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地產信托額度松動了嗎?

連日來，有豪宅瞬間售罄與各地地王再現的消息頻出，在新冠肺炎疫情影響尚在持續的背景下，這個問題極易牽動人心。

根據證券時報記者多方了解，地產信托額度并未松動，而且監管部門一再向信托公司強調，“房地產信托額度務必不能超過2019年底。”

業界資產觀察人士對此表示，大基調不變的情況下，短期之內房地產信托監管政策放松比較困難，信托融資渠道還將受限。從房地產行業看，短期受到疫情的沖擊較為明顯。目前各地房地產政策多是扶持性的，以抵御疫情沖擊，而個別政策影響房地產調控大基調的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面，松動主要針對按揭貸款，開發貸尚沒有看到調整跡象，考慮到監管部門仍較重視房地產金融監管，預計后續不會有大的政策調整。

地產信托額度未松動

針對自2018年以來狂飆突進的地產信托業務，2019年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。

在此之后，地產信托發行規模有所收縮，但仍未達到監管預期。

2019年下半年開始，監管部門密集進行窗口指導，要求信托公司嚴格控制房地產信托業務。其中《中國銀保監會信托部關于進一步做好下半年信托監管工作的通知》(信托函〔2019〕64號)，也即“64號文”，也明確表示要加強房地產信托合規管理和風險控制。

多位業內人士表示，之前銀保監會口頭傳達的監管精神是，2019年年末的房地產信托規模不得超過6月30日，今年逐步調整為，地產信托業務規模不超過2019年底。

一位中型信托公司內部人士向記者透露，該司地產額度一直沒有放松，而且由于自去年下半年地產額度收緊便沒有實際項目落地，該司2019年12月末的地產額度比2019年6月末的額度又小了不少。“今年銀監部門又口頭通知，一季度地產信托額度不得超過2019年底，且任何時點都不能超過。監管通過控制信托預登記審批端口，嚴格控制各家公司額度。”

另有兩家大型信托公司相關人士坦承，其所在公司接到的監管口令也是地產信托額度不得超過2019年12月末，這依然是當下最為嚴格的監管指令。

預計未來也難以松動

近段時間以來，樓市回暖跡象愈發明顯。

深圳大面積豪宅僅僅15秒被搶購一空。土地市場方面，全國不少市區出現新地王，如3月10號上午，廣州拍出了史上最貴的住宅用地;再如3月11日，常州武進誕生新地王。

克而瑞地產研究中心認為，在整體疫情按照當前態勢繼續得到控制的前提下，預計疫情對房地產市場的影響在3月將繼續延續，但有望在二季度開始恢復正常。具體來看，銷售方面，受疫情影響積壓的一、二手房購房需求將陸續轉為新增銷售，整體銷售體量有望快速恢復;新開工方面，在地方放寬預售審批要求的利好下，房企預計將于窗口期加緊項目開工以盡快預售回籠資金，因而新開工面積有望在二季度快速回升;土地購置方面，隨著核心城市土拍復常，整體增速有望低位回升，但考慮到房企拿地仍舊謹慎，降幅難見大幅收窄;開發投資額在以新開工、施工面積為主要支撐下有望在下半年得到回升。

業界資產觀察人士對此表示，“大基調不變的情況下，短期之內房地產信托監管政策放松比較困難，信托融資渠道還將受限，這樣有利于信托公司的客戶選擇和定價。從房地產行業看，短期受到疫情較為明顯的沖擊，連續兩個月銷售情況不好，部分房企資金鏈承壓。目前各地房地產政策多是扶持性的，以抵御疫情沖擊，而個別政策影響房地產調控大基調的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面，松動主要針對按揭貸款，開發貸尚沒有看到調整跡象，考慮到監管部門仍較重視房地產金融監管，預計后續不會有大的政策調整。”

另有某大型股份行信貸審批部門人士向記者表示，“截至目前，銀行信貸直投房地產這方面數據沒有明顯變化，且預計往后也不會有明顯變化。可以確定的是，基建是今年銀行信貸資金的投向重點，小微實體企業也是。但國家層面對地產政策態度非常明確，應該不會有資金金融支持這么直接的舉措。”