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記者 王麗新

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“代建”并不是個新鮮詞，很多地產(chǎn)投資方需要將自身的項目委托給擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方進行開發(fā)建設(shè)。對國內(nèi)不少大中型房企來說，“代建”業(yè)務(wù)是重要的盈利渠道之一。但在如今房地產(chǎn)市場投融資環(huán)境日趨嚴峻的當(dāng)下，光有代建遠遠不夠，還需要與之匹配的融資服務(wù)。

日前，億翰智庫董事長陳嘯天表示，融資代建是重要商機，第一可以更多跟國企展開合作;第二，大量民營房企整合的過程，恰是融資代建的機遇。

“融資＋代建”模式興起

據(jù)《證券日報》記者了解，在國內(nèi)房企中，代建業(yè)務(wù)較為成熟的是綠城中國、鑫苑集團和藍光發(fā)展等企業(yè)。實際上，代建業(yè)務(wù)規(guī)模的擴張是伴隨著城市化步伐而發(fā)展，但正如鑫苑集團董事長張勇所示，如今，中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所面臨的時代不同了，尋求新的增長點和業(yè)務(wù)領(lǐng)域更為關(guān)鍵，行業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)轉(zhuǎn)型是順勢而為。

張勇進一步稱，“面對房地產(chǎn)行業(yè)價值分配逐漸向金融和服務(wù)轉(zhuǎn)移，鑫苑集團于2018年在建設(shè)大資管的戰(zhàn)略布局下，發(fā)現(xiàn)了代建藍海，并形成了自己的代建模式。”

值得關(guān)注的是，與傳統(tǒng)代建模式不同的是，以“金融+代建”的商業(yè)模式正在興起，這種模式可以實現(xiàn)價值投資和有效管控，化解行業(yè)振蕩期帶來的風(fēng)險。

對于將金融和開發(fā)代建服務(wù)結(jié)合起來的模式，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會監(jiān)事長陳志認為，這種模式開創(chuàng)了市場先河，在當(dāng)下嚴峻的房地產(chǎn)形勢下，將政府、項目、金融機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等環(huán)節(jié)串聯(lián)起來，為項目的開發(fā)全流程提供服務(wù)，可以達到資本利用的最大化。

設(shè)投融資安全邊際降風(fēng)險

滬深兩市135家上市房企的數(shù)據(jù)顯示，其2018年資產(chǎn)負債率進一步上升至79.81%，為近四年來最高。銷售受阻，融資困難，債務(wù)到期等因素迭加給中小房企帶來前所未有之發(fā)展困境。

對于缺錢的中小房企來說，投融資是市場痛點，提供服務(wù)者要實現(xiàn)資產(chǎn)的最大化配置，提升業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，但需要房地產(chǎn)與金融兩端達到動態(tài)平衡，降低將各類金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商在項目整合過程中，每一個節(jié)點的風(fēng)險。

對此，鑫苑集團總裁助理兼鑫巖資產(chǎn)總經(jīng)理譚為民向《證券日報》等記者表示，金融服務(wù)大體來講主要是兩方面，一是為客戶整合市場上的房地產(chǎn)資源，進行適度匹配;二是以出資增信等方式加入到投資當(dāng)中。

更重要的是，要設(shè)定投融資的安全邊際。譚為民表示，“鑫巖與合作方有一個共識，給合作方的融資額必須是資產(chǎn)價值的20%以內(nèi)，且必須小于等于代建費的收入，此外還會增加其他一些保險的措施。”

比如，在品牌代建領(lǐng)域，鑫巖沿用了鑫苑的管控體系，而其“總裁駕駛艙”工具，可為代建項目中的各方提供一個非常直觀的動態(tài)信息管理平臺;在資產(chǎn)管理領(lǐng)域，鑫巖注重與鑫苑旗下各輔業(yè)板塊的業(yè)務(wù)協(xié)同，通過資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新工具提升企業(yè)內(nèi)在價值。另外，鑫巖組合客戶存量資產(chǎn)，以資產(chǎn)包的形式面對市場，創(chuàng)造存量資本時代的價值增長。同時，鑫巖還可發(fā)起、管理各類產(chǎn)業(yè)基金，助力產(chǎn)業(yè)基地升級，打造綜合性物流地產(chǎn)、影視文化小鎮(zhèn)、新型農(nóng)批市場等。

據(jù)記者了解，截至目前，鑫巖管理開發(fā)代建項目資產(chǎn)規(guī)模逾500億元，管理資金突破50億元