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近日，“首付貸”被推到風(fēng)口浪尖。

　　無論是從金融切入房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融，還是從房產(chǎn)切入金融的房產(chǎn)金融事業(yè)部紛紛推出了為解決首付難題的“首付貸”類金融產(chǎn)品。那么，按照購房杠桿原理來說，無形放大了房地產(chǎn)市場的杠桿效應(yīng)，市場承壓以及風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。加上2月初央行再下調(diào)首付比例，理論上這已經(jīng)是樓市交易的杠桿，如果首付款再次進(jìn)行貸款，無疑形成“桿中桿”的邏輯。

　　但首付貸在實(shí)際中承擔(dān)的“桿中桿”的主要風(fēng)險(xiǎn)，目前或許并非來自于樓市，而是其資金來源——民間資金。

　　目前很多的創(chuàng)新來自于首付貸產(chǎn)品與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來源于個(gè)人投資者，也就是通常所說的民間資金。首付貸的類型也分為信用貸和抵押貸，期限為半年到三年不等，可貸款額度一般為總房價(jià)的15%~20%。

　　貸款利息則根據(jù)期限長短不同而不等，一般半年期為6%左右，12個(gè)月則為8%~10%，2年期為10%~12%，三年期則在13%左右。如此計(jì)算，首付貸的貸款成本大約在年化20%左右，也由此“首付高利貸”的說法甚熱。“資金成本的上升會(huì)逐步傳導(dǎo)至房地產(chǎn)交易市場，造成了房地產(chǎn)交易價(jià)格邊際成本的上升。”某地產(chǎn)類互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)一名高管向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，這些價(jià)格最后不排除消化在高企的房價(jià)中，導(dǎo)致房價(jià)單邊上漲。

　　從首付貸產(chǎn)品的性質(zhì)以及資金來源看，這更像P2P平臺(tái)上房地產(chǎn)抵押標(biāo)和信用標(biāo)的另一種表現(xiàn)形式。

　　“當(dāng)資金與P2P平臺(tái)相對接時(shí)，大量資金來自于個(gè)人投資者也就是民間資金，隨即網(wǎng)貸平臺(tái)存在的大量問題也都將傳導(dǎo)過來，例如期限錯(cuò)配、無監(jiān)管賬戶、沉淀資金等。”上述高管表示，目前眾多首付貸產(chǎn)品中以仍以信用貸為主，風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)壁十分薄，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一表現(xiàn)在購房者利用首付貸后，欠下民間資金的這筆錢并不會(huì)納入征信體系，也就不會(huì)影響銀行的放貸判斷，造成風(fēng)險(xiǎn)隱藏。

　　“本質(zhì)上來說貸款就是杠桿，杠桿肯定會(huì)助推購買力，不僅房地產(chǎn)市場，其他市場也一樣。”華泰證券房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示。

　　通過民間資金的補(bǔ)足，讓原本并不具有購房資格的群體順利買房，在市場層面看是可承擔(dān)不斷高企房價(jià)的購房群體正在不斷增多，且承壓線也在水漲船高。

　　這樣的現(xiàn)象讓更多人想起2008年影響全球的美國始于房地產(chǎn)領(lǐng)域的次貸危機(jī)。但是謝皓宇表示，首付貸的融資鏈條和次貸危機(jī)不盡相同；次級抵押貸款的基本邏輯是在高杠桿的基礎(chǔ)上再行對接金融產(chǎn)品，進(jìn)行收益互換也相當(dāng)于進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)互換，存在傳導(dǎo)的過程。

　　回顧美國次貸危機(jī)，兩大服務(wù)于房地產(chǎn)抵押貸款的銀行房利美和房地美為了分擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的次級抵押貸款而將其打包成次級抵押債券，出售給其他金融機(jī)構(gòu)，而這些下游金融機(jī)構(gòu)再度為了分散風(fēng)險(xiǎn)，二次打包出售給對沖基金、保險(xiǎn)公司等，最后逐步傳導(dǎo)致全球。此外，2007美國經(jīng)濟(jì)處于下星期失業(yè)率大幅上揚(yáng)，購房者違約現(xiàn)象漸趨增多導(dǎo)致環(huán)環(huán)相扣的鏈條斷裂。

　　“目前在國內(nèi)僅僅能能看到杠桿，暫時(shí)看不到收益互換，并未把收益互換做成投資品。”謝皓宇表示，如果美國的次貸危機(jī)僅僅是由于購房者在經(jīng)濟(jì)下行期還不起房子，那么風(fēng)險(xiǎn)會(huì)體現(xiàn)在銀行端，而不會(huì)體現(xiàn)在投行等全國其他范圍的金融機(jī)構(gòu)，最終產(chǎn)生這樣的結(jié)果是因?yàn)殂y行又將這部分資產(chǎn)打包出售了。

　　從目前國內(nèi)首付貸的走向來看，更多是通過P2P產(chǎn)品賣給了大量的投資者，分散向了民間資金。這會(huì)增加民間資金的風(fēng)險(xiǎn)嗎？