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近日，中央經濟工作會議首次提出了“穩地價、穩房價、穩預期”。這意味著，2020年房地產管理要堅持“有保有壓”的思路。具體來說，既不能刺激地產，導致房價上漲、投資投機復歸，還要在“穩字當頭”的主基調下，防止房地產市場暴跌。這對于房地產管理來說，不啻為全新的思路和挑戰。

就“房住不炒”而言，這項頂層設計的要求將是房地產管理的長期堅持的準繩。因此，“房住不炒”，并不代表調控不放松就是正確的。在歷史最高位上運行的房地產市場，客觀上存在穩定的訴求。

從房地產運行形勢看，今年1-11月份的開發投資增速(10.3%)，已降至今年以來的新低，代表市場走勢的70個城市二手住房價格，10月份有一半的城市在下跌，土地購置今年以來一直負增長。2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年，也是“十四五”規劃和第二個“一百年”的布局之年，“穩”是明年經濟工作的核心要點，房地產市場自然也要穩定。

目前，無論是發揮“穩投資”的關鍵作用，還是“穩消費”的基礎作用，抑或是打好三大“攻堅戰”，確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善，甚至是繼續實施積極的財政政策，作為國民經濟的基礎性行業，房地產都發揮著巨大的作用。因此，在房地產市場出現下行的跡象后，特別是關鍵指標給出預警信號后，房地產政策基調以穩為主。

但是，就像中央經濟工作會議重點強調“堅定不移貫徹新發展理念”一樣，房地產業要貫徹新發展理念，釋放有效需求的同時，要將滿足困難群體住房問題、推進城鎮化，釋放空間要素效率統籌起來。關于房地產的表述，會議通稿中相關表述放在了“保民生”內容中，同時提出加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

也就是說，我國房地產的需求潛力和空間還非常大，但主要在于市場不平衡的另外一端。首先，就是住房保障體系。近年來，國家鼓勵都市圈發展，戶籍門檻逐漸打破，人口流動空間大分化。除了戶籍低收入人群、戶籍“夾心層”外，穩定就業的新市民、新就業大學生等，已成為城市發展的新生力量，迫切需要納入保障的范圍。

如果能將這部分人群納入住房保障的范疇，不僅將有利于推進城鎮化，釋放內需潛力，打造包容性增長新局面。對房地產來說，也將有利于建立“租購并舉”的住房新制度，這是穩定房地產市場的中堅力量。

其次，1998年“房改”以來，我國房地產市場化速度很快，城市規劃理念、建筑和材料技術、社區和住房設計風格，不斷推陳出新，這就導致住房計劃供給時期、“短缺經濟”時期供應的一些住宅小區其居住功能和配套日益跟不上新時代的需求。因此，隨著棚改漸入尾聲，基于功能革新、配套“補短板”的老舊小區改造，城市更新等，提上了議事日程。

就老舊小區改造來說，根據住建部披露的數據，初步統計全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。以此計算，老舊小區改造將是惠及超1億居民的重大民生工程。老舊小區改造有三類：一是“保基本”改造，主要是與居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政設施修繕，以及垃圾分類、北方供暖設施改造和電梯安裝等;二是“提升類”改造，包括配建停車場、活動室、物業用房等公共活動場所;三是“完善類”改造，包括養老、文化室、醫療、家政、快遞、便民與便利店等設施。

不管是哪一類，都具有將惠民生、調結構的供給側結構性改革效果。城市更新是此次會議的新提法，它是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。事實上，除了老舊小區改造外，隨著人口流動分化、產業結構升級、互聯網全方位的植入，生活生產方式的變遷，包括商辦、公共活動、產業空間在內，城市整體的空間結構，需要基于功能修復與整合、空間節約和再造，空間要素效率進一步釋放，這也是房地產的發展方向。(李宇嘉作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)