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中央政治局近日召開會議指出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

市場供求關系發生重大變化意味著什么?如何看待當前房地產市場形勢?怎樣進一步促進房地產市場企穩回升?記者采訪了有關部門負責人和專家學者。

供求關系發生重大變化

今年上半年，房地產市場呈現出一些新特點。

住房和城鄉建設部有關負責人介紹，商品房網簽數據顯示，上半年，新房和二手房成交量為10.3億平方米，同比增長23.4%，與過去3年同期均值相比增長1.6%。由此可見，新房和二手房總體交易量平穩。隨著房地產市場步入“存量時代”，交易結構相應發生變化，二手房交易占交易量比例有所提升。

從竣工看，上半年，全國房屋竣工面積3.4億平方米，同比增長19.0%，增幅較一季度擴大4.3個百分點。竣工面積明顯增長是因為保交樓工作順利推進，帶動房地產開發項目竣工進度加快。

從待售看，今年以來商品房待售面積穩定在6.4億平方米左右，供需狀況比較平穩。從價格看，6月份，70個大中城市房價有漲有落，其中新建商品住宅銷售價格同比上漲城市有27個，比5月份增加1個。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，在復雜的國內外經濟環境下，上半年全國新房和二手房網簽成交量依然保持增長，70個大中城市房價沒有出現普跌，價格波動處在合理范圍內。總體看，結合2021年我國城鎮居民人均住房建筑面積已經達到41平方米，2022年全國人口減少85萬人、常住人口城鎮化率已達65.22%，以及國際經濟復蘇乏力、國內需求不足等因素，房地產市場供求關系發生了重大變化。但相比其他一些行業，房地產仍表現出較強韌性。

住房和城鄉建設部有關負責人介紹，進入二季度，市場成交量增速有所放緩，這主要是因為房地產市場受宏觀環境影響較大，居民就業壓力加大，收入預期減弱，購房能力和意愿下降，購房作為大宗消費恢復相對滯后。下半年，隨著宏觀經濟進一步回升向好，居民住房消費和房企投資意愿也將逐步修復。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，我國新建商品房市場從賣方市場向買方市場轉變。進入買方市場下的過量供應階段，政府應當在堅持“房住不炒”定位的前提下，逐漸優化調整需求管理政策。同時，還可以采用財稅和金融等政策，鼓勵居民改善住房條件以增加市場需求，通過土地供應等渠道優化新建住房供給的時序、結構和空間分布，以促進房地產市場供求實現新的均衡。

保交樓取得積極進展

2021年下半年以來，在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，部分長期依賴“高負債、高杠桿、高周轉”模式的房地產企業，銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現問題，導致部分已售商品住宅項目停工或逾期交付，損害了購房人合法權益。

針對部分商品住宅項目逾期難交付等問題，住房和城鄉建設部會同財政部、人民銀行等部門通過政策性銀行專項借款撬動、商業銀行配套融資跟進的方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。目前，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套。保交樓工作順利推進，加快房地產開發項目竣工進度，有效防范商品住房逾期交付風險，提振購房者信心，穩定了市場預期。

保交樓促進了房地產市場風險有序化解。住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛認為，在中央政策支持和指導下，地方落實屬地責任，壓實房地產企業自救主體責任，通過扎實開展工作，推動了已售逾期難交付項目建成交付。保交樓工作維護了購房人的合法權益，有助于加快行業風險出清，穩定市場信心。

虞曉芬認為，保交樓工作實施以來，有效消除了潛在購房者的后顧之憂，減少了下游企業工程欠款和合同糾紛，也盤活了房企資產，有效地阻止了項目風險向社會風險演變、房地產企業風險外溢為系統性風險。

劉洪玉認為，保交樓是行業發展的道德底線，是整個社會尤其是潛在購房人對房地產行業和房地產市場保持信任和信心的基礎。積極推進保交樓，有利于增信心、建信任、穩預期。后續保交樓任務仍然繁重，需進一步加大政策支持力度，特別是要確保落實好金融支持房地產16條措施和保交樓貸款支持計劃，緩解資金鏈緊張問題。

適時調整優化行業政策

中央政治局會議指出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”后，住房和城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會，提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。

隨后，北京、上海、廣州、深圳等城市陸續發聲，表示將結合本市房地產實際情況，抓緊落實相關會議要求，促進房地產市場平穩健康發展。中國人民銀行表示，支持房地產市場平穩健康發展。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

從中央政治局會議到主管部門提出明確要求，再到一線城市的表態，均釋放出積極信號，房地產調控政策將進一步調整優化，有望為房地產市場企穩回升注入強勁動力。

如何進一步促進房地產市場平穩健康發展?

浦湛認為，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求方面，應針對性地調整優化政策，如個人住房貸款“認房不用認貸”，只要購房人名下無房，就可以享受首套房貸款的首付和利率標準。這些政策調整可以讓購房人以更低首付和更優惠的貸款利率購房，降低了購房門檻，減輕了還貸壓力，有助于增強市場信心、穩定房地產市場。

虞曉芬認為，繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，對于保民生、防風險、穩增長等均有重大意義。要進一步降低房貸利率和首付款比例、實施好“認房不用認貸”、降低交易契稅、推動二手房“帶押過戶”等，穩市場需求;超大特大城市積極穩步推進城中村改造，有條件的城市穩妥推進城市有機更新，穩市場規模;創造民企與國企同等融資環境、完善預售資金監管、加大金融支持力度等，穩房地產企業。

中國城市規劃設計研究院住房與住區研究所所長盧華翔認為，除了“因城施策用好政策工具箱”，還要對房地產發展規律及其經濟社會影響再認識，對房地產與其他經濟部門的關系再認識，從根本上增強對房地產行業長期發展的信心。(亢 舒)