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去年業績下跌兩成、利潤5年來首現負增長后,憑借著公募REITs的發行,招商蛇口的業績終于得以翻身。

7月1日,招商蛇口發布上半年業績預告,預計公司上半年盈利37億–47億元,去年同期該數據為9.13億元,預計同比增長305.04%–414.51%,基本每股收益盈利0.4-0.53元/股。

招商蛇口將業績的迅猛增長歸功于房地產業務結轉的大幅增長和旗下蛇口產園REIT上市,后者貢獻了約14億元的凈利潤,占比超三成。

公募REITs助力

上月底,滬深市場首批9只基礎設施公募REITs上市,蛇口產園就是其中之一。

對于房企而言,商業地產資金投入量大、投資回收期長,資金鏈周轉能力要求較高。借助公募REITs,則能有效解決該難題,盤活存量資產,提高資金使用效率,同時還能改善負債水平,降低企業杠桿率。正因如此,公募REITs吸引了眾多房企前來探索,招商蛇口尤為積極。

此次蛇口產園REIT以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產,標的資產優質,運營均達6年以上,歷史期間出租率及租金水平等運營指標也較為穩健,其所在的深圳市南山區蛇口網谷產業園更是聲名在外,是深圳市最具代表性和最具活力的科創類產業園區之一。

良好的標的資質讓蛇口產園REIT自推出以來便備受市場熱捧,共募集基金份額9億份,發售單價2.31元/份,最終募集資金凈額20.79億元;加上募集期利息,基金募資總額達20.81億元。上市首日,漲幅達14.72%,成交量103.90萬手,換手率33.87%,為同日上市的9只基礎設施公募REITs中最高。

蛇口產園REIT的上市也給招商蛇口帶來了實實在在的“甜頭”。

在本次半年度業績預告中,招商蛇口正式報喜,“蛇口產園REIT貢獻了上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤約14億元。”諸葛找房研究院分析師梁楠認為,一方面招商蛇口通過公募REITs盤活存量產業園區資產,提前回籠資金,并提高資金收益率;另一方面,后期經營過程中隨著公募REITs不斷向產業園區項目注入資金,實現資本的循環周轉,有利于促進項目平穩發展,健康運營。

公募REITs的好,并非所有房企都能感受到。

同策研究院研究總監宋紅衛表示,并非所有房企都具備基礎設施建設的業務資格和資質的,很多中小房企業務比較單一,沒有多元化,更不會在基建方面進行投入。億翰智庫研究總監于小雨也認為,基礎設施公募REITs需要門檻和資源,更多還是集中在國企央企,因此很難成為房企爭相布局的新選擇。

從政策角度出發,宋紅衛表示,國家目前政策支持基礎設施的REITs的發行,這對企業來講是一個融資通道的利好,隨著REITs相關制度的完善,未來或將延伸至商業地產領域。

積極擴土

業績的向好也支撐著招商蛇口上半年積極的擴土。

正逢22城首次集中供地結束,招商蛇口拿地積極。

據中指院數據,招商蛇口今年上半年拿地總金額671億元,在全國房地產企業中排名第六,相比去年同期的344億元增長了95%;拿地面積523萬平方米,排第11名。

從城市群來看,長三角是其重倉區域。上半年,招商蛇口在該區域拿地金額僅次于萬科,達到379億元,拿地面積229萬平方米,分別占其全國對應數據的56.48%與43.79%。單就上海來看,上海2021年上半年共成交商住辦用地73幅,成交建面832.03萬平方米,總金額達1681.84億元。其中,招商蛇口拿地金額78.52億元,在克而瑞發布的2021年上半年上海企業拿地權益金額榜單中位列第五。

除此以外,招商蛇口也在京津冀、粵港澳大灣區和中西部積極擴儲,在各地拿地77億元、78億元、129億元,進入三個區域TOP 10房企,分別占公司上半年拿地總金額的11.48%、11.62%、19.23%。

從重點城市拿地金額來看,中指院數據顯示,招商蛇口與萬科、華潤置地、融創中國均出現在3個以上城市的上半年拿地總額TOP 10企業榜單中。在南京、廣州、武漢、上海、杭州等城市,招商蛇口拿地金額都在TOP 10榜單中。不僅如此,招商蛇口還頻頻高溢價拿地,在重慶、徐州、鹽城、上海等城市拿下“地王”。

在積極拿地的同時,招商蛇口在加速沖擊銷售目標。

去年重回十強后,招商蛇口總經理蔣鐵峰說,希望公司一定要穩定在前十強,排名能夠逐步地提升,目標是維持每年雙數增長的速度。

為了守住十強之位,今年以來,招商蛇口加速銷售。截至6月底,招商蛇口實現銷售面積781萬平方米,實現簽約銷售額為1769.7億元,已完成了3300億全年目標的53.63%。