久久精品免费看国产成人,四虎国产精品亚洲一区久久,伊人精品久久久7777,成人欧美一区二区三区在线,99精品国产福利一区二区,亚洲精品成人毛片久久久,久久精品99精品免费观看 ,99热久久这里只有精品免费,久久精品免费一区二区三区

目前綠城資產管理已經開始布局，包括二手房的置換和買賣、房屋的返租與經營、盤活閑置資產。

7月12日，綠城服務(02869.HK)正式掛牌上市，以每股1.99元公開發售，超過招股價范圍1.74-2.2元的中間價，籌得14.394億元人民幣。其中49%用作收購物業服務公司及提供增值服務公司;22%及19%將分別用作開發推廣旗下“智慧園區”及還債。

此前，綠城服務在香港公開發售獲3711.6萬股有效申請，相當于公開發售7778萬股的約47.72%，盡管綠城服務在香港公開發售僅獲約47.72%認購，經過調整之后，國際發售獲適度超額認購。

作為繼彩生活、中海物業、中奧到家之后，第四家登陸港股資本市場的物業管理公司，綠城服務與這三家公司在市盈率(20%左右)、物業管理營收占比等方面數據接近，而目前市場不明朗的情況下，后續的市值管理或將為綠城服務帶來壓力。

在上市儀式后，綠城服務執行董事兼運營總監吳志華指出，資產管理作為園區增值服務的一部分，去年就呈現了爆發式增長。

年復合增長率壓力

7月12日綠城服務收市價格，漲幅超過10%。但是綠城服務管理層也并非高枕無憂，后續物業管理的規模擴張與增值服務都面臨不小壓力，要保持前幾年20%-30%的增速并非易事。

綠城服務的園區增值服務2015年占總收入的比重已達9%，占比較2014年提高了3個百分點，尤其是在2015年整體營業收入大幅增長32.4%的前提下，這一比重得以較大幅度提高難能可貴。

綠城服務2015年營業收入同比增幅為32.4%。這一同比增幅遠高于中海物業和中奧到家，但與彩生活相比增幅仍有一定差距。

根據綠城服務的招股說明書顯示， 綠城服務上市融資額的49%將用作收購物業服務公司?？梢灶A期的是，未來綠城服務收入規模和服務規模的增長率或將快速提高。

從凈利潤來看，綠城服務2015年的凈利潤為2.03億元，是前述四家上市物業企業中凈利潤唯一超2億的企業。

可以看出，綠城服務的凈利潤是與其營業收入最為接近的中海物業的2.1倍，高于以高利潤著稱的彩生活，在四家企業的對比中占據絕對優勢。

從單位面積利潤貢獻率(企業的年凈利潤除以當年計算收益的物業管理面積)來看，綠城服務高于其他四家企業，分別是中海物業的2倍，彩生活和中奧到家的4倍多。

這樣的結果與綠城服務的高端定位密切相關。綠城服務招股說明書顯示，2015年綠城服務在管的住宅物業平均物業費達3.06元/平方米/月，而同期中國指數研究院和中國物業管理協會聯合發布的《2016中國物業服務百強企業研究報告》顯示，2015年物業百強企業住宅物業平均物業費為2.24元/平方米/月，凸顯出綠城服務的高端定位。

在增值服務方面，綠城服務借鑒了彩生活2014年9月推出的智慧園區項目。據吳志華透露，綠城近幾年來增加的管理面積幾乎每一年都翻倍，未來利潤增長空間還是在園區增值服務，而資產管理則是園區增值服務的一部分。他舉例稱，物業管理收入占比業務板塊70%，但毛利僅有40%，顧問咨詢業務占比20%，毛利貢獻30%，園區增值服務占比10%，毛利貢獻25%。

一名機構分析師指出，在四家上市物業公司里，綠城服務的業務結構相對完善，三大板塊是互相驅動可形成產業鏈的，但綠城服務的營業收入與單位面積的利潤高于同行，因此盈利能力的提升只能從目前還沒有充分發展的業務板塊中尋求。

根據綠城服務歷史數據，物業管理過去3年增長30%，園區服務過去3年增長50%。

潛行資產管理

在綠城服務整體戰略目標中，“物”就是資產管理;“業”就是物業管理。目前資產管理已經開始布局，包括二手房的置換和買賣、房屋的返租與經營、盤活閑置資產。

綠城服務執行總裁兼行政總裁公司楊掌法介紹，公司目前已經簽約的服務面積達1.7億平方米，資產價值至少兩萬億，如果能夠用上述三種方式將這些資產活化1%，就有200億的收入。

綠城服務的招股說明書顯示，綠城的園區增值服務是所有業務中毛利最高的，截至去年底，毛利水平在47.5%，而且增幅也是最快的。2013年只有1.17億元的上述業務收入，到2015年底增至2.76億元。吳志華表示，資產管理業務正是增值服務中利潤最高、增長最快的一部分。

據吳志華介紹，綠城物業目前和華邦地產合作，在綠城服務管理的園區內向業主提供置換服務;與途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服務;與優客逸家合作，提供長租公寓。途家和優客兩家企業的引入，幫助業主盤活了閑置房屋，產生了更好的資產收益。

一名業內人士透露，房地產資管市場將是一個比地產開發規模更大，機會更好的市場，總規模將有150萬億元左右，是房地產開發市場的近20倍。

根據吳志華的設想，除了現有的資產管理業務外，綠城服務未來還可能收購部分開發項目的車庫、庫房、尾盤再逐步轉售給業主。一方面解決開發商的資金需要，另外一方面，也可以利用綠城服務更熟悉業主需要的優勢，有針對性地開展營銷。

除了資產管理外，目前物業的增值服務，還包括互聯網在線平臺業務、金融業務、家庭醫療等眾多范疇。以綠城服務為例，其還向業主提供子女的家庭教育和老人的老年大學等服務。這些服務擴大了業主使用物業服務平臺的粘性，并為平臺帶來額外收益。從目前的情況看，園區的增值服務內容和服務收入仍在增長。

據楊掌法介紹，目前綠城2000年的一些項目二手房掛牌價格已經超過同區域其他樓盤的20%~30%。

吳志華認為，去年綠城服務有2.7億營收是從園區增值服務獲取的，而這是建立在每戶業主的低貢獻基礎上。

一名接近綠城集團的人士對21世紀經濟報道記者透露，隨著這幾年綠城中國的發展放緩，已經不能滿足綠城服務的內需增長，在外接項目的比例提升很快，包括銷售排名前十的首開、融創等均成為綠城服務的客戶。