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這個(gè)夏天，房地產(chǎn)圈里，最繁忙的或許是企業(yè)的融資部門了。一季度融資渠道稍微放緩后，7月份又迎來(lái)了收縮，將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債限制到只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)的范圍，這意味著房企之后將無(wú)法通過(guò)發(fā)行外債來(lái)補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金或償還境內(nèi)債務(wù)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，房企月內(nèi)融資計(jì)劃額度(包括境內(nèi)融資和境外融資)已接近1800億元，有望繼續(xù)維持今年4月份以來(lái)，每月2000億元以上的高位。

“二季度大量房企大額度融資減少，對(duì)融資渠道較少的房企來(lái)說(shuō)，壓力很大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，境外融資對(duì)于房企來(lái)說(shuō)并不是主要資金來(lái)源，但卻是在港上市房企的重要融資渠道，且面對(duì)即將到期的境外債務(wù)，這些房企不得不“借新還舊”。

境外融資已超3000億元

據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)在境外新發(fā)和增發(fā)美元高息票據(jù)約385億美元，同比增長(zhǎng)28%，超過(guò)2017年全年發(fā)行額，相當(dāng)于2018年全年發(fā)行額的八成，而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞?dòng)嵎康禺a(chǎn)信托融資將收緊后的一周里，又有約15家房地產(chǎn)企業(yè)火速在離岸市場(chǎng)發(fā)行了總計(jì)約50億美元的外債以備糧草。

由此，截至7月7日，中國(guó)房企累計(jì)境外融資已超過(guò)435億美元，約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國(guó)金茂等房企發(fā)布的美元債融資計(jì)劃，這意味著今年年內(nèi)，中國(guó)房企境外融資已超過(guò)3000億元人民幣。

“過(guò)去兩年，房企擴(kuò)張較快，借了不少規(guī)模較大的債，由于受借款和還款周期的影響，很多房企今年的資金兌付壓力都比較大。”同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，鑒于資金鏈壓力，過(guò)去杠桿率比較高的房企可能出現(xiàn)資金鏈緊張的情況，下半年房企之間的并購(gòu)案將會(huì)隨之增加。

不過(guò)，中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎則認(rèn)為，“此次融資政策更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導(dǎo)，而不是‘一刀切’收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過(guò)控制融資來(lái)平抑部分城市土地市場(chǎng)熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售終端預(yù)期，降低房企未來(lái)潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

高杠桿房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇

“我們跟蹤的30家在香港上市的中資房地產(chǎn)企業(yè)，平均凈負(fù)債比率在2018年中期達(dá)到新高約100%后，2018年末回落至85%(2017年末90%)，預(yù)計(jì)今年中期可能重新反彈到90%以上，因多數(shù)企業(yè)上半年又加大了買地力度。”申萬(wàn)宏源在一份研究報(bào)告中表示，而整體的外債比例，預(yù)計(jì)從去年末的33%上升到今年中期的36%，擁有外債絕對(duì)額最高的三家公司為中國(guó)恒大、碧桂園控股、中國(guó)海外發(fā)展，外債占比最大的三家公司為世茂房地產(chǎn)、旭輝控股和禹洲地產(chǎn)。

“境外融資方面，房企集中尋求海外融資，也將導(dǎo)致境外融資成本的上行，房企將同時(shí)面臨高額融資成本及匯率波動(dòng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)的不確定性有所增加。”國(guó)元國(guó)際認(rèn)為，未來(lái)房企境內(nèi)融資將承受更大壓力，銀行同業(yè)授信方面也會(huì)更為謹(jǐn)慎，資金成本或有所上行，從而進(jìn)一步提高房企的境內(nèi)融資成本和融資難度。

“從融資成本方面看，大部分房企的資金成本維持在4%-8%之間，平均約為6%。但7月份以來(lái)，美元債成本快速上升。”張大偉向記者表示，7月份，房企發(fā)布的美元債平均利率已達(dá)8%，其中多筆資金成本都超過(guò)10%，最高者甚至達(dá)到了15%。

張大偉進(jìn)一步表示，中型房企為了尋求規(guī)模發(fā)展仍在加大拿地力度，因此推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求加劇。不過(guò)，近期房企內(nèi)部更關(guān)注資金鏈安全。一般會(huì)在銷售回款可控范圍內(nèi)，進(jìn)行拿地投資，以尋求安全。

另有分析人士認(rèn)為，大型房企由于信用等級(jí)較高、融資成本更低，日益主導(dǎo)土地和并購(gòu)市場(chǎng)，而高杠桿的中型房企由于信用評(píng)級(jí)較低，融資相對(duì)較難，融資成本也高，因此陷入資金緊張的局面，小型房企則處境艱難，甚至賣項(xiàng)目求生。

值得一提的是，申萬(wàn)宏源在一份研究報(bào)告中表示，高杠桿房企面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再度上升。記者 王麗新