2021年，杭州土地市場開年即火。據中國指數研究院數據，1月杭州攬金近526億，領跑全國土地市場，單月土地出讓金額占去年全年的五分之一。不過，市場分析人士直言，在“限價+自持”的杭州土地市場新常態下，房企利潤已經被不斷壓縮。
杭州地市開發商“火力全開”
易居房地產研究院發布的《2021年1月40城土地市場報告》顯示，1月份延續去年下半年來的降溫態勢，40個城市土地成交量價等指標均出現環比下滑。
但作為長三角最受房企歡迎的核心城市之一，2021年，杭州土地市場依然備受房企們的青睞。來自中國指數研究院的數據指出，1月杭州攬金近526億領跑全國土地出讓金市場，單月土地出讓金額就占去年全年的五分之一;出讓面積達171.5萬平方米，位列第一。
整個1月份，杭州共有59宗土地出讓，其中涉宅地塊29宗(含5宗商住地、1宗人才房用地)，商業地塊22宗，加油站地塊8宗。在杭州市場上，開發商們火力全開，29宗涉宅地塊中21宗被搶至競自持階段，8宗地塊自持比例超過了(含)16%。
杭州土地市場的活躍，也引得大量房企們加緊涌入?？硕鹧袌笾赋觯?ldquo;隨著長三角城市供地節奏加快，部分浙系房企搶先開始投資鋪排，綠城、濱江、德信等拿地金額排名靠前，且拿地銷售比位于0.6之上，顯著高于行業平均和梯隊平均”。
其中，綠城集團是1月杭州土地市場上的最大贏家。據中國指數研究院統計，綠城中國出現在2個城市的1月拿地總額TOP10榜單中，并拿下了杭州1月拿地總額冠軍。《華夏時報》記者根據公開數據梳理，整個1月份，綠城集團在杭州共拿下(包括聯合拿地)7宗地塊，拿地總金額達97.1億，大有重新奪回杭州市場“一哥”之勢。
同為本土龍頭房企的濱江集團則拿下杭州1月拿地總額亞軍。據濱江集團官微信息，公司1月份在杭州拿下了3幅土地，總金額為78.3億元。而在之前的采訪中，濱江集團董事長戚金興透露濱江集團未來一年的房產業務仍會保持一定的規模，布局方面，杭州及其他浙江省內城市仍是拿地重點。
此外，1月份，招商蛇口、德信地產、興耀集團分別于杭州斬獲2宗土地，萬科、世茂、保利、東原、榮盛等房企也在杭州土地拍賣場上都有所收獲。
比如，2021年第一次在杭州拿地，招商蛇口就大手筆奪下20萬平方米的土地儲備。1月18日，杭州出讓4宗經營性用地，招商蛇口以49.31億元總價、自持比例均為16%的條件，接連競得杭州蕭山2宗宅地，涉及總出讓面積145.58畝，總建筑面積22.93萬平方米。
“限價+自持” 成杭州土地拍賣新常態
盡管地市火熱，但不容忽視的是，目前“限價+自持”已經成為了杭州土地拍賣的新常態。
比如，1月15日，德信以14.82億總價、13561元/平米的樓面價、29.8%的溢價率和28%的自持率競得丁橋地塊，創下了1月土拍自持率最高紀錄。而浙江博策房地產以1.8億競得的高虹鎮城南區塊自持率為25%，宋都以6.4億競得的余杭區崇賢新城地塊自持率也達到20%。甚至有些地塊尚未正式開拍，價格便已封頂。例如，在1月15日的土拍中，位于丁橋板塊的杭政儲出【2020】77號和78號地塊，在正式開拍前報價便已雙雙觸及上限價，轉入競配自持。
毫無疑問，限價政策會制約房企們的盈利空間。去年12月，對于“濱江利潤率僅有5%”的問題，戚金興就向《華夏時報》記者坦言，“從現狀情況看，5%還算高的了，其他兄弟單位可能還達不到這個數字 ”。其稱，低利潤已經成為行業常態。
當然，作為最為重要的業績來源之一，杭州對于房企的吸引力并未減少半分。市場分析人士普遍認為，房企積極涌入杭州，與杭州的城市價值和土地市場始終保持活躍有關。
“房企拿地考慮2個方面：一是風險性，二是盈利空間。”中國指數研究院浙江分院常務副總經理高院生向《華夏時報》記者指出，杭州作為長三角重點城市，頗具安全性。高院生認為，盡管當下房企在杭州拿地開發的利潤空間有限，對于企業來說，杭州市場至少能夠給企業帶來一定的流量。他表示：“銷售還是能夠有保障的，對于房企的銷售額我覺得是有一定支撐的。”
克而瑞研究中心市場研究總監馬千里也認為，在目前趨緊的融資環境之下，企業會更加關注投資回報前景明確、市場去化風險較小的城市。“雖然調控不斷，但杭州整體地價水平仍比較理性，房企有著確定性的利潤。”馬千里表示。
值得注意的是，1月27日，杭州出臺樓市調控新政，從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控，比如增值稅2年改5年，熱點樓盤5年限售、中簽率在10%及以下的項目5年限售等，精準打擊投資客。
對于新政是否會降低開發商在杭州拿地的積極性，受訪人士的看法多為“不會”。高院生認為，杭州新政只是抑制了投機者和或短期投資獲利者，不會影響新盤的去化。上海中原地產首席分析師盧文曦也表示，開發商在一個城市拿地，肯定是要長期發展的，短期內不會因為當地調控政策的加碼就放棄一個市場。而在58安居客房產研究院分院院長張波看來：“對于房企來說，杭州的城市基本面依然對樓市有著較強支撐力，推動拿地熱情提升，尤其是核心地段的優質地段更容易引發高溢價。”
不過，盧文曦也向《華夏時報》記者強調，雖然銷售不會有太大問題，但是對于開發商來說，新政之下如何使項目成功銷售出去、又不會被定義為“紅盤”，“銷售方面需要動動腦筋做些功課了”。
張波認為，未來杭州調控整體力度預計會保持相應節奏，如果熱度過高則會繼續收緊。在銷售層面，由于定價權目前并不在房企，因此房企無法既保證熱度又不成為“紅盤”，限價的力度大小，依然會是“紅盤”的重要成因。
展望后市，受訪人士多認為，杭州土地市場應該還會延續熱度，但也會變得更為理性一些。易居研究院沈昕認為，1月份，已有上海、深圳、杭州等熱點城市進一步升級了限購、限售、限貸等調控政策。短期來看，調控政策和貨幣政策均不會放松，預計今年一季度地市仍將穩中有降。
目前，由于2月適逢春節假期，杭州土拍也按下暫停鍵。據杭州市規劃和自然資源局信息，整個2月份，全市僅掛牌14宗地塊，其中涉宅地塊5宗，分別位于蕭山市北、南站新城、瓜瀝、臨浦鎮和富陽銀湖，全部集中在2月7日出讓。記者 李貝貝
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