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重點關注 7大信號或將影響中國樓市
來源:中國經營報 發布時間:2018-03-01 09:03:25

與2017年的喧囂不同,2018年的中國樓市充斥著危機。

這些危險的信號,既有市場層面的,也有政策層面的,更有大政治周期變化的因素。不論來自于哪一方,都意味著,樓市要發生變化了。

1、房貸利率上浮,購房成本不減反增

第一個信號是,房貸利率持續上浮。

雖然部分一二線城市房價出現微調,但從去年開始,房貸利率就開啟上浮步伐,目前一線城市首套房貸利率普遍上浮10%以上,部分股份銀行更是上浮20%。

根據融360的數據,2017年12月,全國首套房貸款平均利率為5.38%,環比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基準利率上浮10%的水平。

房貸利率上浮,直接影響就是貸款成本增加,增加幅度甚至超過微弱下跌的房價,整體購房負擔不減反增。換句話說,房價下降所帶來的利好,還抵不上房貸利率上浮所增加的成本。

房貸利率為何會上浮?最根本的原因就是市場錢緊,整體的貨幣環境已經開始收縮,市場上曾經泛濫的流動性正在被逐步收回。如果流動性不復存在,那么支撐房價暴漲的根基,就將失去支撐。

2、暫停抵押貸,切斷樓市資金通道

第二個信號是,樓市資金輸送通道正在被逐漸切斷。

最近的一個案例是,2月28日,中信銀行暫停北京200萬元以上個人住房抵押貸。稍遠一些的案例是,從中央到地方,連續多次申明,嚴禁消費貸違規進入樓市。

暫停抵押貸、整治消費貸的用意顯而易見,就是從源頭切斷炒房的資金來源。對于銀行來說,主動收縮抵押貸,還有另一重的目的,那就是避免樓市下跌帶來的負面影響,保障資金安全。

不論是政策施壓所致,還是銀行主動而為,樓市的資金通道只會越來越窄,市場錢緊的局面只會進一步加劇。

3、部分地區樓市泡沫已有破裂征兆

第三個信號是,樓市泡沫破裂,正在局部地區變成現實。

環京樓市,去年風光之時,引得無數人瘋搶;如今,多地跌去兩三成,仍舊無人問津。短短一年多時間,境遇天壤之別。

環京樓市是典型的炒作市,既無經濟基本面的支撐,也無人口基本面的支持,僅僅只是政策利好和概念炒作,就讓無數人為之瘋狂。

顯然,凡是投資投機比例居高不下的市場,其安全邊際都相對較弱。只要市場有一點風吹草動,這些地區都會率先下跌,而且一跌不復返。

對比環京樓市,在國內所有存在類似情形的城市,都要有所警醒:危機已經到來。

4、“防風險”已成政策主基調

第四個信號是,政策主基調已經完全發生變化。

去年12月,中央經濟會議將“防風險”列為三大攻堅戰之一。

今年1月24日,劉鶴在達沃斯世界經濟論壇2018年會上表示,在中國經濟面臨的各類風險中,金融風險尤為突出。針對影子銀行、地方政府隱性債務等突出問題,爭取在未來3年左右時間,使宏觀杠桿率得到有效控制。

2月2日,人民日報刊文指出“引導居民部門漸進去杠桿,防范房地產市場風險”。

當政策主基調變成“防風險”,樓市必然首當其沖。

5、房地產稅越來越近

第五個信號是,房地產稅的到來。

全國即將進入兩會時間,近日,九三學社《關于促進房地產市場平穩健康發展的建議》備受關注。其中提出,加快房地產稅立法,試點空置稅和遺產稅。

當然,這只是一家之言,但在這個時間節點,也能說明不少問題。

無獨有偶,早在去年12月,權威人士就在官媒撰文,給出房地產稅的推進實原則:

要推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。

可見,房地產稅差的只是立法。而從動議到立法再到實施,可能也就四五年時間。

6、新政治周期的到來

不同的政治周期,對應著不同的政策取向。

新政治周期的到來,讓“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。無論未來會得到怎樣形式的貫徹,當下對于市場情緒的影響,卻是立竿見影的。

7、“政策市”的未來

中國樓市是典型的政策市。

對于土地財政的需求,對于房地產拉動經濟的依賴,讓房地產成為名副其實的支柱產業。在這兩大目的支配之下,政策總在“遏制過熱”與“防止過冷”之間搖擺,而最后總會歸于一極。

未來,這種政策思路還會延續下去嗎?

這要看經濟轉型是否成功,對于投資的過度依賴能否破除,以及投機獲利的市場空間會否允許繼續存在,而這,可能不是一朝一夕所能改變的。

標簽: 中國 樓市 信號

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