區域一哥們的日子如今越來越難過了，繼廣西“一哥”彰泰賣身旭輝后，河南”一哥”正商也正在經歷至暗時刻。
屬于正商的風光有些短暫。
2019年實現了“大豐收”后，其并未能乘勢而上，2020年公司業績“轉頭”直下，失守鄭州銷冠之位，但困境中的讓渡顯然不止于此······
?業績暴跌
3月8日，正商實業發布盈利預警，預計2020年凈利跌約35%至45%，上年同期該指標為11.51億元。
正商實業將業績的下滑歸咎于新冠肺炎及政策調控影響，公司稱，受新冠肺炎影響，集團部分物業項目發展進度受阻、住宅物業交付進度延遲。除了疫情，正商實業在公告中表示受調控政策影響，公司2020年部分物業交付收益下降、毛利受壓，物業項目售價低于預期，并作出對發展中物業進行減值撥備。
不過一年光景，正商實業從高處跌至谷底。
2019年，受益于數個項目的交付，正商實業2019年營收同比增長1378%至88.87億元，公司擁有人應占利潤同比增長3742%至11.52億元，毛利則按年增加731%至22.87億元。這是正商實業上市數年來首次業績“豐收”。
業績大幅增長的同時，正商實業還在當年的年報中宣布派息。這也是公司自2015年通過收購恒輝企業將房地產業務曲線上市后的首次派息，一切看上去頗為美好。
然而，好景不長，2020年年初的一則評級調整打破了正商實業的平靜日子。2020年2月，穆迪將正商集團及正商實業的評級展望由“穩定”調整為“負面”。
這一動作的原因是穆迪方面對正商集團(正商實業母公司)現金流放緩(主要是現金回收周期延長的結果)存在擔憂，認為公司實現業務增長計劃的能力受到限制。穆迪還估計，以正商集團2019年的土地儲備規模，只能支撐正商集團房地產開發和銷售不到兩年，為了支持業務增長，公司將不得不在未來6-12個月加速收購土地，進而增加其債務融資需求。
激進拿地
正如穆迪預期，正商實業2020年加快了拿地的步伐。
截至2020年上半年，該公司通過招拍掛獲得19幅地塊，總占地面積約為74.64萬平方米。同時，公司通過收購興城控股獲得5個物業項目，總占地面積約為55.02萬平方米，建于12幅地塊之上。
進入下半年，正商實業繼續“攻城略地”。據《國際金融報》記者不完全統計，下半年該公司共拿地38塊，合計耗資近68億元。有業內人士告訴記者，正商實業去年新增的項目比往年要多一倍以上，是河南省內唯一一家敢如此大規模擴張的企業。
正商實業想要外拓的心思在這場擴張中展現得淋漓盡致。上述38塊地中，位于鄭州的僅有4塊。
克而瑞數據顯示，正商集團2020年在鄭州的銷售面積為125.6萬平方米，在本土房企中位居第一。而在2019年，正商集團還是銷售面積和銷售金額的雙料冠軍，到了去年，含金量更高的銷售額榜首則讓位于康橋。
從上述情況來看，正商實業的銷售單價也有所下降。上述業內人士稱，正商實業多年前囤在鄭州市區的地已經消化殆盡，2020年主要的地塊已經到了四環邊上，地價和售價都不高。“它本來銷售額就不大，所以單個項目對它的均價影響會很大。”該人士補充道。
價量齊跌的市場加之頭部房企的入駐倒逼正商實業轉型，這或許也是正商實業開始外拓的原因之一。
負債高企
但作為一家區域小房企，正商實業想要“多點開花”，激進外拓的資金從何而來?
東財Choice數據顯示，截至2020年上半年，正商實業短期借款較2019年末的69.58億元增至81.82億元;應付賬款及票據也增至43.55億元，2019年末為30.96億元。公司負債總額達到577.61億元，而同期貨幣資金僅為25.19億元，受限資金16.30億元。
事實上，正商實業近年的資產負債率一直處于高位。東財Choice數據顯示，2018年至2020年上半年，公司資產負債率分別為97.17%、92.81%、93.51%。
負債高企的同時，正商實業的現金流也不“好看”。2017年至2019年，公司經營活動現金流量凈額分別為-129.12億元、-114.16億元、-8.15億元。
從目前的房地產環境來看，正商實業加杠桿沖規模的舉動并不受外界看好。一位河南地區的資深地產人士告訴記者，鄭州本土的開發商都是原生態發展，很少會用到較大的金融杠桿和融資渠道。
“正商實業去年擴張的那一步走得是非常險的，我們內部也都在討論這個事，估測它的資金可能會有壓力，但具體程度我們不清楚。”該人士稱。
至暗時刻，正商該何去何從?
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