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7月20日有消息稱，中南建設(shè)正在以折扣的形式向員工銷售房產(chǎn)，需要全款一次性支付，優(yōu)惠至7月20日截止。

此次內(nèi)部售房，力度不低。據(jù)媒體表述，不同“戰(zhàn)區(qū)”的具體銷售規(guī)則和折扣有差異，有地方住宅折扣達(dá)到65%;有的地方則為七折、八折不等，商辦性質(zhì)的物業(yè)六五折。

中南建設(shè)回應(yīng)《國際金融報(bào)》記者稱，這是個(gè)別項(xiàng)目的員工購房福利，是項(xiàng)目自身根據(jù)市場(chǎng)情況的一盤一策，屬于常規(guī)營銷動(dòng)作。

《國際金融報(bào)》記者了解到，此次中南參與內(nèi)部售房的項(xiàng)目有限，約為十來個(gè)，活動(dòng)時(shí)間不到三天，項(xiàng)目主要位于長三角，包括江蘇南京、江蘇鎮(zhèn)江、安徽蚌埠等地。

從項(xiàng)目情況來看，此次內(nèi)部售房的目的或在于處理掉滯重庫存，回籠資金。

以南京上悅城項(xiàng)目為例，該地塊位于南京江寧區(qū)，為中南2016年拍得。當(dāng)年7月，經(jīng)過79輪競(jìng)拍，中南以35.1億從新城、榮盛、保利、融信等8家手中拿下這一江寧青龍山G22宅地，樓面價(jià)18829元/㎡。

拿地2年多后，2019年3月項(xiàng)目才開始第一次取證銷售，今年5月27日項(xiàng)目第11批次房源開始供應(yīng)，均價(jià)26278元/㎡。即便“虧本價(jià)”銷售項(xiàng)目去化依然不理想，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京上悅城入網(wǎng)總套數(shù)1668套，截至7月20日仍有300套未售，開盤兩年多仍剩有18%左右的庫存。

《國際金融報(bào)》記者了解到，此次內(nèi)部售房南京上悅城項(xiàng)目最低給到了7折。具體來看，97平2室2廳8折，總價(jià)200萬，折合單價(jià)2.06萬/㎡;125平的2室2廳7折，總價(jià)230萬，折合單價(jià)1.84萬/㎡，這一單價(jià)甚至不及5年前的拿地樓面價(jià)。

如此虧本去化在行業(yè)人士看來，此類滯重庫存不僅會(huì)占用企業(yè)資金，還會(huì)吃掉僅有的利潤。實(shí)際上，中南的盈利能力一直較為薄弱。2020年其凈利率雖然從去年的5.8%大幅提升至9%，相較50家典型房企的平均凈利率11.6%依然存在差距。因此，處理滯重庫存有利于中南回籠資金，提高資金使用效益。

截至2020年底，中南建設(shè)總負(fù)債約3109億元，預(yù)收賬款1203億元，有息負(fù)債799億元。其中，一年內(nèi)到期的所有有息負(fù)債233.7億元，在有息負(fù)債中占比29.25%。對(duì)照“三道紅線”來看，僅剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.76%一項(xiàng)不達(dá)標(biāo)，此前業(yè)績會(huì)上中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含表態(tài)，有信心最晚明年底實(shí)現(xiàn)“三條紅線”達(dá)標(biāo)。

今年上半年，中南建設(shè)合約銷售額1089.8億元，相較去年同期增長33.9%。根據(jù)陳昱含的要求，2021年銷售增速預(yù)計(jì)在10%左右，以此計(jì)算，全年中南建設(shè)的業(yè)績目標(biāo)為2708億，上半年業(yè)績完成率達(dá)到44.6%

投資端，上半年集中供地的22城里中南鮮少露面，其前六個(gè)月新增的41個(gè)項(xiàng)目主要位于三四線城市，除了三四線城市依賴度較高，新獲取的41個(gè)項(xiàng)目中權(quán)益占比超過50%的項(xiàng)目僅有16個(gè)，占比不到4成。

土儲(chǔ)權(quán)益占比的走低，也對(duì)中南建設(shè)未來的盈利形成考驗(yàn)。