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2019年，房地產(chǎn)信托經(jīng)歷了先“熱”后“冷”的發(fā)展過程。

今年以來，隨著房企融資政策收緊，供給渠道進(jìn)一步受限，由于信托制度靈活、可提供定制化產(chǎn)品，取道信托融資成為不少房企優(yōu)選。對于信托公司而言，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤大、回報高，展業(yè)意愿強(qiáng)。此形勢下，房地產(chǎn)信托得到蓬勃發(fā)展。

與此同時，信托公司“扎堆式”發(fā)展房地產(chǎn)信托背后則是一系列風(fēng)險隱患，引起了監(jiān)管部門的重視，下半年連續(xù)出臺政策遏制房地產(chǎn)信托過快增長，房地產(chǎn)信托遇冷。

從上個月的數(shù)據(jù)來看，8月份房地產(chǎn)信托募資規(guī)模驟降至400億元，環(huán)比下降近四成，幾乎與年內(nèi)最低點(diǎn)(2月份為380億元)持平。監(jiān)管規(guī)范下，房地產(chǎn)信托得到有效遏制。對此，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，“從目前監(jiān)管來看，關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要還是余額管控，并沒有完全終止房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，預(yù)計房地產(chǎn)信托會保持一定比例，但占比會有所下滑”。

房地產(chǎn)信托 大降近四成

在集合信托市場上，上個月成立產(chǎn)品和規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的滑落。用益信托月度數(shù)據(jù)顯示，8月份共有56家信托公司成立1608款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比減少4.35%;集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為1370.71億元，環(huán)比減少11.29%。

從投向領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模受監(jiān)管影響明顯下滑，金融類信托和工商企業(yè)信托規(guī)模增速較快。具體來看，8月份金融類信托募集資金規(guī)模432.23億元，環(huán)比增長30.61%;同樣增長較快的有工商企業(yè)信托，募集資金105.96億元，環(huán)比增加30.61%;基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托募資規(guī)模373.31億元，環(huán)比減少3.44%;房地產(chǎn)信托成立規(guī)模大幅度下滑，8月份共募集資金402.68億元，環(huán)比下滑37.83%。

可以看出，房地產(chǎn)信托收縮成為導(dǎo)致整個集合信托下降的重要因素。用益信托認(rèn)為，監(jiān)管趨嚴(yán)使得房地產(chǎn)信托收緊，集合信托市場正處于一個新舊動能轉(zhuǎn)換的階段，消費(fèi)金融、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或成信托公司下階段發(fā)力重心，但短期內(nèi)難以彌補(bǔ)房地產(chǎn)類信托收縮帶來的空白。

對于房地產(chǎn)信托募資規(guī)模大幅下降的原因，帥國讓對《證券日報》記者分析道，“其一，與今年的‘23號文’、‘64號文’等監(jiān)管措施一脈相承，主要是為了防控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)生區(qū)域性或是系統(tǒng)性風(fēng)險;其二，契合中共中央政治局會議‘房住不炒’，‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段’的要求;其三，因?yàn)樯习肽攴科蠼柚磐星廊谫Y規(guī)模較大，并且出現(xiàn)融資亂象情況;事實(shí)上，最終目的還是防控金融風(fēng)險。”

可以看出，監(jiān)管種種舉措對房地產(chǎn)信托的規(guī)范起到了明顯的效果，房企融資將進(jìn)一步受到約束。對此，也有業(yè)內(nèi)研究人士表示，房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的加碼可能會造成其他機(jī)構(gòu)的謹(jǐn)慎情緒和融資渠道的收緊。“今年以來監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托政策的關(guān)注和逐步收緊可能并非局限于信托行業(yè)，全年房地產(chǎn)行業(yè)政策‘房住不炒’的思路不變，對房地產(chǎn)行業(yè)投融資都存在一定約束。”

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī) 成今年處罰重點(diǎn)

在控規(guī)模的同時，信托監(jiān)管部門也在進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險，嚴(yán)格處罰相關(guān)違法違規(guī)行為。

據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，今年以來，至少有3家信托公司因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)被監(jiān)管“點(diǎn)名”。事由分別為“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”、“違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”、“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”。

對于受罰信托公司，最直接的負(fù)面影響則是信托業(yè)務(wù)開展受限。普益標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在受托管理社保基金、保險資金、企業(yè)年金、擔(dān)任特定目的受托機(jī)構(gòu)以及開辦受托境外理財業(yè)務(wù)時，對受到行政處罰的信托公司會有限制，未來在申辦新業(yè)務(wù)類型時也可能受到影響。信托公司擬新設(shè)基金子公司等主體時，有可能因自身被行政處罰而無法開立相關(guān)機(jī)構(gòu)，影響信托公司的業(yè)務(wù)發(fā)展布局。

面對監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境，資深信托研究員袁吉偉對《證券日報》記者表示，“從近期調(diào)控政策看，更多是制約了房企的融資端，也是更好地將信貸資源配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)方面。短期看，房地產(chǎn)信托監(jiān)管會承壓，監(jiān)管要求會比以往嚴(yán)格，需要信托行業(yè)在確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性基礎(chǔ)上，加快回歸本源，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持資本市場發(fā)展，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。”記者 邢萌