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來源：中國經營網

(相關資料圖)

歲末年初，公募基金再添喜訊。1月9日晚間，2022年首單REIT基金——嘉實京東倉儲基礎設施披露認購結果。據了解，嘉實京東倉儲基礎設施REIT發行當日便提前結束募集并進行比例配售。

從發售情況來看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT面向公眾投資者募集總額為0.45億份，認購價格為3.514元/份，公眾認購金額超341億元。從配售比例來看，最終公眾發售配售比例為0.46%。按照發售公告信息，嘉實京東倉儲基礎設施REIT基金計劃募集總額17.57億元，最終發行累計吸引了近720億元資金參與。

項目運營良好

據了解，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產為京東在重慶、廊坊、武漢的三處高標準倉庫。招募說明書顯示，各項目歷史運營情況良好，近3年及一期項目總體保持盈利，投資回報良好，年均經營性凈現金流為正，疫情期間也未發生減租、免租情況，現金流穩定，市場風險更低。

據嘉實基金介紹，重慶項目所在的重慶市經濟發展迅速，項目的建造品質較好，區位位于物流集聚區，租金單價與周邊可比物業相近，資產價值為6.24億元，由于2016年2月建造之初成本較低，因此當前市場價值較高。

武漢項目所在地武漢市呈現全面恢復、快速增長、質效提升、穩中向好態勢，極大提升了物流行業景氣度，截至去年上半年項目評估價值較賬面價值增值幅度高達130.91%。

廊坊項目雖運營不滿3年，但符合發行條件，廊坊市屬于環京主要物流節點城市，憑借天然的區位優勢承載了北京外溢的區域性物流商貿職能，成為了地區性物流中心和全國物流節點區域，因而對于倉儲物流尤其是高標倉的需求較為旺盛。“項目京東物流自租的租約長度為6年，高于業內平均水平的3年，且運營至今出租率為100%，已進入穩定運營階段?！奔螌嵒鹩嘘P人士表示。

該人士指出，三個項目均可實現長期穩定收益。從需求角度來看，京東物流對于高標倉需求是長期持續的，綜合搬倉成本和業務需求因素，京東物流持續以符合市場價格水平租賃的可能性較高，項目出租率大概率可保持穩定，具備持續運營能力。從所屬行業來看，運輸、倉儲和物流平臺管理是物流的三個核心環節，項目公司所持有的倉儲物流基礎設施在物流領域中發揮著關鍵性作用，未來發展空間巨大。

從此前嘉實京東倉儲基礎設施REIT網下詢價結果能看出這只REIT基金的受歡迎程度。有關數據顯示，該只產品詢價階段受到網下資金青睞，網下發售累計吸引資金465.06億元，擬認購份額數量總和132.344億份，為網下初始發售份額數量的126.04倍，公募REITs產品再現了百倍的認購倍數。

嘉實基金方面表示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產均在物流核心節點城市，京東物流在當地租賃需求較強。具體來看，廊坊和重慶項目，京東物流擁有大量自動化設備，退租及切換成本較高。武漢項目屬于核心成熟位置，周邊無大面積空置倉源，向外圍搬遷會造成綜合運營成本上升。此外，隨著電商需求逆勢增長，京東物流過去兩年業務經營規模和市場占有率等受影響不明顯，具備持續整租的實力。且倉儲物流類REITs具有一定的稀缺性，嘉實京東倉儲基礎設施REIT是首單民企倉儲物流公募REIT，是市場上稀缺的高標倉儲類REIT產品。

與股、債資產相關度低

事實上，公募REITs在過去相當長一段時間內都在持續擴容。從2021年的生物質發電、污水處理、高速公路、高科技產業園區、倉儲物流，到2022年的清潔能源、醫藥產業園、保障性租賃住房，再到2023年即將迎來的光伏發電、海上風力發電等，REITs產品資產領域一再擴展。

2022年12月27日，首單生物醫藥產業園REITs——華夏杭州和達高科產園REIT正式登陸資本市場，上市當日二級市場價格上漲8.94%，周內上漲9.29%。兩天后，12月29日，市場首批新能源公募REITs申報——中航基金和中信建投基金各自申報了1只新能源領域基礎設施REITs產品，這是市場上首批新能源公募REITs。

同樣在12月29日，中金基金也新申報了1只產業園REIT，專項計劃名稱為中金-湖北科投光谷產業園基礎設施資產支持專項計劃，原始權益人則是湖北省科技投資集團有限公司。

上述幾只公募REITs新產品的上報，不僅意味著這類產品數量的快速擴容，同時也是底層資產持續豐富化的表現?；A設施REITs試點范圍的進一步擴大，也有助于推動更多優質項目發行上市。

2022年9月底，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT及富國首創水務REIT等首批五單擴募項目正式獲交易所受理，市場將迎來首發與擴募雙輪驅動的發展格局。

公募REIT為何會受到基金公司和投資者的追捧？

華夏基金基礎設施與不動產投資部負責人莫一帆在接受，此前發改委投資司副司長韓志峰透露，2023年力爭REITs發行數量達到60只，發行規模達到2000億元；意味著未來一年發行審核速度將會提升，效率提高，同時發行規模將會超過已發行數量的1倍以上。

天相投顧基金評價中心預計，2023年，REITs產品仍將火爆，因為目前整體來看REITs產品規模不大，仍屬于稀缺資產，市場認可度高。此外，REITs產品有利于盤活存量資產，為新基建投資提供增量資金來源，也會得到各項政策的支持。

展望2023年，李盛指出，REITs市場將通過新發和擴募等方式繼續擴容，一些新的資產類型將陸續面世，市場可能維持一定的熱度。但隨著市場容量的增加，投資人對REITs產品的認知程度進一步提升，REITs產品的二級市場價格可能會趨于理性，波動率在一定程度上有所下降。

莫一帆提醒，投資者在參與REITs投資時，需要注意以下可能出現的風險。

第一，底層資產運營風險。莫一帆指出，公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券(ABS)并最終投資于基礎設施項目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設施項目可能受經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實際現金流大幅低于預測數據，存在基金收益率不達預期的風險，基礎設施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩定。

第二，二級市場價格變動風險。莫一帆分析，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細研究REITs投向的底層資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

莫一帆認為，如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高?！罢w看來，公募REITs的投資還是要結合底層資產的內在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷?！蹦环f。