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2019年，房地產(chǎn)信托的發(fā)展經(jīng)歷了冰火兩重天：上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，多家信托公司業(yè)績(jī)報(bào)喜;進(jìn)入下半年則是另一方天地，歷經(jīng)多輪監(jiān)管政策調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)急降，不少信托公司也將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向政信類信托，扎堆式追規(guī)模，也容易埋下“觸雷”的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，去年四季度，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模達(dá)到了兩年來(lái)的最低點(diǎn)。用益信托金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模僅為1400億元，環(huán)比下滑超25%，刷新了2018年以來(lái)季度規(guī)模新低。

“在強(qiáng)監(jiān)管趨勢(shì)下，2020年的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)或?qū)⒗^續(xù)萎縮，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型仍需時(shí)間”，用益信托研究員喻智向《證券日?qǐng)?bào)》記者預(yù)測(cè)道，“信托公司正著力在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式上進(jìn)行創(chuàng)新和改變，目前以開發(fā)貸為主的業(yè)務(wù)模式預(yù)期可能會(huì)有所萎縮，另外，2019年接連有大型房企兌付的負(fù)面消息傳出，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨的兌付風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。”

去年四季度房地產(chǎn)信托項(xiàng)目

集中在粵浙蘇等地區(qū)

在“去通道，控地產(chǎn)”的信托監(jiān)管思路下，2019年三季度末信托資產(chǎn)管理規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的發(fā)展趨勢(shì)。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年三季度末，全國(guó)68家信托公司受托資產(chǎn)余額21.99萬(wàn)億元，較二季度末下降5376.9億元，環(huán)比下降2.39%，與二季度降幅0.02%相比，下降幅度增大。

進(jìn)入去年四季度，新增集合信托募資規(guī)模進(jìn)一步環(huán)比下降。用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年1月3日，四季度共有60家信托公司募集成立集合信托產(chǎn)品6072款，環(huán)比增加9.99%，募集資金4882.25億元，環(huán)比下滑4.49%。從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年10月份、11月份、12月份集合信托產(chǎn)品的成立規(guī)模分別為1526.66億元、1439.92億元和1299.64億元，集合信托產(chǎn)品的單月募集規(guī)模持續(xù)下滑。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模下滑最為明顯，這也是導(dǎo)致集合信托募資規(guī)模下降的直接原因。用益金融信托研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)類信托是成立規(guī)模環(huán)比下滑最為明顯的產(chǎn)品，去年四季度期間，該類產(chǎn)品的成立規(guī)模為1410.62億元，環(huán)比下滑26.43%，規(guī)模占比28.89%，環(huán)比減少8.61個(gè)百分點(diǎn)。

從投向地區(qū)來(lái)看，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目首選是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。據(jù)了解，去年四季度已披露投向區(qū)域的1021款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，廣東省以171款產(chǎn)品居首位，排在后邊的浙江省和江蘇省的房地產(chǎn)信托數(shù)量均超過(guò)100款。

用益金融信托研究院表示，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)和監(jiān)管的雙重壓力之下開始出現(xiàn)分化，頭部房企相較于中小房企的優(yōu)勢(shì)增加。信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展受監(jiān)管的影響，合規(guī)性門檻較高，對(duì)優(yōu)質(zhì)交易對(duì)手上的選擇并不多。

“房地產(chǎn)類信托預(yù)期還會(huì)有所下滑，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型難度較大，”喻智對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析道，“通過(guò)各類基金、REITs、股權(quán)投資等形式參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是轉(zhuǎn)型的主要方向，但人才儲(chǔ)備和主動(dòng)管理能力仍制約著該類業(yè)務(wù)的發(fā)展。”

金融類信托規(guī)模超房地產(chǎn)

2020年有望迎來(lái)大發(fā)展

在信托資金投向領(lǐng)域上，去年四季度投向金融的信托資金，無(wú)論是募資規(guī)模還是規(guī)模占比，均超過(guò)房地產(chǎn)信托，居各大領(lǐng)域之首。據(jù)用益金融信托研究院數(shù)據(jù)，2019年第四季度，投向金融領(lǐng)域的集合信托募集資金規(guī)模占據(jù)首位，達(dá)到1499.52億元，環(huán)比增加10.20%，規(guī)模占比達(dá)到30.71;其次為房地產(chǎn)信托，募資規(guī)模1410.62億元，規(guī)模占比28.89%;再次為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托，募資規(guī)模1109.73億元，規(guī)模占比22.73%。

用益金融信托研究院分析稱，金融類信托的增長(zhǎng)有多方面的因素：一是證券市場(chǎng)尤其是股債市場(chǎng)的火熱，信托公司的TOF等產(chǎn)品的成立規(guī)模走高;二是信托公司正在加大對(duì)消費(fèi)金融業(yè)務(wù)的開發(fā)，逐漸改變只充當(dāng)資金通道的尷尬角色;三是現(xiàn)金管理類等短期產(chǎn)品增加，豐富了信托公司的產(chǎn)品線，提高了客戶黏性。

金融類信托或是2020年能出現(xiàn)大發(fā)展的業(yè)務(wù)，喻智對(duì)記者表示：“2019年投向金融領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品募集規(guī)模的增長(zhǎng)多源自于符合資管新規(guī)監(jiān)管要求的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。投向股債市場(chǎng)的TOF、TOT類產(chǎn)品、投向消費(fèi)金融領(lǐng)域的消金產(chǎn)品以及豐富產(chǎn)品線的現(xiàn)金管理類產(chǎn)品都可以作為信托公司集合信托產(chǎn)品的增長(zhǎng)點(diǎn)。”記者 邢萌