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春節(jié)假期剛過，樓市傳出一冷一熱兩則消息：一邊是新年多地房貸利率上行，購房門檻再度提高;一邊是春節(jié)期間不少二三線城市出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，房市熱度猶在。在房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊、金融“去杠桿”等大勢之下，2018年還有沒有買房窗口?

2018年開年以來，包括廣州、深圳、北京、南京、濟(jì)南等多個城市曝出房貸收緊、首套房購房貸款利率上浮的消息。金融“去杠桿”的效應(yīng)正在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸顯現(xiàn)。

房貸是影響房價(jià)走勢的最關(guān)鍵指標(biāo)之一，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，對約束房價(jià)上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。但在此過程中，一些剛需和改善性購房者的買房門檻其實(shí)不降反升。

在北京工作11年的白領(lǐng)陳磊最近一直在糾結(jié)是否換房。“去年3月份之后北京的二手房價(jià)確實(shí)降了不少，我想把現(xiàn)在自住的小房子賣掉，換一套學(xué)區(qū)房”，陳磊說，但是現(xiàn)在換房算二套，北京大多數(shù)房子又屬于非普通住宅，首付比例至少要80%，加上今年房貸政策也收緊了，不少銀行二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，這樣算起來即便賣掉婚房，把貸款還上，也很難換到價(jià)格昂貴的學(xué)區(qū)房。

“房價(jià)降了，但是買房更難了”，陳磊所感受到的這種情況在其它城市同樣存在。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，同比上升21.75%。

專家提醒說，2018年全國金融監(jiān)管總體更加趨嚴(yán)，這種“錢緊”的情況可能會持續(xù)發(fā)酵。官方對此已釋放明確的信號。1月份，中國銀監(jiān)會表示，2018年將努力抑制居民杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

中泰證券研究所所長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，調(diào)控政策持續(xù)之下，2018年樓市將整體疲弱，銷量將出現(xiàn)負(fù)增長。但他仍看好粵港澳灣區(qū)和杭州灣灣區(qū)。

春節(jié)期間的成交數(shù)據(jù)似乎也說明二三線樓市熱度仍存。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年春節(jié)期間，重點(diǎn)監(jiān)測城市房地產(chǎn)市場慣例陷入“冰封期”，成交量環(huán)比跌幅多達(dá)90%。不過，受返鄉(xiāng)置業(yè)等因素推動，29個二三線城市春節(jié)期間樓市成交量同比增加46%。蘇州、福州等地房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫。不少標(biāo)桿房企都在非一線城市開啟“春節(jié)搶收”銷售。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2018年春節(jié)期間，大部分三四線城市的房地產(chǎn)成交比往年活躍，這傳遞出一個信號，即：今年全國樓市的主要支撐仍然來源于三四線城市。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2017年三四線樓市的超預(yù)期繁榮推動中國商品房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)新高，當(dāng)年，三四線城市房地產(chǎn)市場銷售份額提升至64.3%。報(bào)告認(rèn)為，高規(guī)模的貨幣化棚改是去年三四線樓市復(fù)蘇的重要推動力，未來三年內(nèi)，棚改的高規(guī)模效應(yīng)仍將延續(xù)，有棚改計(jì)劃的城市可能會獲的大房企和購房者的重點(diǎn)關(guān)注。

盡管買房不易，但可喜的是，隨著租賃市場的壯大和越來越多的政策支持，買房并不是解決上學(xué)、落戶等難題的唯一途徑。目前包括長租公寓等產(chǎn)品的大量涌現(xiàn)，房地產(chǎn)租賃正在以前所未有的速度發(fā)展完善，租賃相關(guān)配套政策也正在快速落地。如：廣州市2018年度立法工作部署動員會透露，擬對“購租同權(quán)”做出法律層面的明確和保障。

伴隨租房人群的增長，特別是在超大城市買房需求可能會被明顯分流。結(jié)束4年的海外派遣，返回深圳工作的劉洋對中新社記者表示，今年暫時(shí)不打算買房。他住在距離公司很近的長租公寓，每月租金2000元人民幣，租約穩(wěn)定，生活也相對便利。他和女朋友打算今年結(jié)婚，暫時(shí)還沒有買房計(jì)劃。(完)