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今年來，信托行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)信托規(guī)模卻逆勢(shì)增長(zhǎng)，持續(xù)攀升。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年一季度集合信托成立規(guī)模4900億元，其中房地產(chǎn)信托占比近四成，融資規(guī)模達(dá)1800億元。同時(shí)，房地產(chǎn)信托月度募資規(guī)模一直居高不下，自1月份起，房地產(chǎn)已連續(xù)4個(gè)月成為信托資金流向最多的領(lǐng)域。

值得注意的是，近期銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的23號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開展提出更嚴(yán)要求，對(duì)此，有業(yè)內(nèi)研究人士對(duì)記者表示，“信托公司對(duì)選擇房企的門檻進(jìn)一步提高”。也有信托公司預(yù)測(cè)道，23號(hào)文將促使信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)信托規(guī)模

占比行業(yè)近四成

今年一季度，集合信托市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的回暖之勢(shì)，成立規(guī)模相比去年同期大增超三成，信托產(chǎn)品以較高的穩(wěn)健收益和較低的違約率成為投資者的心頭好。

用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，集合信托市場(chǎng)共成立4473款產(chǎn)品，成立規(guī)模4904億元，相較于去年同期的3693億元大幅增長(zhǎng)32.79%，平均收益率則維持在高位，達(dá)8.25%。

在信托資金投向領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)信托成立1435款產(chǎn)品，募集資金1822億元，平均收益率為8.35%;金融信托成立1345款產(chǎn)品，募集資金1324億元，平均收益率為7.35%;基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托成立1260款產(chǎn)品，募集資金1232億元，平均收益率為8.76%;工商企業(yè)信托成立354款產(chǎn)品，募集資金391億元，平均收益率為8.29%;其他投向信托共成立79款產(chǎn)品，募集資金135億元，平均收益率為7.76%。

集合信托產(chǎn)品收益率已見頂，今年或出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。用益信托表示，各投向領(lǐng)域的平均預(yù)期收益率或出現(xiàn)見頂跡象，市場(chǎng)資金面充裕是主要影響因素。2019年一季度各投向領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品的平均收益率依舊維持在高位，但產(chǎn)品收益率的上升的勢(shì)頭出現(xiàn)顯著的放緩。自2017年以來，集合信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率出現(xiàn)顯著的上行走勢(shì)，在2018年末達(dá)到了頂峰。“隨著2019年貨幣政策的相對(duì)寬松，市場(chǎng)信心提振，融資環(huán)境得到改善，企業(yè)融資成本或?qū)⑾滦?，集合信托產(chǎn)品的收益亦將隨之下行。”

而就成立規(guī)模來看，房地產(chǎn)信托無論是月度規(guī)模還是季度規(guī)模都遙遙領(lǐng)先于其他產(chǎn)品。具體來說，今年一季度房地產(chǎn)信托募集資金最多，1822億元的規(guī)模占比行業(yè)總規(guī)模的37.15%。另外，記者梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模一直居于首位。具體來看，1月份-4月份房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模分別為660億元、375億元、787億元、566億元。

對(duì)于房地產(chǎn)信托持續(xù)火熱的現(xiàn)象，應(yīng)從兩方面考慮，用益信托研究員帥國(guó)讓對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析道，其一，當(dāng)前信托業(yè)發(fā)展仍然處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的階段，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式，盈利能力仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，而房地產(chǎn)信托是信托公司重要收入來源之一，短期內(nèi)不可能完全萎縮;其二，受強(qiáng)監(jiān)管的影響，房企資金來源渠道受限，信托是當(dāng)前重要的融資工具。

23號(hào)文將提高

房企進(jìn)入信托門檻

在房地產(chǎn)信托大熱的形勢(shì)下，5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文，即《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，對(duì)信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了嚴(yán)格要求。

具體來看，監(jiān)管部門在有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行方面關(guān)注以下幾點(diǎn)：向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

對(duì)此，帥國(guó)讓對(duì)記者表示，“23號(hào)文的出臺(tái)，對(duì)信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會(huì)有些影響，信托公司對(duì)選擇房企的門檻會(huì)進(jìn)一步提高”。

中誠(chéng)信托在研報(bào)中表示，此次發(fā)布的23號(hào)文，表明銀保監(jiān)會(huì)的嚴(yán)監(jiān)管和高壓態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，其對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。信托公司開展“四三二”房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)，具有先天的劣勢(shì)——資金成本高，在與銀行機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)，因此需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目前融階段布局業(yè)務(wù)。“23號(hào)文影響下，目前只有股權(quán)投資模式在前融階段是完全合規(guī)的。”

中誠(chéng)信托認(rèn)為，在近年地產(chǎn)融資政策逐漸收緊的大環(huán)境下，信托公司也在積極探索地產(chǎn)股權(quán)投資模式。但市場(chǎng)上“明股實(shí)債”項(xiàng)目多，真實(shí)股權(quán)投資項(xiàng)目較少，信托公司對(duì)股權(quán)投資推行力度上與傳統(tǒng)債權(quán)項(xiàng)目還有較大差距。如前所述，本輪監(jiān)管政策是重實(shí)質(zhì)而輕形式，繼續(xù)推行“明股實(shí)債”的前端融資模式無疑是與監(jiān)管要求相左的。同時(shí)，房地產(chǎn)商的融資需求也越來越多元化。因此，信托公司必須加快向股權(quán)投資模式的轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)新的監(jiān)管背景和市場(chǎng)形勢(shì)。記者 邢萌