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當樓市趨冷時，稀缺性和性價比高的住宅往往會突圍。而今年的北京樓市，限競房唱主角之余，別墅逆勢上行，成交量正在翻倍。

據地產營銷人統計數據顯示，今年前7個月，北京樓市別墅供應比去年同期增長超過9%，成交面積比去年增長1.2倍，成交金額高達429億元(其中城六區別墅成交206億元)，是去年同期的2.2倍。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英在接受《證券日報》記者采訪時表示，受多重因素影響，置換改善型需求紛紛入市，尤其京西南豐臺板塊新房供量較多，承接海淀、西城等地外溢的購房需求，帶動今年以來別墅市場成交量走高。

城六區別墅成交206億元

實際上，幾輪“限墅令”下來，別墅這種產品形態已經在市場上有愈來愈少的趨勢。鑒于此，在存量穩定在1萬多套的北京別墅市場中，擁有優質區位的城六區別墅成交量攀升最快。甚至有業內人士稱，區位要素從來沒有像今年這樣得到別墅購買者如此的重視。

據上述統計數據顯示，今年北京城六區別墅成交套數高達873套，同比增長16倍，這是歷年來首次;成交套數占所有別墅的比例高達35.91%，而去年同期，城六區別墅成交占比僅為4.18%，比例懸殊，增長8倍;金額方面，在今年前7個月429億元的別墅成交金額中，北京城六區別墅高達206億元，占比接近一半，而去年同期占比僅為12%。

“隨著財富的增長，一般置業者購房路徑如下，‘剛需-大戶型首改-資源型別墅-境內外豪宅資產配置’。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，無論處在哪一個購房節點中，區位優勢都是首選要素之一，不過隨著市場需求和產品力的變化，購房者對居住的追求也開始多元化。近年來，北京的首改或者再置業需求受政策限制較嚴，多在總價邏輯下購房，位處城六區、總價低、自然環境和生活、交通等配套較好的資源型別墅區域，一般會成為新中產階層的購房聚集地。

正如有房企相關人士向記者所示，對于現在北京新房市場來說，有產者更容易入市，新中產正在成為購房主力，這些首改或再改人群尚無購買純獨棟別墅的支付能力，而拿著同樣的價錢，與內城小戶型限競房或者大一些的三居相比，在五環外六環附近的疊拼、合院類別墅成為其首選之地。

數據顯示，今年前7個月，疊拼別墅成交套數高達1295套，成交占比超過50%，是市場占有率和客戶接受度最高的產品。同時，這類別墅絕大多數供應都在五環外或者六環沿線，正在崛起的青龍湖板塊就在其中。

經《證券日報》記者到青龍湖板塊探查獲悉，有著6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬余畝的青龍湖森林公園分別位于房山和豐臺兩區，目前該區域有六七個項目相繼入市，皆由萬科、龍湖、金地等全國性標桿房企開發，其中龍湖和金地的項目屬于房山，萬科的則屬于豐臺。

新中產瞄準京西南“千萬級”別墅

不得不說，10年前的北京，總價800-1000萬元的房子，無疑都是豪宅。彼時，這個價格段可以買進中央別墅區，孫河板塊還處于前期開發階段。自2015年北京住房“豪宅化”后，不管在二手房還是新房市場，800-1000萬元能夠買到的似乎只有大一些的平層了，開發商對中高端市場的定位也幾乎多是平層豪宅，連帶著這幾年城六區市場上很難找到1000萬元量級的別墅項目了。

轉折點出現在今年。隨著新北京規劃的落地、住宅供地的變化，以及限競房的遍地開花，千萬元量級別墅重回市場。今年以來，豐臺、房山的千萬元量級別墅接連入市，成交量占比也在不斷攀升。

有受訪人士告訴記者，上述今年進入住宅集中供應時期的青龍湖板塊，也聚集了不少千萬元量級別墅，萬科、龍湖和金地在此都有800萬元-1000萬元的別墅類住宅銷售。

該人士進一步稱，青龍湖在尚未形成板塊之前市場主力供應業態就是別墅。在京西繼海淀、門頭溝等別墅逐漸消化殆盡之后，青龍湖板塊就自然接過了京西城六區別墅市場的衣缽，山水自然環境、環線路及軌道交通、教育、康養等新規劃，讓京西新中產第一居所購房地圖外溢至青龍湖板塊，未來，這里或許會成為第二個孫河。

“一般關注我們項目疊拼別墅的購房者，多是35歲-45歲的改善客群，來自京西板塊‘一步到位式’置業者比例較高。”正在準備入市的萬科雲廬營銷人士在接受《證券日報》記者采訪時表示，“在北京城六區購買別墅的選擇不多，總價也比較高，動輒都在1500萬元-2000萬元之間，2000萬元以上更是普遍的水平線。對于處在成長中的新中產階層來說，總價在1000萬元上下、面積達300平方米以上、可解決’一老一小’需求的第一居所更有吸引力。”

正如上述營銷人士所言，規劃滯后的京西南已成北京新的發展重心，復盤這幾年的土地價格走勢也可窺見一二。過去5年，高價地已經從北京的東北部轉移至京西南區域。2015年，樊家村危改地塊以7.5萬元/平方米的樓面地價超越霄云路8號項目，成為北京新的單價地王，至今仍排在榜首。今年7月，位于西三環內的懋源·璟岳成交了總價近7000萬元的別墅。有業內人士稱，永定河文化帶以西，南六環以北一帶的區域(包括青龍湖板塊)頗有“西中央別墅區”之勢，周邊被高達11757.3億元巨大投資體量所環抱。

對此，國仕英在接受《證券日報》記者采訪時也表示，城六區內“內城別墅”房源少且價格高昂，中產階級往往望而卻步，但隨著新增別墅項目的陸續入市，千萬元總價的別墅市場下半年仍將是中產階級置換改善型需求的主力市場。記者 王麗新