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在金融去杠桿的背景下，今年上半年集合類信托成立整體萎縮，但是部分產(chǎn)品逆勢(shì)上揚(yáng)，其中最典型的為房地產(chǎn)信托。用益信托數(shù)據(jù)顯示，上半年68家信托公司集合信托成立規(guī)模合計(jì)7280.4億元，同比下降19.41%。而房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為2645.86億元，同比增長(zhǎng)54.34%。

百瑞信托認(rèn)為，目前房企依舊存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道受阻，使得房地產(chǎn)信托需求增加。“伴隨著房地產(chǎn)信托的收益率持續(xù)走高，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)陡秹毫σ矔?huì)逐漸上升，所以同時(shí)應(yīng)以業(yè)務(wù)合規(guī)為基本原則，及時(shí)綁定核心交易對(duì)手及強(qiáng)化投后管理等手段防范風(fēng)險(xiǎn)。”

房地產(chǎn)信托“一枝獨(dú)秀”

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，上半年68家信托公司集合信托成立規(guī)模合計(jì)7280.4億元，同比下降19.41%。而房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為2645.86億元，同比增長(zhǎng)54.34%。百瑞信托分析認(rèn)為，在金融去杠桿和防風(fēng)險(xiǎn)等宏觀調(diào)控的影響下，較之去年，今年信托發(fā)行量雖然整體顯著萎縮，但房地產(chǎn)信托規(guī)模能維持較快增長(zhǎng)。這主要是因?yàn)槟壳胺科笠琅f存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道受阻，使得房地產(chǎn)信托需求增加。

中原地產(chǎn)研究中心的報(bào)告顯示，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金累計(jì)增速來看，從2017年3月開始，房地產(chǎn)開發(fā)商到位資金累計(jì)增速開始下滑。2016年全年增速為15.2%，到了2017年只有8.2%，2018年前5個(gè)月跌至5.1%。一般來說年初銀行額度是較為充裕的，但是今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款未見寬松。相反多家銀行繼續(xù)上調(diào)貸款利率，購房成本進(jìn)一步提高。

在收益率方面，上半年房地產(chǎn)類產(chǎn)品的平均收益率7.89%，居各類產(chǎn)品之首，與去年12月份相比，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率總體上浮0.4%。房地產(chǎn)信托收益率的升高，一方面在于資產(chǎn)端，在去杠桿的背景下，房企對(duì)資金的需求更為迫切，融資成本有所上升。另一方面是在于資金端，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，目前資金端較為緊張，為了發(fā)行順利信托公司有意愿通過提高收益率吸引投資者。

另外，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)上發(fā)行的部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，投資人認(rèn)購達(dá)到600萬元以上，預(yù)期年化收益率便可達(dá)到超過10%，產(chǎn)品收益率較上半年進(jìn)一步提高，已達(dá)近年的高點(diǎn)。

用益信托認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時(shí)在調(diào)控基調(diào)不變的背景下，再融資能力的分化會(huì)推高部分低信用等級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的信用溢價(jià)，從而進(jìn)一步加大部分房企的融資成本。整體看來，在房企仍有較大融資需求、多個(gè)融資渠道又受阻的情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托規(guī)模有望維持一定幅度增長(zhǎng)。

堅(jiān)持合規(guī)經(jīng)營(yíng)方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)

盡管房地產(chǎn)信托上半年規(guī)模增長(zhǎng)，但是對(duì)信托公司合規(guī)經(jīng)營(yíng)的要求也很高。據(jù)本報(bào)記者根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公開的信息不完全統(tǒng)計(jì)，信托公司今年已經(jīng)收到了至少17張罰單。其中，涉房業(yè)務(wù)為監(jiān)管機(jī)構(gòu)處罰的重點(diǎn)領(lǐng)域之一，今年3月份至6月份，深圳、甘肅、浙江三地銀監(jiān)局相繼對(duì)相關(guān)信托公司作出處罰，處罰事由分別為“違規(guī)向土地收購儲(chǔ)備中心放貸，嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則”、“將信托資金違規(guī)用于土地儲(chǔ)備貸款”、“房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款審批管理不審慎”，處罰金額均為30萬元。

目前各個(gè)信托公司都在積極轉(zhuǎn)型，大力布局創(chuàng)新業(yè)務(wù)與本源業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)信托仍是支撐信托公司信托規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)的主要業(yè)務(wù)。雖然今年以來信托公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找到一些機(jī)會(huì)，但是在房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管持續(xù)高壓，監(jiān)管對(duì)金融機(jī)構(gòu)涉房業(yè)務(wù)合規(guī)檢查力度加大的背景下，信托公司更應(yīng)堅(jiān)守合規(guī)底線。

百瑞信托表示，房地產(chǎn)信托在嚴(yán)守政策和嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的條件下，仍可積極優(yōu)化推進(jìn)。但同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)信托的收益率持續(xù)走高，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)陡秹毫σ矔?huì)逐漸上升，所以同時(shí)應(yīng)以業(yè)務(wù)合規(guī)為基本原則，及時(shí)綁定核心交易對(duì)手及強(qiáng)化投后管理等手段防范風(fēng)險(xiǎn)。