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“四天沒有來訪客戶，營銷總監(jiān)都坐不住了。”這句話可不是玩笑，而是豪宅操盤手的現實心境。當成堆的新盤都被拉入“10萬元+”的豪宅隊列，能買得起豪宅的人反成了搶手貨。東壩，最新的“明星”豪宅區(qū)，昨日傳出兩個項目即將入市的消息，起步價每平方米7萬、8萬。這么高的價格誰是接盤俠？

東壩新盤8萬元起步

“姐，東壩使館區(qū)的新項目，緊挨著機場，市重點公立學校的學區(qū)指標，月底就要開盤了，邀請您和家人來售樓處詳細了解。”

“姐，今天周末，您來咱項目看一看么？VIP的登記名額只剩下50個不到了。”

接連幾天，市民李小姐連續(xù)接到了同一個項目——龍湖·天璞的推銷電話，這在過去是從來沒有的。因為，這是她踮腳也夠不著的豪宅項目。

“我一個月入9000元的工薪層，過去接到的推銷電話，最貴也就是四五百萬元的，這個項目可是千萬元的豪宅。”李小姐說，按照銷售員的介紹，整個項目最便宜的130平方米戶型，總價也要950萬元起。“高端豪宅項目，應該只向有錢階層推銷啊？”李小姐開玩笑說，聽到預約登記，她的腦海中就出現了一幅排隊搶購大白菜的場景，熱鬧有余，卻怎么也不符合豪宅的調性。

新崛起的東壩區(qū)域可謂高價地扎堆。機構測算，在近兩年出讓的五個地塊中，樓面價最便宜的是31707元/平方米，最貴的則達到51228元/平方米。5萬元的樓面價，不僅貴過了東壩在賣的二手房項目，甚至接近于四環(huán)一些二手房項目的售價。

記者昨日從市場獲悉，區(qū)域內有兩個項目即將入市。一個就是李小姐接到電話的龍湖.·天璞項目，據銷售員介紹，總價950萬元起，均價在70000元/平方米到80000元/平方米之間。另一個是恒大華府項目，均價在80000元/平方米到90000元/平方米之間。

晚賣一天損失一輛豪車

“狂轟濫炸的電話推銷，確實不符合高端項目慣常的營銷做法，誰讓現在賣豪宅壓力山大呢。”一位豪宅操盤手告訴記者。雖然他所操盤的項目今年的銷售業(yè)績很不錯，可他依然不輕松。

豪宅，在普通人眼中一直是“高冷”的代名詞，想看售樓處必須提前預約，看房前先得證明購買能力，簽約付款更是得耗時半年。可從下半年起，人們發(fā)現，豪宅項目開始大手筆地開發(fā)布會、做推廣，甚至連200萬元房子才會用到的“日光”字眼，也開始出現于開發(fā)商的宣傳材料中。

“市場競爭太激烈。”這位操盤手形容，現在每個豪宅項目，無論地段是好是壞，都要絞盡腦汁做產品定位、做對標、做渠道，不僅要講品牌故事、講配套，還要營造視覺上的沖擊力，“畢竟，幾十億元的地價，晚賣一天可就等于損失一輛豪車。”

開發(fā)商口中的競爭，主要來自于遍布的高價地塊。據北京中原地產的統計數據，截至10月，自2009年以來，成交樓面價超過30000元/平方米的地塊已有38宗。這其中，樓面價超過60000元/平方米的有5宗，樓面價超過50000元/平方米的有5宗，樓面價超過40000元/平方米的有11宗。根據測算，如果加上市場上現存的部分老項目，未來北京單價超10萬元的項目將有50個。

誰是“接盤俠”

誰會是東五環(huán)區(qū)域、8萬元起步新盤的“接盤俠”？有市場人士告訴記者，東壩區(qū)域的在居人群、朝陽板塊和朝陽公園板塊的置換客群，會是這一區(qū)域的目標客群。“只是，這么多項目，誰能真正把人吸引過來也不是件容易事。”

在采訪中，多家開發(fā)商都表示，面對買家稀缺的現實，某一個豪宅項目的競爭對手，也許將不再止于隔壁的那個項目。“比如，我認識的一個朋友，上個月花2000萬元買了一套豪宅，他現在住在東邊，可他最終選了北三環(huán)的一個老項目。”當買家的選擇越來越多時，他們也會變得更加挑剔。

如何推動銷售？記者注意到，每家開發(fā)商都將目光投向了細節(jié)比拼和講故事的能力。以恒大華府為例，項目就高調宣布，這是由董事局主席許家印親自帶隊研發(fā)的產品，不僅有恒大最高規(guī)格的9A級全進口品牌奢裝系統、私家專屬酒窖，還有京城唯一的巖洞泡池。