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7月24日晚，貝殼找房正式向美國證券交易委員會公開遞交招股書，擬在紐交所上市，股票代碼“BEKE”。

貝殼找房招股書顯示，在2019年，貝殼找房達成了2.1萬億元人民幣的平臺成交總額(GTV)，同比增長84.5%，貝殼找房為中國最大的房屋交易和服務平臺，同時是所有行業中的第二大商業平臺(僅次于淘寶)，有消息稱其估值或將超過200億美元。相比之下，在A股通過“蛇吞象”走上資本市場的我愛我家，估值僅有100億元人民幣左右，PB接近1。

行業老大上市在即，三年前已經率先走向資本市場的行業老二表現如何?據業內人士測算，我愛我家2019年全年GTV預計在4000-5000億元。從我愛我家公告內容看到，其三年對賭業績超額完成，2017、2018、2019三年累計實現凈利潤分別為：5.3億元、11.61億元、18.75億元;2019年，實現營收112.1億元，經紀業務毛利率34.26%，相較2018年27.77%提高了6.49個百分點。2020年一季度受疫情影響虧損1.7億元，前不久公告的半年度業績預告中公告已經迅速扭虧，預計盈利3，000萬-4，500萬元。

從貝殼找房招股書中可以看到，本次赴美上市的資產中包括貝殼、鏈家兩大平臺，同時涵蓋了德佑、金融、裝修等業務。這些業務與我愛我家覆蓋的業務板塊也有類似，區別是在長租公寓業務上，“自如”沒有納入本次貝殼找房的IPO范圍，而是選擇獨立發展，而“相寓”包含在我愛我家上市體系內。

過去兩年可以說是長租公寓大起大落的階段，爆雷頻出、快速洗牌，使得長租公寓的運營模式再次被質疑，但輕裝配重整租的“相寓”始終維持較好的盈利水平，保證了規模和效率的雙重發展，不過在我愛我家的業務板塊中，“相寓”的賺錢能力并不及經紀業務。

值得一提的是，在“房住不炒”的大基調下，房企也曾試圖進軍地產經紀行業，然而從結果看并未成功，看似簡單的房產中介行業實則壁壘很高，鏈家(貝殼之“前身”)和我愛我家在業內已有20年，地產經紀行業早已啟動升級換代，線上線下業務聯動更為緊密，技術投入占比逐年提高。

事實上，近年來，房企越來越依賴經紀行業的客源優勢進行分銷合作，經紀行業的獨立發展已成趨勢并聚焦在“居住服務”這塊存量房的腹地。后房產時代，居住服務市場空間巨大，貝殼招股書中提到，根據CIC報告，2019年中國房地產市場規模達到22.3萬億元??幣，預計到2024年將增?到30.7萬億元??幣，復合年增?率(CAGR)為6.6%。就GTV以及2019年現有和新房銷售以及房屋租賃的交易數量??，中國擁有全球最?的住房市場。

圖片來源：貝殼找房招股書

這也讓我們看到，房地產經紀業務成為了居住服務市場的入口。據悉，貝殼找房和我愛我家等頭部企業，憑借已經實現的全國化布局和多元化業務模式，正在積極布局裝修、家政、搬家等房后衍生業務，打造居住服務全產業鏈。當然，目前房地產經紀服務市場的集中度還非常低，提升空間非常大，這個行業的寡頭之路還很長。頭部企業借助資本市場的羽翼后，行業后市如何發展，拭目以待。旌鑫