12月8日,華潤置地公告顯示,母公司深圳與濟南兩地的5個項目被注入,新增400 萬平方米土地儲備,可帶來價值785 億元的可銷售資源。

根據公告,華潤置地將以147.95億元收購華潤集團的5個項目,包括深圳大沖村項目、深圳三九銀湖項目、濟南興隆項目及濟南檔案館東項目的項目公司100%間接股權,以及深圳帝王居項目的100%股權。這5個項目的建筑面積共計400萬平方米左右,其中住宅占52.9%、商業占19.4%、寫字樓18.1%、酒店1.2%及其它8.4%。

華潤置地將通過向母公司定向增發的方式支付100 億人民幣對價,總共發行7 億股,每股18.01 港幣,公司總股本因此從58.31 億股擴大12%至65.31 億股。而剩下的48 億元對價公司將以現金支付,而支付周期相當寬松。

華潤置地在深圳現有土地儲備50 萬平方米,交易完成后將增加280 萬平方米,并將正式進入濟南市場。國泰君安余立峰分析,華潤城和濟南興隆項目已在2014 年10月前預售了人民幣27.04 億元,華潤城和銀湖項目將會在未來貢獻更多銷售。華潤城的均價為每平方米人民幣5 萬元。他預計,該兩個項目將會在未來貢獻高達人民幣810 億元。

整體來看,注入的項目不僅規模大,而且利潤率高。中金公司預計,注入資產的整體毛利率和凈利率將分別達到50%和22%,高于華潤置地2015 年預測結算毛利率和凈利率(分別為30%和15%)。資產注入對核心盈利的貢獻將開始于2015 年(每股核心盈利增厚3%或核心盈利增厚21億港元)并于2017 年達到峰值。

申銀萬國(香港)分析師Kris Li預計,此次資產注入將在2016 年給公司貢獻更多合約銷售,但大部分銷售將于2017 年才開始陸續確認為收入;負債率方面,預計今年底公司凈權益負債將穩定在55%左右,與年中持平;但較去年同期39%的負債率水平有所攀升。

值得注意的是,標普預計,未來兩年內華潤置地來自投資物業的經常性收入將明顯增加,為其利潤和現金流提供更大的穩定性。2013年,華潤置地實現租金收入逾46億,在內地開發商中僅次于萬達。截至2014年,華潤置地商業地產的總建筑面積已超過220萬平米,合作商家超1000家,合作品牌逾2500個。預計到2017年底,華潤置地在全中國將有40多個商業項目投入運營。屆時,華潤置地投入運營的零售物業建筑總面積將超過600萬平方米。

“預計未來兩年內華潤置地運營規模將顯著擴大,來自投資物業的經常性收入將明顯增加。”標普12月11日上調了華潤置地的長期企業信用評級。(編輯 徐煒旋)