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建業地產成立于1992年，后于2008年6月6日在香港聯合交易所有限公司主板上市，至今扎根河南已有28年。2016年，建業地產開始進入高速增長模式，經過多年發展，已成功成為河南地王，全國TOP50。

2020年，河南建業在資本市場上風生水起。5月，建業新生活在香港上市;11月，中原建業也在港交所遞交了招股書。加上此前已上市的建業地產、筑友智造科技，河南建業將擁有四家上市公司，地產資本版圖越來越大。

2020年12月31日，“克而瑞研究中心”發布了《2020年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜。榜單顯示，河南本土房企銷售額超百億的數量已達到10個，其中建業地產、正商、康橋位于前三甲，銷售額分別為1039.1億元、423.8億元、271.5億元。由此可見，建業地產風光無限。

但是《每日財報》也注意到，盡管輕資產業務助力建業地產千億銷售規模的突破，但轉型之路依然漫長。負債高企，增收不增利，盈利能力堪憂……河南“地產大佬”建業地產的日子并不如表面那般風光。

毛利率下滑 增收不增利成問題

去年半年報數據顯示，截至2020年6月30日止六個月，建業地產營收130.19億元，較2019年同期上升43.60%;歸母凈利潤7.27億元，同比增長10.50%。

然而，建業地產2020年上半年毛利率卻較去年同期下跌3.6個百分點，低至23.73%，而其凈利潤率也僅有6.0%，較去年同期下跌2.5個百分點。

據建業地產2018年上半年～2020年上半年財報顯示，該公司毛利率和凈利潤率長期處于逐年遞減態勢。其中，其毛利率分別為36.05%、27.28%和23.73%，凈利潤率分別為12.0%、8.5%和6.0%。建業地產深陷增收不增利窘境。

值得注意的是，建業地產聯營合營企業規模逐年擴大，2014年年末，公司的合營企業規模為40.44億元，2015—2019年分別為65.32億元、62.76億元、90.26億元、99.15億元和95.34億元，規模已經接近百億元。而向合營企業的銀行貸款及其他貸款的擔保金額也水漲船高，由2018年的49.85億元激增到2019年到103.73億元，增幅達到108%。

但建業地產對聯營企業的付出與回報卻并未成正比。2015年～2019年，合營企業為公司貢獻的凈利潤分別為2.69億元、1.07億元、1.99億元、1564萬元和1.78億元。

現金流承壓 負債規模不斷攀升

數據顯示，2016年至2020年上半年，建業地產的負債總額分別為373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元，1510.78億元。2020年以前，凈負債率還能保持在60%左右;2020上半年，建業地產的凈負債率由2019年底的64.2%上漲了12.7個百分點至76.9%，這一點與建業地產增長的融資成本脫不開干系。

2020年3月中下旬以來，隨著國內流動性寬松，審批發行加速，房企發債利率進入下降通道。但建業地產的融資成本卻不降反升。2020年上半年較去年同期的2.3億元驟增超1億元至3.70億元，同比增幅高達60.60%;而銷售成本緊隨其后，從2019年上半年的65.94億元增至2020年上半年的99.30億元，同比增長50.60%。

建業地產的有息負債也在同步增加。2016-2019年末，建業地產的有息負債增長曲線是143.56億元、155.84億元、198.51億元和314.91億元。2020年中期為363.21億元，較2019年同期增加超100億元。

2020年11月18日，建業地產發布公告稱，就發行3億美元優先票據已與相關購買方簽訂協議。此次融資將用于償還一年內到期的中長期境外債。如此“借新還舊”，建業地產的償債壓力可見一斑。

發力輕資產 代建慘成“接盤俠”

早在2015年，建業地產董事會主席胡葆森就曾表示，公司未來將以輕資產為主要模式，用3～5年實現從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。建業集團旗下，除了建業地產屬于重資產，2019年收購的上市公司筑友智造科技公司，2020年5月上市的物業管理公司建業新生活，以及11月分拆準備上市的代建公司中原建業，這三家企業的方向分別為裝配式建筑、物業管理以及代建，都是側重于“輕資產”的發展路徑。

也就是說，從拿地、蓋房、裝配、再到物業，建業地產打造了一條龍式服務。其中，中原建業的代建業務就是典型的輕資產。

殊不知，這代建業務也有“坑”。位于河南省周口市建設路與大慶路交叉口附近的“萬達+建業”核心商業項目，是由天香投資控股有限公司聯合萬達集團、建業集團共同打造的。也就是說，實際拿地的開發商是天香控股，而萬達和建業地產只是“錦上添花”，建業地產的角色是代建。

然而，天香控股把土地抵押出去之后，又將賬上的資金抽調到別的項目中，造成資金鏈斷了，項目停擺，業主急了。事實上，房地產開發商把土地抵押出去很正常，為了融資等后續的資金正常運轉都會這樣做。像這樣代建的項目，出事了之后開發商肯定負主要責任。但是對于代建方影響也很大，比如信譽、品牌，甚至是法律風險上。

經歷一年多停擺的項目，建業地產最終扛下了所有，做了“接盤俠”。建業地產本想靠著“建業”的品牌溢價，做代建等輕資產業務，賺“輕松”的錢，如今看來并沒有這么簡單。

2018年，一直堅守河南的胡葆森也松了口，表示將會有條件地走出河南。然而，截至2020年6月30日，建業地產的182個在管項目中共有174個項目位于河南省，占比超九成。實際上，走出去并不是一件容易的事。

隨著正商、永威等河南本土房企的持續發力，建業地產在河南省的占有率和銷售金額不斷受到沖擊。省內地位難保，省外舉步維艱，建業地產如何疏解困境，《每日財報》將持續關注。

出品|每日財報

作者|何洛