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廣州 “商改租”細則出臺，專家表示——

存量活了供應多了 利于平抑房價房租

目前的供地結構中，商業、工業占比高，住宅占比低。通過商改租增加租賃房源，對于人口凈流入的大城市來說，對于需要租房的群體來說，都是利好消息。

7月16日，廣州市出臺《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《意見》)，明確已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，可以按規定改建為租賃住房。

商業、商務辦公用房可以租賃，也就是俗稱的“商改租”。《意見》同時提出，廣州市內符合相關要求的非住宅存量用房，可向有關部門申請改造租賃住房。

商改租并非新政策。早在2016年，國務院發布的《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》就指出，允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

2017年，住房和城鄉建設部、國家發展改革委等9部門聯合發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也明確，積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房;改建后的租賃住房，水電氣執行民用價格，并應具備消防安全條件。廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥等12個城市列入首批試點城市。

實際上，在此次公布上述《意見》之前，廣州在2017年發布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中就提出，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，此次的指導意見更加細化。

在一線城市中，深圳、上海也早已明確規定可以商改租，其他一些二三線城市也積極推進商改租。

對于商改租，恒大研究院副院長夏磊認為，我國目前供地結構中，商業、工業占比高，住宅占比低，而在實際需求中，住宅需求大，商辦需求少、空置率高，存在供需不匹配的問題。商改租是盤活存量的必要之舉。目前，寫字樓空置率不斷上升、租金不斷下滑，市場持續低迷。與此形成鮮明對比的是，住房租金有上漲壓力、房源嚴重短缺。商改租，在不改變土地性質的前提下，可有效解決商住不平衡的問題。

中原地產首席分析師張大偉說：“一二線城市有大量商業閑置用房，這一現象產生的原因很多。從利用效率角度來看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺壓力，同時也能減少資源浪費。”

商改租又會對市場產生哪些影響?專家表示，加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場，是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”的重要舉措，是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租并舉住房制度的重要內容。住房租賃市場的發展壯大，長期來看應該能夠在一定程度上起到平抑房價的作用。

總體來看，租賃房源增多有利于緩解一些城市租賃房源短缺的現狀，有望對周邊市場租金形成一定平抑效果。

不過，租金的區域性及個體差異也是存在的，租金與租賃住房的地段、朝向、品質等都有很大關系，對房租的影響還要具體情況具體分析。無論如何，通過商改租增加租賃房源，對于人口凈流入的大城市來說，對于需要租房的群體來說，都是利好消息。