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當港股終于迎來物管上市的井噴時刻，有著“物業第一股”之稱的彩生活服務(01778.HK，以下簡稱彩生活)，卻在7年后尋求賣身。9月29日，彩生活發布短暫停牌公告，以待公布一項非常重大的出售交易。這項重大交易，正是計劃以33億元的價格，將其核心資產的全部股權賣給碧桂園服務(06098.HK)。

33億元“吃”下彩生活核心資產

彩生活在公告中沒有披露的交易，碧桂園服務已于9月28日深夜做出披露。

按公告所說，碧桂園間接全資附屬公司碧桂園物業香港與彩生活簽訂股權轉讓協議，擬以33億元的價格，收購彩生活服務的核心資產鄰里樂100%股權。

這份核心資產中，包括萬象美物業、長白山旅游度假區物業、開元國際、開際商業、萬象美住宅、花胥物業及北京萬象美。其中，萬象美物業、長白山旅游度假區物業、開際商業為鄰里樂持股的公司，而開元國際、萬象美住宅、花胥物業和北京萬象美均由彩生活控制。

為此，碧桂園服務提出，33億元將以現金分三期進行支付。只有彩生活完成了萬象美物業的99%股權、開際商業的100%股權及萬象美住宅的100%股權的質押的登記及手續并已經完成北京萬象美的100%股權質押的網上申報，獲得萬象美物業及長白山旅游度假區物業股權轉讓所需的第三方書面確認文件，并向碧桂園物業香港移交萬象美物業及開元國際的證照及印章后，碧桂園服務方支付第一期的23億元。

考慮到嚴格的收購條件，碧桂園服務33億元花得不算高。截至去年底，鄰里樂的凈利潤為3.09億元，按對價計算，收購PE不到11倍。

出售或為緩解母公司債務

“2014年，我把一個大家都不看好的行業——物業管理送上市了，這是最令人得意的事情。”9月16日，2021博鰲房地產論壇上，花樣年董事局主席兼首席執行官及彩生活董事局主席兼首席執行官潘軍如此說。

2014年，物業管理行業尚不被資本看好，更沒有前赴后繼的上市潮。當年6月，彩生活在港交所上市，成為內地在香港上市的第一家物業管理公司，因而獲得“物業第一股”之稱。

正如潘軍所說，物業管理行業子公司比母公司市值還高的奇特現象，就是從彩生活開始的。不過，自從2018年底合約面積首次突破5.5億平方米之后，彩生活近幾年的發展就有點停滯不前。截至2021年6月30日，彩生活總合約面積僅5.65億平方米。

潘軍也在不久前的2021年半年報業績會上表示，將把工作重心重新回到基礎物業服務方面，未來的彩生活將重新回到增長軌道，實現增收、增量提速，最終實現有質量的增長。

然而，誰也沒有想到，9月底，一紙公告扯下了“物業第一股”的光環。

分析人士表示，此次出售，或許與其母公司花樣年控股的財務情況有關。

近期，因為債務問題，花樣年控股遭遇國際三大評級機構集體下調公司評級。穆迪將花樣年企業家族評級由“B2”下調至“B3”，將其高級無抵押債券評級從“B3”下調至“Caa1”;惠譽將花樣年長期外幣發行人違約評級由“B+”下調至“B”;標普將花樣年的展望調整為負面，評級為“B”。

據標普統計，花樣年控股有約7.62億美元債在今年年底到期，有11.5億美元債將在2022年到期，還有約17億元境內債券將在11月和12月到期或可回售，以及35億元信托貸款將在一年內到期。

收購還需反壟斷管理機構批準

作為碧桂園旗下的物業公司，碧桂園服務近期收購行動不斷。今年3月，碧桂園服務剛完成對藍光嘉寶服務的收購，成為國內物管行業第一單上市物企之間的并購大案。

一周前，碧桂園服務再度斥資百億收購了富力旗下物業公司。如今，它又看上了彩生活。

碧桂園服務在公告中稱，對彩生活的收購，將補充集團的業務，并進一步擴大本集團業務的規模和覆蓋范圍，促進社區增值服務及其他服務的發展，尤其促進自身于商業物業管理的發展，增強其在市場上的影響及競爭力，穩固行業龍頭地位。

財報數據顯示，截至2021年6月30日，碧桂園服務收費管理面積約6.44億平方米，合同管理面積約12.05億平方米(含三供一業物管、嘉寶服務，不含城市服務)，位居國內以物業服務為主營業務的同類公司之首。

北京日報客戶端記者也注意到，碧桂園服務特別在公告中提到，此收購事項需獲得中國反壟斷管理機構批準。若收購事項未獲中國反壟斷執法機構批準，則自獲通知不獲批準之日起訂約雙方均可單方終止股權轉讓協議，不構成任何一方違約。

表面平靜的物業管理行業，或將真正迎來“大魚吃小魚”的巨變。