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環京住宅成交大跌九成 固安首次出現零供應 限購致部分成交轉向“地下”

北京買房需求抬頭 難解環京樓市困局

天津樓市因“海河英才”落戶計劃而躁動，北京樓市成交量回升、價格企穩，唯獨環京樓市，仍處在冰點之中。據專家解釋，北京需求的回暖，難解環京之渴，北京樓市的供應量比較大，而且已經形成了覆蓋不同需求客群的多元化產品布局，不再像前兩年那樣因為剛需產品斷檔將買房人擠壓至環京。根據北京中原市場研究部的統計，4月環京市場商品住宅成交587套，同比下降90%;成交金額8億元，同比下降88%。大起大落，是環京樓市近幾年慣常的走勢，業內人士指出，由于嚴格的限購導致的無法網簽，讓這次環京樓市的數據跌幅有點猛，實際情況可能略好。但如果繼續嚴格執行現有的調控政策，環京的低迷還將持續相當長一段時間，環京樓市，這次的復蘇有點難。

環京樓市全面縮水燕郊今年成交未超百套

退回到一年前，環京樓市還是投資客關注的焦點。燕郊、固安、大廠、香河……這些區域在互聯網上的新聞，幾乎都與樓市緊密相關。

經歷過2015-2017年的暴漲，現在的環京樓市顯得格外冷清。根據北京中原市場研究部的統計，4月環京市場商品住宅成交587套，成交面積6萬平方米，同比下降90%;成交金額8億元，同比下降88%。成交均價1.3萬元/㎡，環比上漲8%。而這其中，占據絕對主力的還是廊坊市區的成交，占比超過七成。

這樣慘淡的數據不是在單一月份。1-4月環京商品住宅累計成交25萬平方米，同比下降89%;成交價格1.2萬元/平方米，同比上漲9%;成交額30億元，同比下降89%。與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷量降幅較大，均超過9成，廊坊市區下降85%。

上一輪上漲沖至3萬元/平方米的燕郊，近期成交量有所上升，4月商品住宅成交35套，即使是這一數據，環比增幅也達到了118.8%。

燕郊今年前四月成交總量則創下歷史新低，四個月成交不足百套。根據北京中原市場研究部統計，今年1-4月，燕郊商品住宅累計成交僅65套，成交面積0.55萬平方米。

曾經京南最熱的固安，曾因新機場的利好而備受投資客追捧，限購之后，熱鬧不再。根據我愛我家市場研究院統計，4月固安的新房網簽量，已從一年前的近兩千套下降到了不足百套。69套的網簽量環比3月下降了75.6%，同比2017年4月更是下降96.3%。

品牌開發商云集的香河，同樣未能幸免，4月，香河的新建商品住宅網簽量僅有75套，環比3月101套的網簽量再次下降25.7%，同比去年4月的降幅則高達96%。從去年5月起，香河的新房交易量一路向下，從四位數降至三位數，如今則降到了兩位數。

新盤接近零供應 部分成交網簽無法呈現

限購無法回避，成交陷入冰點，一些開發商選擇封盤等待。

根據北京中原地產市場研究部統計，4月固安新房零供應，這是自2015年以來，固安首次出現零供應的現象。

而香河新盤供應則斷頓已久。近9個月以來，香河地區僅有2017年12月和2018年1月有供應，其余月份均零供應。

還有一些開發商將目標轉移至了更大范圍的環京，河北承德的興隆，就是近期曝光率較高的一個新興區域。融創、中冶、榮盛等多個開發商近期都在花大力氣推廣興隆項目。相比其他已經被反復炒作過的區域，興隆這樣的新興板塊顯然更受投資客關注。

新盤零供應，但存量項目也不能完全坐以待斃。環京項目的銷售們仍在頻繁地致電購房人，推銷房源。當被問到如何規避限購，大部分給出的選擇都是先草簽合同，然后補交社保，等待三年期限達成。

根據廊坊的限購政策，廊坊市主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。非本市戶籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套。補繳的社保不得作為購房有效憑證。

在香河某項目，開發商對外仍在宣傳，外地人不限購，投資客戶可以隨便購買，最低首付20%，如果首付多，還可以拿到相應的折扣。而在實際銷售中，開發商給出的方案是50%首付，其中20%由購房人首次一次性繳納，剩余30%分期付給開發商。購房人交首付款后，開發商幫助聯系中介代理為購房人補繳社保，滿三年后再網簽。如果購房人三年內就找到了接盤人，可以直接改一次名字。

《廣廈時代》調查了解到，這樣的銷售方式不是個例，被限購的項目幾乎都采用了這樣的方式來繞開限購，也有不少購房人選擇了這樣的方式購房。這也是為什么環京每月網簽量不足百套的主要原因。

業內人士指出，雖然環京樓市陷入低迷，但一月幾十套網簽與市場實際情況還是有些差距的，一部分“消失”的網簽，主要就是源于目前環京的大部分成交都轉到了“地下”，草簽的合同協議，無法進入正式的網簽系統，網簽數據自然也無法呈現。

政策無波動調整 環京冰點或將持續

單區域單月成交不足百套，從四位數的月成交量直線縮水成兩位數，僅是由限購造成的么?

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉分析認為，在調控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產業基礎，缺乏人口吸附能力的環京區域面臨著很大的樓市下行壓力。一年時間里，燕郊、香河、固安等環京區域的樓市交易量普遍跳水八九成，房價也下跌了兩到四成，而這還是開發商、業主等支撐的結果。可見，環京樓市政策前后已經形成了巨大落差。

思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，環京樓市低迷的最主要原因還是投資熱的退潮，投資客很多對環京失去了興趣。

按照過去幾年的規律，環京樓市幾乎沒有獨立的市場，與北京樓市同呼吸、共命運。如今，北京樓市逐漸回暖企穩，環京樓市是否會再次上演相同的步調。

胡景暉表示，面對樓市的低迷，環京區域開發商的資金壓力陡增，地方政府的財政收入、GDP增長也有不小壓力。壓力之下，關于環京樓市的傳言也不斷流出，如可全款買房，購買之日起繳納社保，三年后網簽;如“廊坊數百人冒雨連夜搶房”的自導自演戲碼;如限售、人才引進等等。但無論消息如何，京津冀協同發展戰略下環京樓市調控錨定北京的現實不會改變。如今北京首套房貸款利率上升，限價房轉共有產權房的政策也在醞釀，北京的調控還在加碼，環京的調控也不會放松，即使暑期即將來臨，環京樓市恐怕也很難走出冰冷。

郭毅指出，環京樓市這次很難跟上北京樓市的步調。目前北京樓市的供應量比較大，而且已經形成了覆蓋不同需求客群的多元化產品布局。

北京的購房需求是在復蘇，但被多元化的產品供給留在了北京，而不是像以往因缺少適合的產品而被擠壓到了環京。

目前在北京，剛需有共有產權房，改善有限競房，高端則有普通商品房。以往可能有剛需，無法負擔北京的價格，被擠壓到了燕郊，但現在共有產權的出現，減少了這部分客群。現在除了沒有北京購房資格的購房人和投資客之外，外溢到環京的需求量本來就大幅減少，再加上環京巨大的潛在供應量，市場很難快速復蘇。

近期，天津“海河英才”落戶計劃的出臺，讓很多人期待廊坊是否也會跟進，落戶放開來帶動樓市的發展。但業內人士指出，廊坊戶口的吸引力與天津無法相提并論，中介代補社保對購房人主要就是錢和時間的問題，而遷戶并不是件小事，愿意為環京一套房而遷戶的購房人，則更為有限。落戶政策能帶動天津樓市，而環京，即使是有了，也很難被帶動。