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住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示，進一步落實好個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

“認房不認貸”是指，商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內范圍內有過的購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為二套。“認房不認貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標準貸款。

【資料圖】

（資料來源：貝殼研究院整理）

而“認房不認貸”會有什么影響？

貝殼研究院指出，回顧我國2010年以來到當下的兩輪完整的房地產市場調控周期，當房地產面臨過熱情形時，“認房又認貸”政策出臺從市場預期和實際購買力兩方面驟然壓降市場溫度；反之，當市場低迷時，優化首套房認定標準會激活市場。

例如深圳在2010年重啟雙認之后，房價漲幅持續收窄，2011年12月二手住宅成交均價同比漲幅由前兩年同期39%、24%的水平收窄至2.7%，房價基本走平，2016年重啟雙認之后，2017年底及2018年底同比漲幅持續收窄至7%和1%，而此前兩年房價同比漲幅分別為54%和20%。

北京在兩次啟動雙認之后，二手住宅成交均價均經歷了約1年的下跌期，是歷次周期中最長的下跌期，且房價累計跌幅均達到15個百分點的水平。

（圖注：“認房又認貸”對房地產市場的影響示例

資料來源：貝殼研究院整理）

今年二季度以來市場修復受阻，其實主因在于市場預期較弱。經濟下行壓力加大，居民預期收入降低導致風險偏好下降，購房意愿降低。“認房不認貸”則可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。

（圖注：部分城市不同首二套房認定標準下首付及房貸利息情況（單位：萬元）

資料來源：貝殼研究院整理）

從已取消認房認貸城市的實際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當月鄭州二手房成交環比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大。

從區位分布看，改善屬性較強的金水、惠濟、經開及鄭東新區二手房合計成交量環比增長159%，在全市的占比為44%，較2月提高9個百分點。從房源看，120平以上、總價150萬以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，超過其他戶型房源；成交占比分別提高1.1個、4.4個百分點。4月政策效果相對減弱的情況下，120平以上、總價150萬以上的改善房源成交環比降幅低于其他房源，成交占比保持提高，相對而言剛需板塊和剛需房源成交回落較明顯。

一方面，使剛需和改善群體循環起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房新房的良性循環。進一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地市場和行業的良性循環。

（圖注：部分重點城市首二套房認定標準及首付比例情況

注：以上為調研信息，不能確保及時更新，以官方認定為準。）

事實上，前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調整，對于首置和改善需求釋放發揮了積極作用。

據貝殼研究院統計，今年上半年全國重點城市二手房商業銀行貸款成數較去年有所提升。未來，隨著更多核心城市降低首付和落實認房不認貸政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產市場良性循環。一方面，改善客群換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房新房的良性循環。