目前綠城資產管理已經開始布局,包括二手房的置換和買賣、房屋的返租與經營、盤活閑置資產。
7月12日,綠城服務(02869.HK)正式掛牌上市,以每股1.99元公開發售,超過招股價范圍1.74-2.2元的中間價,籌得14.394億元人民幣。其中49%用作收購物業服務公司及提供增值服務公司;22%及19%將分別用作開發推廣旗下“智慧園區”及還債。
此前,綠城服務在香港公開發售獲3711.6萬股有效申請,相當于公開發售7778萬股的約47.72%,盡管綠城服務在香港公開發售僅獲約47.72%認購,經過調整之后,國際發售獲適度超額認購。
作為繼彩生活、中海物業、中奧到家之后,第四家登陸港股資本市場的物業管理公司,綠城服務與這三家公司在市盈率(20%左右)、物業管理營收占比等方面數據接近,而目前市場不明朗的情況下,后續的市值管理或將為綠城服務帶來壓力。
在上市儀式后,綠城服務執行董事兼運營總監吳志華指出,資產管理作為園區增值服務的一部分,去年就呈現了爆發式增長。
年復合增長率壓力
7月12日綠城服務收市價格,漲幅超過10%。但是綠城服務管理層也并非高枕無憂,后續物業管理的規模擴張與增值服務都面臨不小壓力,要保持前幾年20%-30%的增速并非易事。
綠城服務的園區增值服務2015年占總收入的比重已達9%,占比較2014年提高了3個百分點,尤其是在2015年整體營業收入大幅增長32.4%的前提下,這一比重得以較大幅度提高難能可貴。
綠城服務2015年營業收入同比增幅為32.4%。這一同比增幅遠高于中海物業和中奧到家,但與彩生活相比增幅仍有一定差距。
根據綠城服務的招股說明書顯示, 綠城服務上市融資額的49%將用作收購物業服務公司??梢灶A期的是,未來綠城服務收入規模和服務規模的增長率或將快速提高。
從凈利潤來看,綠城服務2015年的凈利潤為2.03億元,是前述四家上市物業企業中凈利潤唯一超2億的企業。
可以看出,綠城服務的凈利潤是與其營業收入最為接近的中海物業的2.1倍,高于以高利潤著稱的彩生活,在四家企業的對比中占據絕對優勢。
從單位面積利潤貢獻率(企業的年凈利潤除以當年計算收益的物業管理面積)來看,綠城服務高于其他四家企業,分別是中海物業的2倍,彩生活和中奧到家的4倍多。
這樣的結果與綠城服務的高端定位密切相關。綠城服務招股說明書顯示,2015年綠城服務在管的住宅物業平均物業費達3.06元/平方米/月,而同期中國指數研究院和中國物業管理協會聯合發布的《2016中國物業服務百強企業研究報告》顯示,2015年物業百強企業住宅物業平均物業費為2.24元/平方米/月,凸顯出綠城服務的高端定位。
在增值服務方面,綠城服務借鑒了彩生活2014年9月推出的智慧園區項目。據吳志華透露,綠城近幾年來增加的管理面積幾乎每一年都翻倍,未來利潤增長空間還是在園區增值服務,而資產管理則是園區增值服務的一部分。他舉例稱,物業管理收入占比業務板塊70%,但毛利僅有40%,顧問咨詢業務占比20%,毛利貢獻30%,園區增值服務占比10%,毛利貢獻25%。
一名機構分析師指出,在四家上市物業公司里,綠城服務的業務結構相對完善,三大板塊是互相驅動可形成產業鏈的,但綠城服務的營業收入與單位面積的利潤高于同行,因此盈利能力的提升只能從目前還沒有充分發展的業務板塊中尋求。
根據綠城服務歷史數據,物業管理過去3年增長30%,園區服務過去3年增長50%。
潛行資產管理
在綠城服務整體戰略目標中,“物”就是資產管理;“業”就是物業管理。目前資產管理已經開始布局,包括二手房的置換和買賣、房屋的返租與經營、盤活閑置資產。
綠城服務執行總裁兼行政總裁公司楊掌法介紹,公司目前已經簽約的服務面積達1.7億平方米,資產價值至少兩萬億,如果能夠用上述三種方式將這些資產活化1%,就有200億的收入。
綠城服務的招股說明書顯示,綠城的園區增值服務是所有業務中毛利最高的,截至去年底,毛利水平在47.5%,而且增幅也是最快的。2013年只有1.17億元的上述業務收入,到2015年底增至2.76億元。吳志華表示,資產管理業務正是增值服務中利潤最高、增長最快的一部分。
據吳志華介紹,綠城物業目前和華邦地產合作,在綠城服務管理的園區內向業主提供置換服務;與途家合作,提供短租房、酒店公寓、度假房服務;與優客逸家合作,提供長租公寓。途家和優客兩家企業的引入,幫助業主盤活了閑置房屋,產生了更好的資產收益。
一名業內人士透露,房地產資管市場將是一個比地產開發規模更大,機會更好的市場,總規模將有150萬億元左右,是房地產開發市場的近20倍。
根據吳志華的設想,除了現有的資產管理業務外,綠城服務未來還可能收購部分開發項目的車庫、庫房、尾盤再逐步轉售給業主。一方面解決開發商的資金需要,另外一方面,也可以利用綠城服務更熟悉業主需要的優勢,有針對性地開展營銷。
除了資產管理外,目前物業的增值服務,還包括互聯網在線平臺業務、金融業務、家庭醫療等眾多范疇。以綠城服務為例,其還向業主提供子女的家庭教育和老人的老年大學等服務。這些服務擴大了業主使用物業服務平臺的粘性,并為平臺帶來額外收益。從目前的情況看,園區的增值服務內容和服務收入仍在增長。
據楊掌法介紹,目前綠城2000年的一些項目二手房掛牌價格已經超過同區域其他樓盤的20%~30%。
吳志華認為,去年綠城服務有2.7億營收是從園區增值服務獲取的,而這是建立在每戶業主的低貢獻基礎上。
一名接近綠城集團的人士對21世紀經濟報道記者透露,隨著這幾年綠城中國的發展放緩,已經不能滿足綠城服務的內需增長,在外接項目的比例提升很快,包括銷售排名前十的首開、融創等均成為綠城服務的客戶。