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被稱為北京史上最嚴房地產調控的“3.17”新政，實施即將一周年。這期間，北京二手房房價究竟降到什么水平?春節后市場又發生了哪些新變化?傳統3月“小陽春”能否到來?今年市場量價走勢如何?

日前，證券時報記者以購房人身份從北京東城、西城、海淀、朝陽、通州、昌平等多個城區部分小區調查了解到，調控一周年，北京二手房成交量腰斬，成交均價降幅超15%，部分房價降幅超過20%;春節后看房客戶較節前有所增多，房價總體平穩，部分熱門小區掛牌價微漲。不過，接受證券時報記者采訪的業內專家指出，3月份二手房市場帶看量增加、成交活躍有季節性因素，熱門小區價格波動也有特殊性，從目前的月均成交量來看，市場仍處在偏冷區間，預計今年全年月均成交量仍將維持在1萬套左右，成交均價在前期降幅的基礎上總體保持穩定。

部分房價降幅超20%

過去一年里，北京陸續出臺了30余項樓市調控措施，政策密度創全國及北京歷史紀錄，二手房市場從當年3月的異常火爆逐漸降溫，如今不僅成交量腰斬，房價也連續9個月環比下跌，其中有7個月領跌全國。

證券時報記者調查發現，目前北京多個小區的部分二手房價已經較去年“3.17”新政前下跌了超過20%。東城區某熱門小區一個不到60平方米的兩居室，去年4月剛掛牌時報價760萬元，現在掛牌價已經降到595萬元，降幅達到22%。一位房產中介告訴證券時報記者，這個房子掛牌時北京“3.17”新政前的余熱未散，報價有點高，當時有客戶出價700萬元業主沒賣，隨后掛牌價一路下調。

證券時報記者梳理多個小區在售及成交記錄發現，東城區某熱門小區，去年3月中旬成交的某兩居室單價高達14.96萬元/平方米，而今年1月底成交的某兩居室單價則為10.6萬元/平方米，降幅達29%。西城區某熱門小區，去年3月中旬成交的某兩居室總價890萬元、單價14.7萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型總價686.5萬元、單價11.4萬元/平方米，降幅近23%。

從非熱門小區的價格來看，東城區某小區，去年3月初成交的某一居室總價498萬元、單價為10.2萬元/平方米，而目前在售同戶型房源掛牌總價449萬元、單價為9.4萬元/平方米，降幅近10%。西城區某小區，去年3月中旬成交的某兩居室總價788萬元、單價為9.9元萬/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價592萬元、單價7.5萬元/平方米，降幅近25%。通州區某小區，去年3月中旬成交的某兩居室總價368萬元、單價4.2萬元/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價290萬、單價2.3萬，降幅為21%。海淀區某小區，去年3月初成交的某一居室總價608萬元、單價8.6萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型總價520萬元、單價7.3萬元/平方米，降幅超過14%。

多個區域的房產中介表示，根據業主的售房急迫程度、客戶的付款方式和周期等因素，目前在售房源的掛牌價還有不同程度的議價空間。這意味著上述在售房源實際成交價的降幅，會比記者根據目前掛牌價算出的降幅還要大一些。

從北京市二手房成交均價來看，據偉業我愛我家集團統計，當前價格水平較2017年4月的最高點已累計下降了16.4%。鏈家研究院的最新統計也顯示，對比去年“3.17”調控前，目前北京二手房市場成交量為高峰水平的一半，全市成交均價5.8萬元/平方米，價格累計下跌15%。鏈家研究院首席市場分析師許小樂稱，跌幅較大的多是“老破小”或受政策影響大的房子，那些配套和基礎設施較好的有區位價值的房子，跌幅相對沒那么大。

看房客戶較節前增加

市場降溫至今，觀望了一年的客戶陸續開始出手了。“春節后看房的人挺多，因為去年受政策打壓，需求目前有個釋放期。另外，5月開始信息采集，很多客戶著急落戶，每年春節后都是成交比較熱的階段。”西城區某熱門小區的房產中介對證券時報記者說。

不只熱門小區看房客戶增加，東城、西城、海淀、朝陽、通州、昌平等多個區域的非熱門小區的房產中介均向證券時報記者表示，目前市場價格總體平穩，看房客戶較春節前明顯增加。

據東城區某房產中介介紹，春節之后市場總體平穩，部分房源價格下調，業主著急出售的價格會下降，不著急賣的也沒漲價。朝陽區某小區房產中介也表示，去年“3.17”后很多客戶觀望，現在市場趨于平穩，想買房的之前看的差不多了，這時都開始出手了。海淀區某房產中介也稱，最近看房人比較多，成交量也上來了，剛過完年新上的房源也比較多，每年3月成交量都比較大。

“春節后看房人挺多的，我們整個大區每天成交七八單，年前周六日看房客戶都不多，現在店里每天差不多有20組帶看，我們店10個人每人平均帶看兩個左右。”昌平區某房產中介對證券時報記者說。

從研究機構的統計數據看，近期帶看量也是有所增加。鏈家研究院的最新數據顯示，上周(3.05-3.11)北京二手房成交量環比增加14.7%，成交均價環比上漲0.5%，掛牌均價環比上漲0.2%，新增房源環比增加3.7%，帶看量環比增加9.5%。

熱門小區部分掛牌價微漲

與非熱門小區春節后市場價格總體平穩、部分房源價格下調不同，熱門小區部分房源則出現了價格微漲的跡象。

證券時報記者調查了解到，西城區某熱門小區目前在售兩居室掛牌單價達到12萬元/平方米，一居室已經接近13萬元/平方米，而春節之前單價沒有超過12萬元/平方米的。而東城區某熱門小區，春節前580萬元成交的一個房子，最近新掛出來的同戶型報價已經620萬元。還有一個最近剛掛牌的一居室，不到兩周時間，掛牌總價已經上調了十幾萬元。

“春節后房價微漲幾千塊錢，特別是一些稅少的公房業主心理價位有所提高，商品房價格變化不大。”某熱門小區房產中介告訴證券時報記者，之前便宜的房子都賣了，新掛出來的報價比去年高了，有些是不著急賣的。

另一位熱門小區的房產中介也向記者表示，最近房價微漲，熱門小區低價房源少了，但買房的人多，供不應求，而且這些都是剛需。

盡管部分房源掛牌價微漲，但是多位房產中介告訴證券時報記者，春節后成交的都是性價比高的房子，一些報價符合市場價的優質房源一掛出來就被看房簽約了，掛牌價高的房子還是賣不動。

“目前熱門小區部分房源只是微漲，今年不會大幅上漲，因為現在各種政策限制比較多，首付和貸款利率都提高了，很多人想買都買不了了，市場各方面都趨于理性。預計今年市場將表現平穩，不會像2016年那么火，但會比2017年好一點。”某房產中介對證券時報記者說。

今年市場仍會在降溫中保持平穩

春節后北京二手房市場發生了新的變化，看房客戶明顯增加，熱門小區部分掛牌價微漲，這些看似市場回溫的跡象也引發了部分購房人對未來房價趨勢性上漲的擔心。不過，接受證券時報記者采訪的多位業內人士給了購房人一顆“定心丸”。

中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者表示，熱門小區具有特殊性，每年最緊張的成交時點就是3月份，因為要趕上5月1日信息采集前落戶，因此即使市場最差的時候也有剛需，個別不著急賣房的會有漲價的。而非熱點小區看房客戶增加、成交量回升也屬于季節性波動，因為2月有春節假期因素成交較少，每年3月都會這樣，談不上市場回溫，而且對于北京來說，成交量月均不到1.5萬套的市場都是低迷的，預計今年上半年北京二手房成交量將維持在1.1萬套左右，但也不會再跌到1萬套以下。

“從先行指標看，目前鏈家帶看量有小幅上升，但仍處較低水平，只有去年同期的60%左右。”鏈家研究院首席市場分析師許小樂接受證券時報記者采訪時說，預計今年3月北京二手房成交量環比會有所增長，但是增長力度會明顯弱于前兩年同期水平。因為“認房認貸”環境下換房需求面臨的首付比例較高，難以大幅釋放，而換房需求是北京二手房市場的主力需求。

北京房協秘書長陳志接受證券時報記者采訪時也認為，盡管目前帶看量、掛牌量等先行指標有小幅回溫的跡象，但預計一季度二手房成交量仍在月均1萬套以內，市場依然相對偏冷。他預計，今年月均成交量將在1萬套左右，全年成交量在12萬套以上，市場處在相對平穩偏冷的區間。

對于今年北京二手房市場量、價走勢，許小樂接受證券時報記者采訪時預計，在現有政策延續不變的情況下，2018年二手房成交量將和2017年接近，原因在于，2017年調控后的2-3季度需求被大幅抑制，四季度開始小幅修復，加上價格的下跌使得部分需求開始補位。但是受制于行政調控和信貸政策，市場修復的力度有限。另外，今年預計會有不少限價房和共有產權房入市，在一定程度上會分流二手房市場的需求。因此，綜合來看，預計2018年價格總體將保持平穩。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時則預計，今年北京二手房市場成交量將介于2016年和2017年之間，大概在15萬套，價格已經有一定回落了，今年仍將穩中有降，降幅會比2017年縮小，調控政策不會放松。