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距離北京史上最嚴(yán)的“3·17”樓市新政已經(jīng)過去整整兩年。與最高點相比，北京的房價現(xiàn)在是什么水平?未來調(diào)控會松綁嗎?

二手房市場回暖

近日天氣轉(zhuǎn)暖，北京的二手房市場也有所回暖。

記者走訪多家中介門店了解到，看房的人數(shù)和二手房源掛牌量都有明顯增加，成交量也開始回升。不過，掛牌價和成交價與年前相比基本上沒有太大波動。

從國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的2月房價數(shù)據(jù)也能看出北京樓市回暖的苗頭。2月，北京二手房價格由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲0.2%。

雖然2月北京新房價格下跌0.2%，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，與新房相比，北京二手房的價格更能代表市場真實價格。

事實上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進(jìn)入存量房時代。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，北京二手住宅市場份額約為87%，而一手住宅市場份額僅13%左右。

房價較兩年前下降逾10%

那么，與“3·17”新政前的高點相比，北京房價目前處在什么水平呢?

舉例來看，豐臺區(qū)某小區(qū)相似面積和戶型的住宅，2017年3月14日成交價818萬，每平米8.3萬，2019年1月底成交價678萬，每平米6.9萬。

也就是說，上述住宅比兩年前的高點跌了140萬。

2017年3月14日成交價818萬，2019年1月底成交價678萬。來源：鏈家APP截圖

根據(jù)貝殼研究院最新發(fā)布的報告，2019年2月，北京二手房均價為59898元/平，較2017年3月的高點下跌11.3%。

2017年3月17日，北京出臺史上最嚴(yán)限購政策，不但“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還提高了二套房貸最低首付款比例，普通住宅60%，非普通住宅80%，并將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

新政的出臺給火熱了一年多的樓市潑了一盆冷水。貝殼研究院報告指出，“3·17”調(diào)控后，北京二手房價格連續(xù)9個月下跌，累計跌幅13.5%。

2018年春節(jié)后，在季節(jié)性回升及學(xué)區(qū)政策影響下，北京二手房價格經(jīng)歷了8個月回升，之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落。進(jìn)入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價止跌。

未來調(diào)控會松綁嗎?

“政策是當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素。”我愛我家研究院分析稱。

具體來看，一是限購、限離、認(rèn)房又認(rèn)貸等政策縮小了有資格購房的人群;二是限貸、提高利率、公積金繳存額度與繳存年限掛鉤等政策縮小了有能力購房的人群，這些政策既大幅影響了投資投機(jī)需求，也一定程度上影響了首置、改善的剛性需求。

今年以來，各地樓市調(diào)控放松的情況有所增多，北京也有一些小的利好政策出臺，比如個人出售住宅時，增值稅附加稅稅率可以減半。

北京市城六區(qū)(東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū))增值稅附加稅稅率從12%降到6%，其他區(qū)域從10%降到5%。

假如在北京西城區(qū)出售一套網(wǎng)簽價為400萬、不滿兩年的二手房，稅率下調(diào)之后，賣房時可以少交1萬多元。

對此，有分析認(rèn)為，這一政策對北京樓市的直接影響不大，因為只減少了小部分交易稅費。但在當(dāng)前樓市輕微企穩(wěn)與回暖的情況下，對市場有一定心理影響。

未來政策是否會松綁?58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，目前所涉及的利好政策對于樓市屬于“第三梯隊”，第一梯隊是限購政策，第二梯隊是限價、限售類政策，只有第一和第二梯隊的政策放松才會對市場形成更為直接和明顯地影響。

他說，北京2019年政策全面松綁的可能性極小，尤其是限購政策的松綁的概率最小，但不排除結(jié)合市場對政策進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)。

麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松表示，今年政策基調(diào)依然是以保持市場穩(wěn)定為主旨，由于此輪政策已維持較長周期，后續(xù)存在需求釋放壓力，所以不排除下半年出臺長效機(jī)制或根據(jù)實際市場情況進(jìn)行政策微調(diào)的可能性，在控制價格的基礎(chǔ)上允許合理釋放需求交易。

對于北京房價今年的走勢，張波說，2月的二手房價格略有抬頭，因此市場回暖前的房價筑底已經(jīng)基本達(dá)成，2019年一季度的市場熱情有望提升，但房價上行動力依然不夠強(qiáng)勁，換言之，市場小幅回暖的現(xiàn)象的確出現(xiàn)，但放眼全年不會出現(xiàn)大幅度上漲，二手房價格的上漲動力或強(qiáng)于新房，同時預(yù)計下半年二手房市場的回暖會更為明顯。(記者 邱宇)