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披露半年財報才一周，中國金茂又官宣了另一重大消息。

8月31日晚，中國金茂披露公告稱，擬分拆全資附屬公司金茂物業發展股份有限公司(下稱“金茂物業”)單獨上市，且已向香港聯交所遞交了申請書。

在股權架構方面，金茂物業控股股東為中國金茂，間接控股股東為中化集團。

凈利率偏低

據招股書介紹，金茂物業主要從事物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。

2021年一季度，金茂物業實現營收3.21億元，同比增長67%;實現凈利潤0.15億元，較2020年同期凈虧損0.16億元實現正增長。其中，來自物管服務的營收占比57.7%，非業主增值服務占比33.7%，社區增值服務8.6%。

事實上，本就不高的社區增值服務收入占比已連續三年下滑，2018年-2020年占比分別為10.6%、9.6%、8.7%。與此同時，過去三年，金茂物業的社區增值服務毛利率也從48.6%降至了39.6%。

不過，受益于另外兩大業務毛利率的提升，金茂物業的整體毛利率也呈現出上揚的趨勢，從2018年、2019年的20%、19.2%，增長至2020年的24.9%及2021年一季度的25.1%。

但值得注意的是，金茂物業的凈利率始終保持在個位數，處于行業較低水平。招股書顯示，2018年-2020年，金茂物業分別實現總營收5.75億元、7.88億元、9.44億元;凈利潤分別為0.18億元、0.23億元、0.77億元;同期對應的凈利率3%、2.9%、8.2%，今年一季度為4.6%，均與2020年15%的行業水平存在較大差距。

諸葛找房數據研究中心在接受《國際金融報》記者采訪時表示，這主要由兩大因素導致，“一是金茂物業定位高端，部分板塊物業管理費用較高，但客戶群體規模有限;二是在龍頭企業及品牌力備受青睞的情況下，金茂物業的規模仍舊略顯不足。”

布局向華東傾斜

在一眾物企紛紛加入規模爭奪戰時，金茂物業也不例外。其2018年-2020年的合約面積、在管面積復合年增長率分別為36%、31.7%。

截至3月底，金茂物業的合約建筑面積達到4130萬平方米，覆蓋中國22個省、自治區及直轄市的45座城市。其中，一二線城市擁有合約項目150個，合約建筑面積約2950萬平方米，占總合約建筑面積的71.4%。

同期對應的在管面積也提升至1810萬平方米，2018年-2020年該數值分別為1020萬平方米、1270萬平方米和1770萬平方米。在現有在管面積中，88%來自母公司金茂及中化集團提供，其余12%來自獨立第三方開發，對于母公司的依賴程度較深。

從業態多元化來看，金茂物業截至3月末共擁有住宅項目67個、非住宅項目34個，兩大業態各擁有在管面積1500萬平方米和310萬平方米，分別占總在管面積的82.5%與17.5%。非住宅業態在一季度貢獻了0.79億元營收，占物管總收入的比例達到43%;住宅業態亦實現收入1.06億元，占物管總收入的57%。

隨著行業競爭的加劇與規模擴張的需要，金茂物業的全國化布局也已悄然改變。自2018年起，公司在華東區的布局力度逐漸加強，在管面積從303萬平方米增至今年一季度的857萬平方米，在總面積中占比也從不足30%大幅增長至47.2%，與此同時，華北、華中、華南、西南等地的占比均相應下滑。

對于這一變化趨勢，諸葛找房認為，華東地區經濟發展持續向好、居民的購買力較強，這與金茂打造高端產品的定位相匹配，其看好華東區未來發展前景，因而在區域布局策略上有所調整;此外，金茂在華東區域的銷售回款可觀，深耕華東區域或將為金茂的項目營銷和去化提供較大助力。