于發達國家30%的水平。

當前，租賃住房市場上運營的產品紛繁復雜，良莠不齊。從房源分布角度來看，可以分為集中式和分散式;從營利模式上看，又可以分為重資產持有模式、二房東包租運營模式和輕資產運營三類。市場現狀是：分散式公寓的市場占有率高達75%，多為二房東模式，品質參差不齊。比如此前頗受市場和資本追捧的蛋殼暴雷、跑路，根本原因在于其營利模式是以“高進低出”+租金貸為核心，并且無序擴張。在做大市場規模的同時其綜合成本卻居高不下，長期處于虧損狀態，高負債最終導致現金鏈斷裂。

中原地產首席分析師張大偉在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，發展保障性租賃住房REITs是促進住房租賃市場平穩健康發展的重要舉措。保障性租賃住房REITs作為權益型的成熟資產持有平臺，可為保障性租賃住房企業提供有效的退出渠道，可以使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的開發、運營、盤活的新模式，提升租賃住房行業直接融資比例，降低租賃住房行業杠桿率和金融風險。此外，還可以通過使用募集資金，收購空置或低效利用的符合條件的存量資產，將其改建為保障性租賃住房。

仲量聯行中國區評估咨詢服務部執行董事熊建平對《中國消費者報》記者表示：“保障性租賃住房REITs價值的體現，更多的是現金流的穩定、可變現、可持續的運營能力以及具有資本化的發展潛力，因此其底層資產在現金流、產品化等方面的高質量發展是核心所在。”保障性租賃住房REITs對產品高質量的要求，必然會有效過濾掉僅為擴大存量而存在的無效庫存，將引導滿足規劃要求下的租賃住房升級改造，有助于形成成熟的市場格局，最終實現合理有效運營管理下的更具效率和實操性的良性循環。

多維度因素助推租賃需求

住房租賃產業研究院數據顯示，截至2020年底，我國住房租賃市場整體市值約為2.52萬億元。第七次全國人口普查數據顯示，2020年我國流動人口為3.8億人，與2010年相比增長1.54億人，為2000年水平的3倍有余。而流動人口住房自有率持續處于低位，對租賃住房需求強勁。相關數據顯示，2019年全國城鎮流動人口中租房人口的比重高達91%，顯示出強勁的租賃需求。

另外，房價收入比高企和限購限貸等政策也擠壓了買房需求。根據易居研究院的數據，四個一線城市中，深圳、北京的房價收入比(指住房價格與居民家庭年收入之比)高于40，而上海的房價收入比也在35左右，遠高于國際主流城市10-20的區間水平。高企的房價刺激了租賃需求，這勢必將推動一線城市居民的租賃住房需求。同時，近年來我國一二線城市限購限貸政策不斷加碼，促使大量未滿足購房條件的潛在購房者不得不轉向租賃市場以解決住房需求。

對此，熊建平對《中國消費者報》記者表示，這一市場規模為租賃住房公募REITs發展提供了良好的基礎支撐，按照國際經驗測算，預計中國租賃住房REITs規模將會超過3000億元。

7月23日，在中國REITs論壇2021年會上，中國建設銀行副行長張敏在致辭中表示，將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點范圍，對進一步完善住房保障體系，解決大城市住房突出問題具有十分重要的意義。結合前期探索經驗，他提出了兩點建議：一是要推動公募REITs稅收支持政策盡快出臺，二是要結合保障性租賃住房情況明確試點項目申報要求。