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有種說法，分期開發的樓盤，一定要買第一期。

首開項目通常被開發商視為打開市場的敲門磚。

作為樣板工程，通常開發商會不惜成本的去打造，包括小區環境和品質，力爭給業主最好的體驗。

購房者買得舒心，自然會有好口碑作為自來水流向市場，繼而帶動后期樓盤的銷售。

口碑有了，銷量自然不愁，目的也就達到了。

做為后期產品，自然而然在執行力度上面打些折扣，畢竟樣板工程是要靠人力和財力去堆砌的。

所以樓盤越到后期，不確定性越大。

出道即巔峰，房地產開發或許也難逃這一規律。

2018年綠都瀾灣一期整體交付，口碑極佳，無論是園區綠化還是建筑質量，都值得稱贊!

米宅驗房評價，在當年交付的小區中也是名次靠前。

2020年末，綠都瀾灣五期交付，會給購房者一個怎樣居住體驗呢?

是品質如一的驚喜還是意料之中的縮水呢?

跟隨米宅驗房小組的腳步，讓我們看看這個管南神盤的含金量究竟還有幾分!

慣例，我們仍然按照下面幾個方面進行展示：

物業服務：整個收房流程物業的服務流程。園林景觀：整個小區園林綠化和景觀細節公共區域：其他小區細節照片。質量問題：房屋的建筑質量沒有達到國家標準的地方。設計缺陷：不是質量問題，但某方面設計落后、或者不人性。產品優點：值得其它項目學習的地方。整體評價：一個簡要的總結評價。

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物業服務

綠都地產在交房體驗上做的比較透明，通過公眾號定期發布項目工程進度：

此舉讓業主對自己的新家建設有充分的了解。

是否延期，能否順利交工，都能做到心里有數。

這也變相的監督機制，是對自身工作的督促。

可惜此次瀾灣五期的交房流程依然延續，先交費，后收房的驗房流程。

綠都地產也同樣擺脫不了房地產行業的潛規則。

看來沒有制度上的強制，僅憑開發商的自覺性，“先驗房后收房”的流程是不會大范圍實施的。

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綠化景觀

先來看一看這個項目的綠化景觀細節。

▲小區入口銀杏樹陣

銀杏樹陣配以道路兩邊的水系景觀，營造業主的歸家儀式感!

▲小區內部景觀

整體綠植的觀賞效果還可以，通過草坪、冬青、灌木、高灌木、高大喬木，等多種花草樹木的合理搭配，營造出多重層次的立體景觀。

▲環小區的塑膠跑道

圍繞小區周邊的綠植，一方面隔絕了外界的雜音和喧鬧，同時也有利于保護小區內部的隱私。

小區內部輔路采用石材鋪設，周邊消防通道采用瀝青材質。

這也是小區業主指責較多,認為縮水的地方。

▲小區樓棟間中心景觀

點評：縮水了!這就是我的結論!

如果綠都瀾灣五期作為一個獨立的項目來評價其景觀綠化，筆者認為還算鄭州今年交付項目中上等水平。

地面采用大量石材鋪設，綠植搭配也算合理，中心景觀庭院同樣花費了心思。

但沒有對比就沒有傷害。

五期對比一期，最大的問題有兩點：

1、品質的縮水

▲一期中心景觀

▲一期局部景觀

看看一期小區的綠植的覆蓋率和植被密度，五期業主是不是受到了萬噸傷害。

2、部分施工工藝粗糙。

保養或者施工原因，該處草坪損壞嚴重。

小區內部也有多處趕工痕跡。

不患寡而患不均，體驗落差一出來，無外乎業主會有抵觸情緒。

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公眾區域

▲小區西入口

開發商系列產品的標示度就是統一，造型相似的入口大門。

便民物資柜是亮點。

▲其中一個機動車入口(暫未啟用)

如果啟用的話，園區內部做不到“人車分流”，對業主的未來日常生活具有一定的安全隱患。

▲地下車庫

地面采用金剛砂材料鋪設。照明和標示系統安裝完畢，顏色分區，品質較好。

▲非機動車停車位

▲入戶精裝大堂

▲單元大門

整個外立面，局部外掛石材，上邊是真石漆。

▲老年健身區域和兒童游樂區

如果全都采用柔性材料鋪設地面，安全系數更高

說幾點不同的地方，方便大家做個對比。

▲連廊設計

連廊圍欄上方安裝的防護網，安全性較好。

優點是中間戶通風采光有保障，缺點是風雪天氣，連廊地面容易進水，出行不方便。

一期交付初期是沒有這一安全措施，后期進行了整改。

▲非機動車入口(上圖為一期，下圖為五期)

入口處缺少頂蓋，雨雪天氣會給業主出行帶來不便。

這里解釋一下，通常開發商在驗收階段，非機動車出入口是不設計頂蓋，原因是占用小區的容積率。

但是在驗收完畢后，會進行加蓋。對比綠都瀾灣一期，是有頂蓋設計的。

上圖一期采用的是富士達電梯，下圖五期采用的是上海三菱電梯。

品牌商上海三菱更好一些。

總結：

整體評價的話，瀾灣五期的公共區域與一期的表現相當，整體還算不錯。

細節方面有了一些進步，比如連廊防護網，電梯品牌等等。

但在“人車分流”等問題，還是存在一些安全隱患的。

5

建筑質量

對業主來說房子的品質才是重中之重。

那么五期的房屋質量與一期相比如何呢?

墻面空鼓

內墻壁整體質量較好，空鼓數量不多，可以看到開發商復檢監督程序。

插座位置安裝不規范，一處面板脫落

窗戶五金開關脫落

次臥飄窗破損

總結：綠都瀾灣的室內房屋質量，各項指標表現良好，沒有明顯的質量問題。

但與一期品質相比，施工細節等方面略有降低。

6

產品優點

室內地面，墻面平整度、光潔度表現優秀。

在室外空調機位的設置上，綠都瀾灣采用單獨的門窗布置形式。極大的提升了日后空調外機安裝的安全性和便利性。

美心的甲級防盜安全門和門側便利掛鉤

地暖設置了壓力表和電子溫度調節閥

室內空氣凈化器

7

總結

綠都瀾灣五期整體看下來，有改進，同時感到有些小失望。

平心而論，綠都瀾灣整體沒有太大的缺陷，無論是綠化景觀還是公共區域的施工質量上，都表現的不錯，即便項目受到疫情沖擊，也能按時交付，這一點已經遠超很多項目了。

但園林景觀等方面略有縮水，室內工藝執行標準感覺也沒那么嚴格。

多多少少印證的了開篇的預言。

分期開發項目，買第一期最好。

購房者更希望的是看到，產品青出于藍勝于藍，一期更比一期強。

通過產品的升級迭代，帶給購房者更好的居住體驗。

口碑建設是個長期過程。長期來看，品質如一，獲取業主的信任才是更寶貴的無形財富。