海航集團(tuán)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)海航基礎(chǔ)(600515.SH)擬置入集團(tuán)旗下的一項(xiàng)資產(chǎn),不過(guò),該資產(chǎn)業(yè)績(jī)穩(wěn)定性及估值遭到了一些質(zhì)疑。
根據(jù)海航基礎(chǔ)此前發(fā)布的公告,公司計(jì)劃以103.81億元的總價(jià)收購(gòu)海航金融一期有限公司(下稱海航金融一期)100%股權(quán)。后者的主要資產(chǎn)包括:“海航系”港股上市公司香港國(guó)際建投(00687.HK)74.66%的股權(quán)及瑞士上市公司Dufry的20.92%股權(quán)。
盡管海航金融一期持有兩家海外上市公司的股權(quán),但盈利情況并不算樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示,2016年至2017年期間,海航金融一期營(yíng)業(yè)收入分別為33.63億元和28.53億元,扣非后的歸母凈利潤(rùn)為1.09億元和-1.97億元,降幅較大。
根據(jù)業(yè)績(jī)交易草案中的業(yè)績(jī)承諾,交易對(duì)方表示將在2018年3-12月以及未來(lái)的四年內(nèi)貢獻(xiàn)扣非后凈利潤(rùn)不低于20億元。這對(duì)海航金融一期是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
7月10日,在海航基礎(chǔ)舉行的重大資產(chǎn)重組媒體說(shuō)明會(huì)上,香港國(guó)際建投首席執(zhí)行官穆先義對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)情況表示樂(lè)觀,他指出公司的打樁業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)享有良好口碑,且香港房地產(chǎn)市場(chǎng)也有正面預(yù)期,此外公司還將在上下游進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展,作為長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略。
香港國(guó)際建投原先在香港擁有四塊地皮,在海航集團(tuán)相繼拋售房地產(chǎn)資產(chǎn)后,如今只剩下最后一塊,從目前的情況來(lái)看,該地將不會(huì)繼續(xù)出售,而主要將由海航集團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。據(jù)穆先義透露,“預(yù)計(jì)明年下半年就能夠入市進(jìn)行預(yù)售。”
百億資產(chǎn)大重組
6月22日晚,海航基礎(chǔ)發(fā)布了重大資產(chǎn)重組的交易預(yù)案。公司擬以發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)及支付現(xiàn)金的方式實(shí)際收購(gòu)香港國(guó)際建投、Dufry的相關(guān)股權(quán)。
海航基礎(chǔ)是海航集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái),業(yè)務(wù)范圍涉及地產(chǎn)、機(jī)場(chǎng)、工程建設(shè)、免稅、酒店等,包括十余棟地標(biāo)型寫(xiě)字樓、參控股13家機(jī)場(chǎng)與1家離島機(jī)場(chǎng)免稅店等。
在香港上市的香港國(guó)際建投,主要從事地基打樁業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù);Dufry則是全球最大的免稅品零售商,海航集團(tuán)于2017年4月斥資百億收購(gòu)其16.79%的股份,不過(guò)目前海航持有的Dufry股權(quán)已升至20.92%。
目前,香港國(guó)際建投市值約為50.7億元人民幣,標(biāo)的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)價(jià)值約為37億元;Dufry市值在470億元人民幣左右,標(biāo)的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)價(jià)值約為98億元人民幣。從這個(gè)層面而言,此次的收購(gòu)價(jià)格103.81億元不算高。
另外,標(biāo)的資產(chǎn)海航金融一期2018年2月28日母公司所有者權(quán)益為94.6億元,預(yù)估值為103.8億元,增值率為9.73%。
據(jù)交易草案,本次交易對(duì)價(jià)中的80%將通過(guò)發(fā)行股份方式支付,發(fā)行股份數(shù)量為7.47億股,發(fā)行價(jià)格11.12元/股;另外20%以現(xiàn)金方式支付,為20.76億元。同時(shí),公司擬采取詢價(jià)方式向不超過(guò)10名符合條件的特定投資者募集總額不超過(guò)20億元的配套資金,用于支付本次交易現(xiàn)金對(duì)價(jià)以及交易相關(guān)的中介費(fèi)用。
此次交易對(duì)方是北京海航金控,交易完成后,其將持有海航基礎(chǔ)15.45%股份。不過(guò),北京海航金控尚未取得海航金融一期的控制權(quán),目前后者的股東是香港海航實(shí)業(yè)。公告披露,雙方已經(jīng)簽訂了相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
業(yè)績(jī)前景不確定
業(yè)績(jī)是此次交易案中最受關(guān)注的一點(diǎn)。根據(jù)披露的財(cái)務(wù)情況,海航金融一期的盈利情況并不穩(wěn)定,中證中小投資者服務(wù)中心在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)直指兩項(xiàng)標(biāo)的資產(chǎn)“均存在一定問(wèn)題”。
其中,香港國(guó)際建投2016年、2017年和2018年1-2月的扣非后歸母凈利潤(rùn)分別為2.34億元、-2117.85萬(wàn)元和3232.69萬(wàn)元。
2017年凈利潤(rùn)水平較2016年出現(xiàn)大幅下滑,分析認(rèn)為,一方面因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,為搶占市場(chǎng)調(diào)低產(chǎn)品價(jià)格,毛利率下降;另一方面,2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目收入與成本僅能持平,利潤(rùn)率較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目在2016年期間已基本售完,導(dǎo)致2017年房地產(chǎn)利潤(rùn)大幅下降。
穆先義補(bǔ)充說(shuō)明了2017年凈利潤(rùn)波動(dòng)的另一個(gè)原因。“為了主動(dòng)避免國(guó)內(nèi)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),我們把境內(nèi)可售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性做了出售,但出售在2017年并沒(méi)有能夠完成,也并沒(méi)有確認(rèn)2017年的凈利潤(rùn),但是按照相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,我們已經(jīng)預(yù)提了相關(guān)的稅費(fèi),這部分的稅費(fèi)對(duì)凈利潤(rùn)也有比較大的影響。”
不過(guò)近期香港國(guó)際建投發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示,今年上半年盈利凈利潤(rùn)不會(huì)低于8億港元。據(jù)悉,盈利預(yù)期增加主要是由于出售了其持有的位于香港九龍啟德新九龍內(nèi)地段第6564號(hào)的在建發(fā)展項(xiàng)目的公司。
該地塊曾經(jīng)引得保利、新鴻基、萬(wàn)科等18家房企參與競(jìng)拍,最終被香港國(guó)際建投旗下公司以55.29億港元最高價(jià)拿下。今年3月9日,香港國(guó)際建投以63.592億港元的價(jià)格將此地塊出售給香港地頭蛇企業(yè)會(huì)德豐。
穆先義表示,在剝離了內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后,目前香港國(guó)際建投的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要在香港。“香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)上漲了23個(gè)月,大家對(duì)香港市場(chǎng)的預(yù)期還是比較正面的。就在今年5月份,同樣的地塊,香港本地的新鴻基已經(jīng)又(拍下)一個(gè)地王的價(jià)格。”
他還表示,目前公司持有的啟德九龍1L區(qū)2號(hào)新九龍內(nèi)地段6563號(hào)地(位于上述6564號(hào)地旁邊)已在開(kāi)發(fā)之中,相應(yīng)的入市計(jì)劃節(jié)奏很快,預(yù)計(jì)明年下半年就能夠進(jìn)行預(yù)售。
事實(shí)上,香港國(guó)際建投的主營(yíng)業(yè)務(wù)為打樁,其營(yíng)收占比一般在75%左右,房地產(chǎn)相關(guān)收入相對(duì)有限。如何改善地基打樁業(yè)務(wù)規(guī)模及盈利能力以保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),是投資者頗為關(guān)注的一點(diǎn)。
管理層對(duì)此抱有信心。海航基礎(chǔ)副董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官曾標(biāo)志表示,本次重組完成以后,香港國(guó)際建投將依托上市公司豐富的區(qū)域性項(xiàng)目資源,以及海航集團(tuán)境內(nèi)外市場(chǎng)開(kāi)拓渠道,積極拓展地基打樁業(yè)務(wù),進(jìn)入港澳以外的市場(chǎng)區(qū)域。
另一項(xiàng)標(biāo)的資產(chǎn)上,盡管Dufry股權(quán)資產(chǎn)本身價(jià)值匪淺,但持有Dufry股權(quán)的主體香港匯海晟投資有限公司(下稱匯海晟)的經(jīng)營(yíng)情況并不樂(lè)觀,其2017年扣非后歸母凈利潤(rùn)為-1.13億元。匯海晟通過(guò)借款取得Dufry相關(guān)股權(quán),產(chǎn)生大額財(cái)務(wù)費(fèi)用,也影響了海航金融一期的凈利潤(rùn)。
此外,匯海晟還對(duì)其之前的控股股東海航金融三期存在應(yīng)付的往來(lái)款項(xiàng)5億美元,不過(guò),在海航金融三期將其轉(zhuǎn)給海航金融一期時(shí),對(duì)該5億美元進(jìn)行了債務(wù)豁免。此后,匯海晟的負(fù)債率仍高達(dá)84.21%。
關(guān)于匯海晟未來(lái)收益與財(cái)務(wù)費(fèi)用的匹配性問(wèn)題,負(fù)責(zé)此次資產(chǎn)收購(gòu)的獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)海通證券副總裁胡珉杰尚未作出回答,“目前我們正在籌備關(guān)于問(wèn)詢函的正式回復(fù),暫時(shí)還不具備公開(kāi)披露的條件,建議最終回復(fù)意見(jiàn)以我們信息公告為準(zhǔn)。”(彭蘇平 張燁佳)