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7月31日召開的中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”。從“過快”二字的刪除中，決策層對“房住不炒”的決心可見一斑。這不僅讓在近期經(jīng)濟發(fā)展面臨挑戰(zhàn)的背景下，一直不絕于耳的“樓市放水”的猜測消弭，也讓今年力度明顯加大的樓市調(diào)控進一步升級。

除了深圳、沈陽這樣的重點城市出臺樓市調(diào)控新政以外，8月7日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，要求參會各城市加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，并表示對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)。

與此同時，在房貸利率繼續(xù)保持高位的同時，房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展也呈現(xiàn)出一些變化。融360的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.157倍，同比上升13.63%。雖然上漲趨勢未變，但其環(huán)比漲幅卻在縮小。融360指出，一年以來，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%和1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近，預(yù)示本輪上漲或接近尾聲。

房貸利率繼續(xù)保持高位

“現(xiàn)在首套房的貸款利率一般是基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，二套房貸款利率為上浮20%左右。”海淀區(qū)某地產(chǎn)中介表示。在調(diào)查中，《金融時報》記者發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的房貸在近幾個月基本保持在同一個高水準(zhǔn)上。

融360數(shù)據(jù)顯示， 7月北京首套房貸款平均利率為5.47%、二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比上期均未出現(xiàn)變化。具體到銀行方面，其在北京地區(qū)監(jiān)測的30家銀行中，有22家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%;四大行及浦發(fā)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%;光大銀行、東亞銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%;另有1家銀行分(支)行停貸。二套房方面，28家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，另有1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%。

放眼全國，房貸利率保持高位的趨勢同樣明顯。在上述機構(gòu)監(jiān)測的35個城市的533家銀行分(支)行中，有47家銀行分(支)行首套房貸款利率上升，占比8.82%，較上月減少9家銀行分(支)行;有476家銀行分(支)行首套房貸款利率與上月持平，占比90.24%。

與房貸利率持續(xù)穩(wěn)定在高位態(tài)勢相呼應(yīng)的是房貸業(yè)務(wù)的持續(xù)萎縮。易居房地產(chǎn)研究院7日發(fā)布的《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》顯示，2018年二季度，個人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠桿率分別回落至18.6%和31.9%，雙雙連續(xù)5個季度下行。從新增個人購房貸款余額來看，2018年二季度，個人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。

調(diào)控力度再次升級

7月，首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率及以上的銀行占比為94.76%，打消了之前市場對央行釋放流動性，在短期內(nèi)導(dǎo)致房貸利率降低的猜測。

這與決策層及相關(guān)部門對“房住不炒”的新型住房制度的推進密不可分。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-7月，全國主要城市調(diào)控次數(shù)達260次。而在7月單月，全國樓市調(diào)控密集程度再次刷新歷史記錄。相關(guān)部門在合計超過60個城市發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。

其中，最引人注目的，莫過于7月31日深圳發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這份被稱為 “深四條”的文件，不僅規(guī)定暫停公司買房，公寓限售5年，新供應(yīng)土地上公寓只租不售，還在規(guī)定住宅限售3年，不追溯的同時，對離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購房者，首付款比例不低于70%。

這也使得深圳成為調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市。融360統(tǒng)計顯示，7月，在北上廣深四個一線城市中，深圳的首套房房貸利率最高，達到5.6%。此舉或?qū)⑦M一步拉大深圳與其他三城在該數(shù)據(jù)上的差距。

而在同一日決策層把去年3月寫入政府工作報告的“遏制房價過快增長”升級為“堅決遏制房價增長”后，嚴(yán)控樓市的導(dǎo)向?qū)⒃俣壬墶６@也打消了市場的僥幸念頭，據(jù)知情人士向《金融時報》記者透露，本月某沿海熱門城市的土地拍賣中，開發(fā)商紛紛保持觀望態(tài)度，最后導(dǎo)致流拍。

同時，專家和業(yè)內(nèi)人士表示，在決策層對“因城施策”方針的指引下，房貸利率或?qū)⒃诓煌愋偷某鞘谐霈F(xiàn)分化。相比需求更大的一線和受棚改政策影響顯著的三線城市，近期受政策調(diào)控影響較大的二線城市房貸利率下調(diào)的可能性更大。這也意味著，當(dāng)前二線城市利率持續(xù)上漲的局面或?qū)⒔K結(jié)。

房貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)變化

8月1日，四大行在蘇州的分支機構(gòu)一致出臺新的房貸政策，規(guī)定客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金。“在蘇州二手房市場，貸款未滿5年，而要提前還款的現(xiàn)象并不罕見。”蘇州地區(qū)某銀行業(yè)人士表示，此舉將打擊二手房交易的積極性，并在一定程度上為房地產(chǎn)投資降溫起到作用。

實際上，不支持提前還貸，在銀行業(yè)內(nèi)并不新鮮。“對于銀行來說，房貸是一個優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，雖然相比其他貸款業(yè)務(wù)利息稍低，但是非常穩(wěn)定，而且不良率也很低。銀行當(dāng)然不希望終止這個業(yè)務(wù)。客戶不提前還款，也省去了我們?nèi)ダ渌麡I(yè)務(wù)的麻煩。”北京某銀行業(yè)內(nèi)人士表示。

“蘇州四大行分支機構(gòu)這樣規(guī)定，就是為了追求更高的利潤，是銀行的自主行為，并非樓市調(diào)控。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次規(guī)定中， 5年的時間期限相對比較長，很多城市之前有過類似的條款，但基本都是3年左右。“這對于在3到5年內(nèi)需要換房子的剛需家庭會產(chǎn)生影響。”他表示。

作為一項重要的盈利性業(yè)務(wù)，銀行一直很重視房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。除了在提前還款違約上做文章，近期，部分地區(qū)的銀行房貸利率也呈現(xiàn)下降趨勢。融360數(shù)據(jù)顯示， 7月廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環(huán)比均有所下降。業(yè)內(nèi)人士表示，這或許與廣州樓市降溫背景下，銀行房貸額度有所剩余的市場因素相關(guān)。

“房貸利率的下調(diào)，與銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行有一定的信貸規(guī)模，可能會將相對穩(wěn)健的個人住房貸款業(yè)務(wù)，作為下一步的發(fā)展重點，所以通過下調(diào)利率來搶占更多的市場。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼分析認(rèn)為。

值得一提的是，據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，近一年來，全國房貸利率上升城市的數(shù)量呈連續(xù)波動并下降的趨勢，而近3個月來，這一變化近乎直線下降，各城市在先后完成利率調(diào)整后，再度出現(xiàn)變動的情況呈減少趨勢。

“目前，各地調(diào)控政策的出臺已有一段時間，在度過緩沖期后，多城市銀行已基本完成整體利率的相應(yīng)調(diào)整變化。同時，房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調(diào)房貸利率的可能性小，同樣大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，綜合諸多影響因素房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。”上述研究機構(gòu)如是預(yù)測。