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日前，海博股份(600708.SH)重大資產(chǎn)重組終于收官，并順利更名“光明地產(chǎn)”。這意味著自2014年6月海博股份公布重組方案起，歷時(shí)近一年半的資產(chǎn)重組工作落下帷幕。更名之后，新的上市平臺(tái)光明地產(chǎn)將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、冷鏈物流、養(yǎng)老健康為主業(yè)。

據(jù)悉，光明地產(chǎn)不僅相關(guān)公司股票走勢(shì)

• 海博股份
• 萬(wàn)科Ａ

是農(nóng)工商房地產(chǎn)(下稱“農(nóng)房”)的資產(chǎn)置入，未來(lái)還將扮演光明食品集團(tuán)資源整合者的角色，逐步參與開(kāi)發(fā)、整合和建設(shè)集團(tuán)旗下的相關(guān)房地產(chǎn)資源。這意味著上海本地又一家大型國(guó)企光明集團(tuán)手中百億的地產(chǎn)資產(chǎn)終于找到了資本市場(chǎng)的出海口。

光明地產(chǎn)本次重組將發(fā)展空間不大的出租車業(yè)務(wù)及不銹鋼制造業(yè)務(wù)置出上市公司以后，注入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)將成為新上市公司多元業(yè)務(wù)的核心一環(huán)。光明地產(chǎn)希望利用自身在上海的優(yōu)勢(shì)，逐步躍出房地產(chǎn)一次性消費(fèi)的框架，提升整體的盈利水平。

巨量土地的價(jià)值

“農(nóng)房更大的價(jià)值將在上市之后體現(xiàn)，如果晚一年上市，農(nóng)房的估值可以超過(guò)100億。”農(nóng)房董事長(zhǎng)張智剛在一年前曾對(duì)外公開(kāi)表示，當(dāng)時(shí)外界正在質(zhì)疑其估值80億水分過(guò)多。

農(nóng)房作為上海本地開(kāi)發(fā)商，近年來(lái)的銷售表現(xiàn)并不甚理想。根據(jù)克而瑞發(fā)布的房企年度銷售TOP100排行榜，農(nóng)房2014年全年銷售額76.4億元，排名90位;2015年上半年累計(jì)銷售42億元，排名全國(guó)88位。不過(guò)隨著重組完成，資本市場(chǎng)將成為農(nóng)房與光明集團(tuán)對(duì)接的最好紐帶，借助光明集團(tuán)手中的資源，農(nóng)房可獲取大量廉價(jià)土地。

農(nóng)房方面表示，完成上市之后，光明集團(tuán)在上海擁有的物流用地、工業(yè)廠房以及農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地，將從戰(zhàn)略上以“退二進(jìn)三”(將低效利用工業(yè)用地和淘汰落后產(chǎn)能工業(yè)用地改造優(yōu)化，進(jìn)行土地變性用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè))的模式成為農(nóng)房擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的重要“糧倉(cāng)”，通過(guò)工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)、城市更新等資源方式來(lái)進(jìn)一步支持光明地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展。

此前有媒體披露，光明食品集團(tuán)所屬農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理的土地場(chǎng)域總面積約99.4萬(wàn)畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)(原南匯區(qū)域內(nèi))和江蘇省大豐市、安徽省黃山市。

張智剛也曾透露，農(nóng)房上市之后，光明集團(tuán)會(huì)發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢(shì)幫助農(nóng)房在土地市場(chǎng)獲取資源。

通過(guò)梳理不難發(fā)現(xiàn)，農(nóng)房早在幾年前就已經(jīng)在土地市場(chǎng)進(jìn)行儲(chǔ)備布局。根據(jù)公開(kāi)資料，2013年2月至2014年2月間，農(nóng)房累計(jì)增加項(xiàng)目25個(gè)。這一土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)與公司再往前三年的土地儲(chǔ)備總和相同。在這些土地儲(chǔ)備中，上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。然而，到了2015年，農(nóng)房開(kāi)始快速地收縮拿地速度。海博股份三季報(bào)顯示，2015年1~9月，農(nóng)房新增儲(chǔ)備面積64.23萬(wàn)平方米，上年同期為123.86萬(wàn)平方米，同比下滑48.14%；1~9月，農(nóng)房新開(kāi)工面積為 127.7 萬(wàn)平方米，上年同期為 134.7 萬(wàn)平方米，同比下降 5.20%。

“2013年~2014年，全國(guó)重要城市的土地價(jià)格還未快速上漲，農(nóng)房在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)“囤貨”，在拿地價(jià)格上占得了先機(jī)。農(nóng)房宣布借殼上市之后，這些存量土地成為了公司做大資產(chǎn)和估值的重要籌碼。在登陸資本市場(chǎng)之后，光明集團(tuán)的土地資源注入得到了最高效的渠道，這也不難理解2015年農(nóng)房收縮拿地。”上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟分析稱。

多元化

除了擴(kuò)大其土地儲(chǔ)備，農(nóng)房的多元化也將依托光明系的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)展開(kāi)。

光明地產(chǎn)上市后提出“一體兩翼雙驅(qū)動(dòng)”的新戰(zhàn)略規(guī)劃。“一體”指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)為主體，“兩翼”指養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)平臺(tái)及冷鏈物流平臺(tái)，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為未來(lái)農(nóng)房的新盈利點(diǎn)。

今年7月，農(nóng)房集團(tuán)與長(zhǎng)江總公司合作開(kāi)發(fā)位于崇明的養(yǎng)生莊園項(xiàng)目，正式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，該項(xiàng)目規(guī)劃用地2000畝。這個(gè)位于崇明的養(yǎng)老項(xiàng)目，可以說(shuō)是光明集團(tuán)借農(nóng)房盤活土地資產(chǎn)的重要體現(xiàn)。資料顯示，長(zhǎng)江總公司系光明集團(tuán)旗下企業(yè)，其在上海崇明有大量土地儲(chǔ)備，多為閑置工業(yè)廠房。因此業(yè)內(nèi)判斷，這部分資產(chǎn)成為農(nóng)房未來(lái)獲取土地資源的重要來(lái)源。

光明食品集團(tuán)副總裁莊國(guó)蔚曾對(duì)外表示，在上海近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)中，集團(tuán)留下了30多塊待開(kāi)發(fā)土地，土地面積達(dá)萬(wàn)畝，結(jié)合存量資源，光明食品集團(tuán)有意將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)資源相結(jié)合，嘗試養(yǎng)老商業(yè)模式。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)資源的結(jié)合，無(wú)疑是光明集團(tuán)聯(lián)動(dòng)自己其他的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在銷售養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)后給業(yè)主提供更多的后續(xù)消費(fèi)服務(wù)。這一點(diǎn)也是目前主流的開(kāi)發(fā)商探索的趨勢(shì)，包括綠地、萬(wàn)科、綠城等開(kāi)發(fā)商都在探索養(yǎng)老和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。綠城物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钫品ㄕJ(rèn)為，打通醫(yī)院、物業(yè)等多方位資源，不只是從銷售房地產(chǎn)獲取利潤(rùn)才是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式。

雖然如此，也不得不看到國(guó)內(nèi)尚無(wú)成體系的養(yǎng)老產(chǎn)品，企業(yè)退出機(jī)制不完善。這個(gè)行業(yè)尚處于客戶的培育初期，有消費(fèi)觀念和能力的主流客戶群還沒(méi)到合適的年齡。“目前更多的企業(yè)還在嘗試，基本沒(méi)有出現(xiàn)盈利，但是未來(lái)必然有這個(gè)趨勢(shì)。”楊掌法提到。