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去年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。日前，央行上海總部召開2021年上海貨幣信貸工作會議，會議指出，要穩妥實施好房地產貸款集中度管理要求，合理控制房地產貸款規模。

2021年央行工作會議也強調，落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受《證券日報》記者采訪時表示，加強房地產貸款集中度管理，符合近年來“房住不炒”的房地產調控主基調，更有助于推動金融資源進一步進入小微企業、制造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產行業“虹吸效應”，擠占過多的信貸資源。

當前房地產貸款規模有多大?據可查的最新數據，即央行發布的2020年第三季度貨幣政策執行報告顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較2020年6月末回落0.3個百分點。房地產貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%，增速較2020年6月末回落0.1個百分點;住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%，增速較2020年6月末下降0.6個百分點。

根據《通知》，央行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。中國銀河證券研究報告顯示，根據測算，截至2020年年中，大型銀行(第一檔)房地產貸款占比均未超標，而且大型銀行房地產貸款總量占行業總量比例較高，僅建設銀行及郵儲銀行按揭貸款占比略高于標準，但均不超過2個百分點;中型銀行及小型銀行部分銀行需要調整相關貸款比例，但其體量占比不高，對房地產行業總體貸款增量的影響有限。

光大證券金融業首席分析師王一峰在接受《證券日報》記者采訪時表示，從總量看，目前金融機構按揭貸款整體占比大致在20%左右，雖然近兩年增量占比有所上升，但是總體仍然穩定，若按照《通知》的分類監管要求上沿測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在4.5萬億元左右，房地產貸款預估為1.5萬億元。這一增量與2020年按揭貸款、房地產企業貸款增量大體相當，政策在房地產貸款增量安排上并沒有明顯收緊。從長期看，受政策影響，銀行表內房地產貸款增速將向各項貸款平均增速收斂。但是分銀行看，由于不同銀行間貸款存量占比的差異，將對其未來貸款增長結構產生一定影響。

《通知》要求，“房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定”。因此，在王一峰看來，即便占比較低的銀行，也不太存在大幅提升房地產貸款、按揭貸款的可能。此外，對于占比已經超標，或接近監管要求的銀行而言，需要控制增量或者壓降存量，這在其他銀行不能形成有效補充的情況下，2021年按揭貸款增量將少于4.5萬億元、房地產貸款增量少于6萬億元的理論值，預估少增規模在5000億元以內。

奶酪基金創始人、基金經理莊宏東對《證券日報》記者表示，此次《通知》是從銀行端控制房地產貸款增量，對于不同類型的銀行設置了不一樣的比例要求。考慮到仍有較長的過渡期，以及對于個別地產貸款規模占總貸款規模較高、調降壓力較大的銀行，可以通過延長過渡期等方式差異化處理，因此短期內將保持存量規模，不會有太大的變化。