去年9月，泰禾集團(tuán)曾以24.75億元競得上海寶山區(qū)高境鎮(zhèn)N120301單元A1-07地塊，樓板價(jià)24003元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)118%，成為寶山的區(qū)域地王。

拿地僅一年之后，今年9月該項(xiàng)目就取得了預(yù)售許可證，10月份已經(jīng)率先推盤入市，是去年上海所有“地王”項(xiàng)目中最先入市的。按照泰禾集團(tuán)董事長黃其森的設(shè)想，泰禾旗下項(xiàng)目90%以上均采用高周轉(zhuǎn)模式，一個(gè)項(xiàng)目在拿地之后7~8個(gè)月必須開盤銷售。但由于今年前三季度市場低迷，上述寶山“地王”選擇10月才入市。

據(jù)了解，目前該樓盤去化速度很快，符合泰禾一貫的高周轉(zhuǎn)風(fēng)格。泰禾對這一樓盤的定價(jià)策略和營銷邏輯，或許能給不少高周轉(zhuǎn)的房企在開發(fā)“地王”項(xiàng)目時(shí)帶來啟示。

調(diào)低利潤預(yù)期加速去化

上述“地王”項(xiàng)目泰禾紅御均價(jià)在3.5萬元/平方米左右，雖然在寶山區(qū)域已是最高，但是與其“地王”稱號似乎還有一定差距。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，該樓盤目前已成交89套，占到已推出房源的三分之一左右。

中原地產(chǎn)分析師龔敏認(rèn)為，由于地價(jià)占到了售價(jià)的七成左右，項(xiàng)目利潤相對較低，但是對加速去化比較有利。泰禾一名內(nèi)部人士表示，泰禾紅御推出的洋房定價(jià)在430萬~480萬元，雖然價(jià)格在該區(qū)域已經(jīng)領(lǐng)先其他樓盤，但仍然是以針對偏高端的改善型需求為主。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，泰禾紅御3.5萬元/平方米銷售價(jià)格在寶山區(qū)域比較合理，因此去化速度較快。對于泰禾這類采取高周轉(zhuǎn)策略的房企而言，如果定價(jià)過高，肯定會(huì)影響去化速度，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。

通常房企拿下 “地王”之后，由于地塊價(jià)格高、地段好，一般會(huì)選擇開發(fā)成高端項(xiàng)目。但是，畢竟剛需才是市場主力，豪宅由于去化速度較慢，對于高周轉(zhuǎn)房企而言，銷售回款速度的減慢將會(huì)影響其后續(xù)的拿地和項(xiàng)目開發(fā)。

同為高周轉(zhuǎn)房企的海亮地產(chǎn)總裁周迪永認(rèn)為，如果一個(gè)項(xiàng)目能為企業(yè)帶來合理利潤，滿足銷售條件，售價(jià)相對低于周邊同等樓盤是可行的，價(jià)格往往可以最直接地影響去化速度。

定位高端改善需求

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對于高周轉(zhuǎn)房企而言，規(guī)模擴(kuò)張和加快布局才是其首要目標(biāo)，泰禾將上述“地王”項(xiàng)目定位為偏改善型需求是一個(gè)非常明智的策略。

泰禾對寶山“地王”的定價(jià)策略是否正是為了加速去化以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？記者致電泰禾集團(tuán)上海區(qū)域公司副總經(jīng)理沈楊，對方并未給出正面回應(yīng)。但黃其森此前接受媒體采訪時(shí)表示，高周轉(zhuǎn)能夠有效規(guī)避政策和市場風(fēng)險(xiǎn)，他強(qiáng)調(diào)“落袋為安”。

泰禾一位內(nèi)部人士表示，泰禾對寶山地塊的開發(fā)，正是對周邊配套、潛在需求進(jìn)行了綜合考慮，最終選擇定位于偏高端的改善型需求。

財(cái)報(bào)顯示，今年1~9月泰禾實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入近13億元，比去年同期增加了107.2%，但是目前泰禾的資產(chǎn)負(fù)債率也相對較高，超過了80%，出于風(fēng)險(xiǎn)把控的考慮，對加速去化提出了更高的要求。