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2014年，劉道明將“名流置業”改成“美好置業”。此后幾年的時間里，美好置業共布局了五個業務板塊，包括房產開發、城市土地開發、產業新鎮、現代農業、裝配式建筑業務等。

2020年年初的疫情，給總部位于武漢的美好置業，帶去了巨大考驗。一年來，美好置業實在難言“美好”。

無奈轉賣資產 資金壓力巨大

2020年12月31日，美好置業發布了兩份資產轉讓公告。一是擬轉讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司(以下簡稱“塘廈寶光”)100%股權，交易對價為9億元，包括1.6億元股權轉讓款、6.01億元負債及1.39億元應付款項，股權受讓方為東莞市華堂更新置業有限公司。

值得注意的是，2018年5月，美好置業全資子公司收購塘廈寶光時付出的對價為3.2億元，包括股權轉讓款1億元，承擔負債2.2億元。兩年多時間，獲利0.6億元。2019年塘廈寶光收入為0，2020年前11個月其收入依然為0，虧損擴大到4006萬元。與此同時，負債也由2.22億膨脹到7.4億元。

二是擬轉讓安徽東磁投資有限公司(以下簡稱“安徽東磁”)100% 股權，及全資子公司持有的合肥名流置業有限公司(以下簡稱“合肥名流”)100%股權。兩項交易合計對價13.08億元。

安徽東磁交易對價為5.08億元，2008年及2009年收購安徽東磁時總計付出了4.5億元。合肥名流則持有兩塊位于紫蓬山旅游開發區的地塊，合計土地面積為 759 畝。2019年及2020年前8個月，合肥名流分別虧損636萬及130萬元。合肥名流是美好置業2007年設立的項目公司，股東權益評估價值6.63億元，交易對價8億元。

總體來看，美好置業從這三筆資產轉讓中獲得的收益都不大，之所以“揮淚甩賣”，恐怕還是緩解其資金壓力。

利潤連續下降 負債不斷上升

數據顯示，2020年前三季度，美好置業實現營收21.85億元，同比增長19.38%;歸母凈利潤為-1.43億元，扣非凈利潤為-1.47億元。

值得注意的是，這已經是美好置業凈利潤連續下滑的第四年了。據統計，2017-2019年，美好置業的歸母凈利潤分別下滑0.54%、62.55%和73.12%。

凈利潤下滑的同時，美好置業的負債率卻在不斷攀升。數據顯示，美好置業的負債率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進一步增至76.65%。

截至2020年中報，公司賬面貨幣資金為17.67億元，而其短債達到30億，現金遠遠不足以覆蓋短債。這項指標踩線對公司的融資造成明顯限制，根據規定，一項指標踩線的房企，有息負債規模年增速需控制在 10%以內，按照2020年中期有息負債規模79億計算，年有息負債增加額需控制在7.9億以內。

事實上，美好置業的融資成本本來就比較高，截至2020年上半年，其占比較大的融資渠道分別是銀行貸款，利率在5.39%-7.5%之間;非銀貸款，利率為10.5%-15%;債券，利率為7.2%;信托融資，利率為14.5%。

拿地力度減弱 土儲不容樂觀

利潤下滑，再加上融資受限、融資成本高企無疑限制了美好置業的拿地，也制約著公司新業務的擴張。

事實確實如此，近兩年美好置業拿地力度一直偏小，在2017至2019年間，美好置業僅新增土儲33.1萬平方米、35萬平方米和44.11萬平方米。土地儲備從2016年的258.13萬平米下滑至2019年的118.91萬平米。

雖然美好置業給2020年設定的新增土儲計劃較往年有所增加，從2019年的56萬平方米略微提高至70萬平方米。2020年上半年公司新增土儲已完成16.61萬平方米，此后又先后在無錫梁溪區崇安、武漢新洲問津、黃石西塞山區等獲取多個地塊。

但是，截至2020年上半年末，其總土儲也僅有164.95萬平方米。按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，僅夠2.5年開發，美好置業的土儲情況并不樂觀。

轉型發展乏力 新業務難盈利

2017年，美好置業通過增資擴股的方式控股了國內裝配建筑專業施工企業——美好裝配，之后不再將房地產業務作為主要投資板塊，而是將重心轉移到了裝配式建筑上。

近年來，美好置業不斷加大對裝配式業務的投入，2018年的管理費用同比增長99.82%至3.97億元。同年，位于武漢江夏和青島即墨兩個生產基地建成，但因缺乏相關經驗，對業務在各地的發展速度和成本等情況了解不夠，新業務開展得并不是很順利，實際效果卻難言理想。

2018年-2019年，主要開展裝配式建筑業務的美好裝配分別實現凈利潤-1.97億元和-5.98億元;2020年上半年，實現營收3.09億元，同比增長13.6%，但凈利潤仍未轉正，為-2.39億元。

一方面，公司營收仍依賴地產業務，占比仍高達80%至90%;另一方面，上半年裝配式建筑業務81%訂單由內部消化，隨著裝配式建筑業務在建項的轉固，未來會增加折舊費用，而公司該項業務產能釋放及訂單需求增加均有不確定性，何時能為公司貢獻業績仍不確定。

美好置業目前只能依靠原有項目庫存的去化與并不富裕的土儲，繼續支撐起未來的業績，然后苦苦等待裝配式業務的高速回報期。然而，時間周期即意味著不確定性。在轉型路上，美好置業能否迎來廣闊的發展前景，《每日財報》將持續關注。

出品|每日財報

作者|何洛