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“脫歐”多米諾骨牌效應(yīng)已經(jīng)蔓延到了港股市場。

7月11日傍晚，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獨家獲悉，此前公布招股說明書的多家公司中，有的已經(jīng)終止上市。而綠城服務(wù)(02869.HK)盡管此前基于超額認(rèn)購，股價市盈率最高峰值達(dá)到23.6倍之多，正式招股當(dāng)天帶動相關(guān)概念股大漲，但香港證券市場相關(guān)人士仍然表示，7月12日正式公開發(fā)售時，該股股價或有下行甚至破發(fā)壓力。

最直接的影響或許來自于，上周宣布暫停贖回的英國房地產(chǎn)基金已經(jīng)有7家，這7家房地產(chǎn)基金總資產(chǎn)大約150億英鎊，近千億人民幣的資產(chǎn)將對英國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響?戴德梁行亞太區(qū)董事局主席暨大中華區(qū)行政總裁張國正認(rèn)為：“對暫停交易的資金而言，他們持有約150億英鎊的資產(chǎn)，這僅占英國投資市場的3%，他們只是市場的一小部分。”

7月11日，高力國際華東及西南區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者專訪時表示，這次的情況跟上一次金融危機(jī)的時候不一樣，房地產(chǎn)不會發(fā)生暴跌。同時，多數(shù)銀行和機(jī)構(gòu)也已經(jīng)具有更高的資本化程度。

翁琳認(rèn)為，相比2007和2008年金融危機(jī)期間，房地產(chǎn)基金也遭遇過類似贖回潮的沖擊并被迫暫停交易，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價格大幅下挫，致使英國房產(chǎn)價值從峰值暴跌逾40%。

二級收益率上行增壓

來自高力國際的數(shù)據(jù)顯示，目前宣布停止贖回的7家房地產(chǎn)基金分別是Standard Life、M&G、Columbia Threadneedle、Henderson、Canada Life、Aviva、Aberdeen，總資產(chǎn)大概150億英鎊。

高力國際指出，投資者主要以私人和個人投資者、家族信托基金和投資在房地產(chǎn)市場的小型退休基金為主。大部分投資者來自英國，也有一些希望資產(chǎn)配置多元化的國外投資者。

鑒于贖回和流動性水平，戴德梁行方面預(yù)計那些尋求退出的投資者會有序地出售資產(chǎn)，因此投資人的資金會留在基金里。基金也將有遠(yuǎn)期規(guī)劃來處理這樣的事情，所以不會出現(xiàn)一個無序的銷售過程。

此外，正如翁琳所言，比起七八年前，多數(shù)銀行和機(jī)構(gòu)也已經(jīng)具有更高的資本化程度。目前的管理機(jī)制也允許資金延長其暫停時間和限制任何進(jìn)一步的贖回，同時提高流動性狀況。

張國正分析了在英投資者一個微妙的心理變化，“這些基金中的一部分將保留高品質(zhì)租賃資產(chǎn)，我們可以看到一些這樣的資產(chǎn)會進(jìn)入到市場。”換言之，此前投資者或無機(jī)會分享的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或被投入市場，這對于投資者而言，接盤與否又將是一場資本暗戰(zhàn)。

另一方面，市場風(fēng)險正在疊加。張國正指出，這些資產(chǎn)對一些投資者極具吸引力，這些投資者包括那些試圖利用目前匯率尋找機(jī)會的海外投資者，預(yù)計在英國那些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍將繼續(xù)保持較好的收益率。換言之，市場正期待英國二級收益率上行壓力增加，這反映了市場增高的風(fēng)險。

對于是否存在拋售房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況，翁琳指出，暫時沒有看到房地產(chǎn)市場有拋售的情況出現(xiàn)，也沒有被逼拋售。“估計可能在未來會有這樣的趨勢，但不是現(xiàn)在。”她說，大部分投資者都會暫時對市場持觀望態(tài)度。

翁琳建議業(yè)主也可以采取一些相應(yīng)措施，比如延長免租金期限來促進(jìn)成交。

第一太平戴維斯商業(yè)物業(yè)研究部負(fù)責(zé)人Mat Oakley表示，“英國商業(yè)物業(yè)市場的前景很大程度上取決于未來兩年內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。在我們對貨幣市場及央行貨幣政策委員會的應(yīng)對機(jī)制有所認(rèn)識之前，很難預(yù)測英國脫歐對房地產(chǎn)市場的影響。例如，英國基準(zhǔn)利率及國債收益率的下調(diào)，或可增加國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的投資吸引力。對境外投資者而言，英鎊的貶值也會降低英國房地產(chǎn)的投資成本。”

上述業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，近期而言，2016年下半年投資額不會回升。此后隨著收益率上揚，預(yù)期投資者尤其是境外投資者將順勢返場，推動成交回暖。

“投資者需求減少，會使價格承壓，預(yù)計2016至2017年商業(yè)物業(yè)收益率有所增加——這是短期反應(yīng)。” Mat Oakley預(yù)計，在2017年下半年，投資者需求回暖將限制收益率的上漲。到那時，預(yù)計投資者會重點考慮各項資產(chǎn)的基本情況，而非英國脫歐等外力的影響。

港股市場信心受損？

日前，瑞銀表示，英國退歐對中國資產(chǎn)影響有限，認(rèn)為中國及亞洲其他地區(qū)的風(fēng)險資產(chǎn)基本上避過英國脫歐風(fēng)暴。除了政治上的不確定性以外，因為中、英的貿(mào)易聯(lián)系很少，所以中國受到的沖擊有限。

瑞銀更指出，美國公債孳息率曲線在英國公投后走低，推動以美元計價的離岸中國債券孳息率下降。目前來說，瑞銀認(rèn)為此類中國債券估值昂貴，建議投資者留意大型中國國企、銀行或資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健的房地產(chǎn)開發(fā)商債券。

穆迪指出退歐會引發(fā)金融市場動蕩，而英國GDP增速放緩，或會打壓對其他國家的產(chǎn)品需求。與此同時，大量資金流入避險資產(chǎn)，將對日本評級不利，但對香港的影響則較少;若日元持續(xù)升值，將拉低日本經(jīng)濟(jì)增長及通脹。

英國退歐導(dǎo)致香港資本者也受到影響。市場信心受損從新股表現(xiàn)可見一斑，比如，綠城服務(wù)于上市前夕，其暗盤價初段成交并不暢旺。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者查閱港交所文件獲悉，綠城服務(wù)此前在香港公開發(fā)售獲3711.6萬股有效申請，相當(dāng)于公開發(fā)售7778萬股的約47.72%，認(rèn)購不足，然后國際發(fā)售獲適度超額認(rèn)購，而未獲認(rèn)購的4066.4萬股公開發(fā)售股份已重新分配至國際配售。

一名接近綠城服務(wù)的知情人士透露，香港股票市場以國際資金為主，近期處于信心下跌，投資低迷階段，綠城服務(wù)在初期準(zhǔn)備工作中，找了一部分比較有實力的基石投資者，比如綠城中國(03900.HK)的全資附屬公司忠富控股、中國東方資產(chǎn)管理、浙江天堂硅谷資產(chǎn)管理、中國化工等四大基石投資者合共認(rèn)購了65%。

相比之下，久融控股(02358.HK)以折讓18.83%每股0.125元配售最多7.6億股新股，占已發(fā)行股本約16.67%，反映出資本市場的信心不足。