自11月13日上海調整普通住宅標準,至今已有一個月的時間。根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示,新普宅標準公布后一個月(11月14日-12月14日),上海一手商品住宅成交量為120.6萬平方米,為今年的月度最高。與此同時,全市均價也達到2.80萬元/平方米的高位水平。

德佑地產研究分析師趙葆根表示,由于近期多項利好政策(包括普通住房標準調整等)的影響,購房者入市積極性比較高,市場成交情況比較好。根據德佑地產監測,上海最近成交排名前十的樓盤中,有大量總價低于230萬元的普通住宅,可見普宅標準的放寬對于市場成交有一定刺激作用。

另一方面,博景苑、仁恒西郊雅苑等外圍區域的中高端樓盤,也取得了較為可觀的成交,雖然它們本身不直接受惠于普通住宅標準的放寬,但市場心理的變化以及隨后的降息等因素也促進了這些樓盤的成交。

中原地產數據監測顯示,12月前半月,上海住宅成交量已突破50萬平方米,按照這種發展趨勢,全月突破100萬平方米基本無懸念。上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示,外圍地區仍是成交主力,普通住宅價格調整后對促進外環外樓市交易明顯,前期本身價格稍低的物業有漲價的空間。

值得注意的是,普通住宅標準調整后一個月內,滬上普通住宅在一手市場所占的比重并沒有上升,相反,作為普通住宅成交主力區域的外環外區域,其成交比重還相比前期有所下滑,內環內普通住宅的成交比重亦有所下跌;而相對公寓的動輒百套成交,別墅成交最活躍不過20套。

此外,部分區域的樓市成交出現了一二手房倒掛的現象,一手房價格明顯下跌。據德佑地產介紹,位于上海近郊的莘閔別墅區,有兩個一手樓盤中海悅府和法蘭西世家近期同時開盤,均為89平方米的小戶型公寓和135~150平方米的聯排小別墅,價格分別在100萬~200萬元之間和300萬元左右,相比正常價格的優惠幅度在10%~20%。

雖然成交回升,但房價上漲信號并不明確。滬上房地產分析機構億翰智庫指出,短暫的繁榮或許是政策驅動下的短期向好,并不是真正的供需基本面下的可持續性回暖。目前房價并沒有真正得到調整,因此,成交回升趨勢能否持續也值得懷疑。

同時,開發商拿地成本仍在提高。例如近期成交的上海惠南一幅住宅用地,樓板價突破1.3萬元大關,而惠南板塊的商品房成交均價僅為1.61萬元。這讓房價下降增加了困難。(編輯 徐煒旋)