年末房企最后的業績沖刺使末來兩月主題定格在降價跑量上。在房地產行業發展速度換擋的背景下,不少開發商的銷售觀念已悄然轉變。特別是今年前三季度銷售狀況不佳的情況下,近七成房企年度目標完成難度較大。隨著年末考核節點的到來,“量價不可兼得”已成共識,多數房企順應形勢采用以價換量的銷售策略進行最后沖刺。

“限購”松綁,房地產信貸政策調整、央行降息,諸多政策效應在樓市有所反映,合力推動樓市成交量有所上升,房價環比降幅有所收窄。

國家統計局12月18日發布的數據顯示,70個大中城市房價環比降幅進一步收窄。環比價格下降的城市有67個,持平的城市有3個。環比價格變動中,最小降幅為0.1%,最大降幅為1.4%。此前發布的房地產運行情況數據顯示,11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大,為年內新高。

當前市場的變化,在于前期實施的一系列政策效應疊加。雖然日前央行降息并非針對樓市,但是利率的下降必然會造成房貸成本的下降,減少了購房者的負擔,有利于樓市消費的增長。此前我國多地放開“限購”政策,房貸政策出現調整,多重政策因素,促使樓市預期發生了新的變化,觀望氛圍淡化,剛性需求以及改善性需求入市動力增強,紛紛出手,推動了樓市銷售的增長。

“房價和銷售是市場變化的風向標,最早反映市場回暖的動態。總體來看,在成交筑底的帶動下,房價環比降幅繼續縮窄。年末量升價穩的趨勢將繼續。”接受本報記者采訪的交通銀行金融研究中心研究員夏丹說。

當前樓市出現的回暖態勢或將在年底得到延續。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示,年底前大幅漲價的可能性并不存在。目前正是房企追趕年度業績的時候,所以適當的降價促銷活動依然是常態。但對一線城市而言,年底可能率先出現止跌。

夏丹分析指出,年末房企最后的業績沖刺使末來兩月主題定格在降價跑量上。在房地產行業發展速度換擋的背景下,不少開發商的銷售觀念已悄然轉變。特別是今年前三季度銷售狀況不佳的情況下,近七成房企年度目標完成難度較大。隨著年末考核節點的到來,“量價不可兼得”已成共識,多數房企順應形勢采用以價換量的銷售策略進行最后沖刺。

從決定房價的根本因素市場供需關系來看,近期樓市調整銷售下降,使得庫存積壓。當前樓市雖然出現回暖但是仍然處于去庫存階段。從市場預期來看,雖然當前在政策效應釋放下,潛在購房者入市意愿有所提升,對樓市前景看好氛圍有所上升,但是在我國宏觀經濟面臨壓力的大背景下,市場也存在對后期樓市發展的擔憂情緒。因此,市場上投資意愿以及投資行為都有所下降。

夏丹認為,未來隨著銷售筑底進行、回暖可期,房價也將進行同向變動,但預計其變化不會像成交變動那樣敏感,庫存仍是一大制約因素。

一位機構分析人士向記者表示,前期一線城市與二三線城市日益分化的格局或將得到延續。前期“限購”、“差別化房貸政策”對一線城市影響更為明顯,因為諸多政策都在抑制需求。而隨著政策的調整,一線城市與二三線城市的變化同樣也會存在一些差異,一線城市去庫存的腳步更快,原因在于松綁后受到擠壓的改善性需求得到迅速釋放。

明年樓市究竟會向左走還是向右走?市場大多認為,明年樓市或將以“穩”為主,既不會出現暴漲,也不會出現暴跌。

夏丹認為,短期政策刺激后房價仍要面臨供求關系的考驗,而明年隨著多政策疊加效應逐步顯現,市場去庫存情況得到改善后,房價將穩中微升。

也有專家表示,我國樓市依然存在下行壓力風險,供需關系已經發生了變化,尤其是二三線城市風險更大,因此也需要未雨綢繆加強風險防范的意識。

從整個宏觀經濟趨勢來看,全球經濟面臨通縮壓力,國內經濟面臨去庫存、去杠桿壓力,明年我國經濟或將繼續保持當前企穩的格局,下行的壓力依然不小。需求的放緩,將在價格上有所反映,因此即使政策效應推動房價逐步企穩或者有可能會小幅回升,但是預計回升的幅度也不會太大,更不會出現此前“暴漲”的行情。

此外,我國樓市宏觀調控目的在于防止樓市出現大漲大跌。當前熱議的兩大藥方,無論是不動產登記條例即將實施還是房產稅試點的擴圍,都是一種長效機制的建立,意在擠出房地產市場泡沫,推動房地產市場的健康運行。